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上證報(bào)中國(guó)證券網(wǎng)訊（記者 溫婷）2月8日，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱“京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT”）在上海證券交易所上市。這是首只民企倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT，也是市場(chǎng)上首單由民營(yíng)500強(qiáng)企業(yè)作為原始權(quán)益人申報(bào)的倉(cāng)儲(chǔ)物流類公募REIT。

京東集團(tuán)高級(jí)副總裁、京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“京東產(chǎn)發(fā)”）CEO胡偉接受上海證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流等關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)來(lái)說，REITs提供了很好的“募投管退”通道，考驗(yàn)的核心是企業(yè)的資產(chǎn)管理能力。從本次京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT的發(fā)行情況來(lái)看，胡偉信心滿滿?！半S著公募REITs等投資渠道的拓寬和完善，企業(yè)對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施的投資信心更足?！睋?jù)他透露，京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT的擴(kuò)募計(jì)劃已經(jīng)在籌備中。 底層資產(chǎn)設(shè)計(jì)緊扣國(guó)家區(qū)域發(fā)展策略 據(jù)悉，此次發(fā)行的京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT由京東（京東世紀(jì)貿(mào)易）100%持有，嘉實(shí)基金為公募基金管理人，委托京東產(chǎn)發(fā)（京東東鴻）為運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。項(xiàng)目底層資產(chǎn)包括位于廊坊經(jīng)開、武漢東西湖和重慶巴南的三處物流園區(qū)，合計(jì)建筑面積約35.1萬(wàn)平方米。

據(jù)胡偉介紹，此次京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT的三個(gè)資產(chǎn)項(xiàng)目緊扣國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，分別位于京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶以及成渝經(jīng)濟(jì)圈，無(wú)論在產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)還是物流節(jié)點(diǎn)的重要性上都是不可替代的，具有很強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。此外，三個(gè)項(xiàng)目目前承租方均為京東物流，出租率達(dá)到市場(chǎng)少有的100%即滿租狀態(tài)，租約期限為5至6年，高于行業(yè)3年的平均水平，運(yùn)營(yíng)高效穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 根據(jù)京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT此前發(fā)行的數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目計(jì)劃募集總額17.57億元，最終發(fā)行累計(jì)吸引了近720億元資金參與，其中網(wǎng)下發(fā)售累計(jì)吸引資金465.06億元，擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的126.04倍。 民企融資渠道進(jìn)一步拓寬 倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)作為典型的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，投資回報(bào)期較長(zhǎng)，資金占用成本高，一定程度上限制了倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的發(fā)展。作為此次項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方，京東產(chǎn)發(fā)是京東集團(tuán)旗下唯一倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理子集團(tuán)，持有京東集團(tuán)旗下自建全部倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施項(xiàng)目。京東產(chǎn)發(fā)投融資與財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人李文斌告訴記者，此次REIT的發(fā)行，公司內(nèi)部持續(xù)推進(jìn)了兩年多，但無(wú)論是審批進(jìn)程還是價(jià)格表現(xiàn)等各方面都是超預(yù)期的；不少京東產(chǎn)發(fā)的前期投資機(jī)構(gòu)也在看到REIT發(fā)行的表現(xiàn)后，表達(dá)了對(duì)于公司發(fā)展前景的認(rèn)可和信心。 據(jù)介紹，以倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)開展公募REITs，有利于盤活存量倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，激發(fā)社會(huì)資本直接參與投資基礎(chǔ)設(shè)施的熱情，吸引更專業(yè)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營(yíng)管理，提高倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施在數(shù)字化、智能化和綠色化方向上的投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理效率。 2022年，京東產(chǎn)發(fā)完成對(duì)中國(guó)物流資產(chǎn)控股有限公司（CNLP）的收購(gòu)，后者在全國(guó)21個(gè)省級(jí)行政區(qū)的41個(gè)物流園擁有190套運(yùn)營(yíng)中的物流設(shè)施，以及570萬(wàn)平方米的建筑面積。胡偉表示，目前雙方融合順利，進(jìn)一步提升了京東產(chǎn)發(fā)的中國(guó)全域基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理規(guī)模與能力，同時(shí)也盤活了CNLP的存量物流資產(chǎn)。 鯨平臺(tái)智庫(kù)專家羅攀認(rèn)為，綜合運(yùn)輸能力是效率提升的關(guān)鍵，物流運(yùn)輸只是智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)環(huán)節(jié)，京東產(chǎn)發(fā)立足于全國(guó)性物流產(chǎn)業(yè)園，將京東數(shù)智化的產(chǎn)業(yè)理念進(jìn)行創(chuàng)新和整合，最終實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)園的綜合智能化，同時(shí)又有助于京東物流的高效運(yùn)行。 李文斌告訴記者，目前，無(wú)論是REIT擴(kuò)募、還是存量資產(chǎn)盤活的路徑都已更加清晰，這無(wú)論對(duì)于京東產(chǎn)發(fā)平臺(tái)還是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層面，都是非常積極的信號(hào)。此外，通過REITs產(chǎn)品渠道，更多的國(guó)內(nèi)投資者可以分享京東電商生態(tài)經(jīng)營(yíng)的收益，這也更堅(jiān)定了企業(yè)加大基礎(chǔ)設(shè)施投資的決心和信心。