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來(lái)源：東方ic

2月8日，北京舉行五批次供地線下競(jìng)拍。廣州房企越秀地產(chǎn)（00123.HK）以25.99億元、現(xiàn)房銷售面積1.5萬(wàn)平方米的代價(jià)，拿下石景山蘋果園一宗宅地。

石景山是2022年北京樓市銷冠中海地產(chǎn)的大本營(yíng)，從一級(jí)開發(fā)到住宅、商業(yè)甚至辦公，中海都有涉足。此前幾次集中供地，石景山宅地的競(jìng)拍中都少不了中海的身影。而在剛剛結(jié)束的五批次供地中，與越秀廝殺到最后的仍舊是中海。

本次出讓的石景山蘋果園地塊出讓面積2.61萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積6.02萬(wàn)平方米，土地用途為R2二類居住用地、A334托幼用地，起始價(jià)22.6億元，上限價(jià)25.99億元。

在地價(jià)被競(jìng)至上限后，越秀與中海在競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積過程中激烈角逐。從5000平方米起，雙方的競(jìng)報(bào)以1000平方米為單位交替上升?，F(xiàn)場(chǎng)，越秀團(tuán)隊(duì)每一次舉牌都相當(dāng)堅(jiān)定，似有“你中海出多少，我越秀都跟”的架勢(shì)；中海團(tuán)隊(duì)則一度陷入沉默，電話連線場(chǎng)外進(jìn)行臨時(shí)磋商。最終現(xiàn)房銷售面積競(jìng)至1.5萬(wàn)平方米，逼近1.7萬(wàn)平方米上限，越秀勝出。

越秀地產(chǎn)是廣州市屬國(guó)企，成立于1983年，1992年赴港上市。過去三年，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)四起，越秀地產(chǎn)則實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，同時(shí)保持了“三道紅線”綠檔的低杠桿水平。這主要得益于2019年廣州地鐵戰(zhàn)略入股越秀地產(chǎn)，成為第二大股東，此后雙方通過TOD模式合作開發(fā)“地鐵上蓋”項(xiàng)目，越秀的土地儲(chǔ)備也從華南區(qū)域拓展至杭州、青島等多個(gè)城市。

根據(jù)36氪獲得的一份五批次集中供地報(bào)名表顯示，越秀報(bào)名了兩個(gè)線下競(jìng)拍出讓地塊。昌平回龍觀信息園地塊為本次的大熱門，有14家企業(yè)報(bào)名參與；越秀最終拿下的石景山蘋果園地塊，有6家房企報(bào)名。

此時(shí)，距離越秀上次在北京拿地已經(jīng)過去了近兩年。2021年，北京首次集中供地的火熱境況下，越秀和西城區(qū)屬房企天恒組合拿下了位于懷柔劉各莊的低密地塊。這也是越秀地產(chǎn)首次進(jìn)軍北京。與大部分地塊的高周轉(zhuǎn)不同，劉各莊地塊在拿地四個(gè)月后才公布案名懷山府，開盤時(shí)間則在同年12月，樓盤總規(guī)劃戶數(shù)1499戶。

住建委官網(wǎng)顯示，該樓盤目前已取證房源1000余套，已簽約套數(shù)僅19套。目前，成交均價(jià)為3.66萬(wàn)元/平方米，也遠(yuǎn)未達(dá)到該地塊的銷售指導(dǎo)均價(jià)4萬(wàn)元/平方米。

當(dāng)時(shí)，越秀天恒聯(lián)合體還報(bào)名參拍了朝陽(yáng)區(qū)金盞兩宗地塊，同時(shí)越秀也聯(lián)合華發(fā)報(bào)名了朝陽(yáng)崔各莊地塊。作為試水，越秀已經(jīng)足夠謹(jǐn)慎，不僅與北京地方房企結(jié)盟，還聯(lián)合了與同樣根植大灣區(qū)且曾在其他城市有過合作的華發(fā)共同報(bào)名，試圖向朝陽(yáng)市場(chǎng)進(jìn)軍。但無(wú)奈當(dāng)時(shí)的首批集中供地競(jìng)爭(zhēng)太激烈，越秀并未能在這些地塊上有所斬獲。

兩年間，越秀也曾嘗試再拿地。2022年一批次供地，其單槍匹馬手持“58”號(hào)牌，闖入當(dāng)時(shí)最熱門地塊——昌平北四村的競(jìng)拍中。該地塊被競(jìng)至地價(jià)上限后越秀也未離開，但在競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積時(shí)未舉牌。最終該地塊由廈門建發(fā)競(jìng)得，并成為了建發(fā)在北京的第三個(gè)實(shí)現(xiàn)較高周轉(zhuǎn)率的樓盤——文源府。住建委官網(wǎng)顯示，自2022年末開盤至今，文源府的網(wǎng)簽去化率已經(jīng)超過26%。

2021年10月，越秀物業(yè)接連在北京成立分公司及商業(yè)管理公司，但后者在2022年5月被注銷。同期，越秀北京公司官宣總經(jīng)理劉棟及副總經(jīng)理鄧勇旗的任職。到目前為止，“越秀北京”微信公號(hào)的主體仍舊是懷山府的項(xiàng)目公司。

據(jù)悉，2019年劉棟曾任越秀在青島多個(gè)樓盤的項(xiàng)目總經(jīng)理，越秀在北京的拿地主體也是青島子公司。越秀北方區(qū)域公司的前身便是山東公司。集團(tuán)2021年末發(fā)布的官方數(shù)據(jù)顯示，青島是越秀在北方的大本營(yíng)，共有9個(gè)項(xiàng)目。此外，越秀還進(jìn)入了沈陽(yáng)、濟(jì)南、煙臺(tái)、北京四座城市。

2020年至2022年三年間，越秀地產(chǎn)土地支出、合同銷售均價(jià)和銷售排名都大幅攀升。Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年其合同銷售均價(jià)一度超越了4萬(wàn)元/平方米。截至2022年12月，越秀也是目前合同銷售均價(jià)最貴的房企，全年銷售均價(jià)約為3萬(wàn)元/平方米，超過綠城、中海及華潤(rùn)等聚焦一二線城市的規(guī)模房企。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年銷售排行榜上，越秀的全口徑銷售額還未超過千億，排名第46；2021年，其首度進(jìn)入千億俱樂部；2022年上半年，越秀的全口徑排名已經(jīng)躍升至第18位，如果要以權(quán)益銷售口徑計(jì)算，越秀已經(jīng)排到了第12位。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2022年前七個(gè)月，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額548.65億元，同比增長(zhǎng)約4%，成為TOP30房企中唯一實(shí)現(xiàn)銷售額正增長(zhǎng)的公司。

在飛速擴(kuò)張向前的三年中，越秀有兩年都在北京市場(chǎng)蟄伏。北京五批次土拍中，越秀氣勢(shì)洶洶，直插中海大本營(yíng)石景山，可見拓展北京市場(chǎng)之雄心。有傳言稱，旭輝原華北區(qū)域集團(tuán)總裁董毅將入職越秀地產(chǎn)擔(dān)任華北區(qū)域副總裁，主管土地投拓。

作者｜詹方歌