房產(chǎn)中介的居間合同有效嗎（房產(chǎn)中介的居間合同有效嗎知乎）
2022-12-07
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更新時(shí)間：2022-12-06 16:03:27作者：智慧百科
一、婚后共同還貸增值部分計(jì)算公式是什么？
婚后夫妻已共同還貸數(shù)額=(本金 利息)乘以【房產(chǎn)當(dāng)前市值÷(房屋購(gòu)入價(jià) 已共同還貸的利息 購(gòu)房時(shí)支付的稅費(fèi)等)婚內(nèi)共同還貸及對(duì)應(yīng)增值部分的計(jì)算方法為：涉及夫妻共同還貸款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)增值部分的數(shù)額等于以夫妻共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率。
第一步是計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率，不動(dòng)產(chǎn)升值率=不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以不動(dòng)產(chǎn)成本，而這里的不動(dòng)產(chǎn)成本等于購(gòu)買時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格 共同已還利息 其他費(fèi)用。在計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率時(shí)，必須考慮利息成本，不能簡(jiǎn)單地用不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格除以結(jié)婚時(shí)價(jià)格直接得出升值率?！捌渌M(fèi)用”是指交易所涉及的成本，屬于購(gòu)房的必要支出，如契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、評(píng)估費(fèi)、中介費(fèi)等，但不包括公共維修基金和物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槠滟M(fèi)用產(chǎn)生的基礎(chǔ)并非交易，而是不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期使用中產(chǎn)生的費(fèi)用;
第二步是計(jì)算非產(chǎn)權(quán)登記一方所得補(bǔ)償，即共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率，該數(shù)額的一半即為應(yīng)補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。
二、房屋分割具體補(bǔ)償數(shù)額計(jì)算的注意問題包括什么？
計(jì)算具體補(bǔ)償數(shù)額時(shí)，應(yīng)注意確定計(jì)算時(shí)點(diǎn)，這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。同時(shí)還應(yīng)考慮兩種情形下的修正問題：
一是離婚時(shí)貸款尚未清償完畢，只能將夫妻共同已經(jīng)償還的利息計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)成本，而不能將長(zhǎng)達(dá)20年或者30年的尚未還貸的利息都納入成本，否則會(huì)出現(xiàn)非產(chǎn)權(quán)登記一方既未享受后續(xù)可能產(chǎn)生的升值收益、卻要現(xiàn)實(shí)承擔(dān)因計(jì)入所有利息導(dǎo)致補(bǔ)償額降低的不公平結(jié)果;
二是一方購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)后經(jīng)過一段時(shí)間才結(jié)婚的情形，計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)升值率時(shí)，應(yīng)以結(jié)婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，不能以購(gòu)買時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格作為依據(jù)，因?yàn)橘?gòu)買不動(dòng)產(chǎn)至結(jié)婚前這段時(shí)間不動(dòng)產(chǎn)的增值收益屬于一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
婚前取得的財(cái)產(chǎn)歸個(gè)人所有，婚姻存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)，一般情況下屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但對(duì)于婚前一方通過按揭購(gòu)買，婚后才取得房產(chǎn)證的房屋，不能機(jī)械地以取得房產(chǎn)證的時(shí)間來(lái)確定是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
因?yàn)橘I房屋的錢是一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并且已經(jīng)向開發(fā)商支付了全部購(gòu)房款，在婚前就取得了購(gòu)房合同確認(rèn)給購(gòu)房者的全部債權(quán)，婚后獲得房產(chǎn)證只是財(cái)產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化。因此，只要房屋買賣行為發(fā)生在婚前，并且買賣合同已經(jīng)實(shí)際履行，房屋登記在買房人個(gè)人名下，就應(yīng)當(dāng)以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理。
在夫妻雙方解除婚姻關(guān)系的時(shí)候，一般都會(huì)對(duì)夫妻之間的共同財(cái)產(chǎn)予以分割，其中最重要的莫過于房屋等大型不動(dòng)產(chǎn)，如果是夫妻之間共同還貸的，那么一般可以將房屋所有權(quán)歸屬于另外一方，之后再根據(jù)法定的計(jì)算方法計(jì)算出補(bǔ)償額，向另一方進(jìn)行補(bǔ)償。