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觀點網訊：12月9日，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布有關債務重組及業(yè)務發(fā)展的更新資料公告。

觀點新媒體獲悉，集團在與集團發(fā)行的本金總額約為91億美元的優(yōu)先票據及其他境外債務的若干持有人及其顧問進行溝通與建設性接洽，現(xiàn)有債務持有人已成立的境外債權人小組共同持有或控制超過30%的現(xiàn)有債務本金總額。目前公司已向債權人小組提呈初步重組框架，主要內容包括：

降杠桿計劃，公司擬將現(xiàn)有債務中的30億至40億美元及若干股東借款轉換為普通股或股權掛鉤工具，以實現(xiàn)可持續(xù)的資本結構。將剩余現(xiàn)有債務兌換為新的以美元計價公開票據，期限為自重組生效之日起2-8年。若干資產的處置所得款項凈額將作為償還新票據的額外資金來源。

截至本公告日期，集團仍在與債權人小組溝通上述境外重組方案，目前尚未就境外重組的條款訂立正式協(xié)議。集團預期將繼續(xù)與債權人小組進行積極和建設性的對話。

另悉，2022年上半年，公司境外有息負債本金額約為110億美元，其中約37億美元（約占境外債務總額的34%）的原始到期日為2022年底前。此外，集團物業(yè)開發(fā)板塊包含其合營及聯(lián)營公司的現(xiàn)金余額合計約為1200億元，其中并表的現(xiàn)金余額約為410億元。

6000億龍頭房企有救了？融創(chuàng)中國迎來轉機120億割肉上海地王

去年銷售合同額近6000億元的房地產龍頭融創(chuàng)中國，終于等來了“白衣騎士”，或許連孫宏斌也沒想到，會以這樣的方式渡過難關。

經過長達數(shù)月的談判后，孫宏斌終于“放棄”了手中的最大王牌——上海董家渡項目，近日，工商信息顯示，融創(chuàng)持有的泛海建設（持有上海董家渡項目100%股權）近九成股權，被轉讓給了中信信托和華融，二者持股比例分別為64.678%、25%，融創(chuàng)中國的持股比例則降至10.322%。

換來的回報是，中信、華融和以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行，將對董家渡項目注資超120億元，要知道，董家渡項目是上海南外灘最后一宗待開發(fā)土地，位于寸土寸金黃浦江邊。

不過，從截至2021年6月底的財務報表來看，融創(chuàng)中國總資產為12054.53億元，總負債9971.22億元，數(shù)百億的項目注資或許可以緩解融創(chuàng)的困境，想要徹底走出還是要看融創(chuàng)自身。

120億資金“斷臂求生”

具體來看，上海董家渡項目位于上海市黃浦區(qū)核心位置，地處南外灘板塊，總占地面積12.03萬平方米，總建筑面積62.8萬平方米，2019年1月，泛?？毓蔀榫徑赓Y金壓力“斷臂求生”，當時現(xiàn)金充裕的融創(chuàng)充當了“白衣騎士”，獲得兩個京滬核心地段大體量優(yōu)質項目。

在收購完成后，融創(chuàng)于董家渡地塊上開發(fā)了“融創(chuàng)外灘壹號院”項目，并先后在2019年7月、9月兩次開盤，累計售出440多戶，均價12.1萬元/平米，套均總價約4000萬元，為融創(chuàng)回籠了近70億元的銷售回款。

然而，自去年末陷入流動性困境以來，融創(chuàng)不得不通過出售資產、配股融資、大股東借款等方式籌集資金，而上海董家渡項目作為孫宏斌“壓箱底”的優(yōu)質資產，是去是留一直成為業(yè)界關注的焦點。

今年2月份，市場上盛傳融創(chuàng)和信達就股權轉讓協(xié)商的消息，但據市界報道，一位和信達接觸過的人士表示，信達當時開的價格非常低，一直到了10月份，市場又傳出了融創(chuàng)和華融的合作方案，至11月底，最終的股權轉讓方案才公之于眾。

根據協(xié)議，中信信托、華融以及6家銀團將為項目注入資金超120億元，不同于流動性承壓下的出讓行為，這是一次項目股權融資，具體來看，合作方通過對項目注資取得股權，此次注入資金超120億元，主要用于項目的整體開發(fā)、建設、運營，簡單來說，融資的目的是為了確保項目開發(fā)建設順利推進，融資后項目依然由融創(chuàng)操盤，華融行使監(jiān)管職能。

董家渡項目總面積約68.8萬平方米，未售部分對應貨值超過500億元，其中，根據此前的規(guī)劃方案，董家渡12號地塊的方案也已經公示，將建設四棟超高層豪宅，對比董家渡地塊周邊的二手房房價已經到達到了25萬/平，這意味著，一旦董家渡項目真正能盤活，市場預估也將給融創(chuàng)帶來的利潤極大。

頻繁出售優(yōu)質資產自救

“融創(chuàng)這一年，能努力的招都用過了”，一位融創(chuàng)中層感嘆，從孫宏斌自掏腰包提供借款、配股，到處置資產、裁員，再到貸款展期、尋求AMC（資產管理公司）入場合作，自去年10月以來，融創(chuàng)積極處置各類資產，以期回流資金。

實際上，面對償債壓力，孫宏斌掏出了很多壓箱底的“寶貝”，想為自己換取更多解決資金流動性的空間。

2021年11月，融創(chuàng)將杭州兩宗地塊權益賣給濱江，回籠資金大概16.73億元；年底，據新京報報道，融創(chuàng)出售上海虹橋商務區(qū)寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個項目 ，預計交易總價約26.8億元；2022年上半年，融創(chuàng)密集出售寧波、廣州、中山、昆明等各地多個項目，5月份，還曾傳出消息，融創(chuàng)在出售深圳冰雪文旅城項目51%股權，但截至目前暫未獲更新進展。

但融創(chuàng)中國的債務狀況實在不容樂觀，從截至2021年6月底的財務報表來看，融創(chuàng)中國總資產為12054.53億元，總負債9971.22億元，凈資產2083.31億元，資產負債率82.72％，但需要注意的是，2083億元的凈資產并不都歸屬于上市公司，其中有799億元是“其他非控股權益”（即“少數(shù)股東權益”），歸屬上市公司股東的權益實際為1283.88億元，也就是說，實際的負債率不止82.72％。

僅從表內來看，融創(chuàng)中國近萬億的總負債有息負債超過了3000億元，其中短期借貸為909億元，長期借貸為2125億元，還有6.45億元的租賃負債，而融創(chuàng)中國賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物是1011億元，不考慮隱形負債的情況下，賬上現(xiàn)金勉強可以覆蓋909億的短期債務。

境內外債務重組方案公布最快3年后還錢

不過，在孫宏斌的努力下，融創(chuàng)還是度過了多輪危機。

11月中旬，融創(chuàng)清盤呈請聆訊延期至明年6月；半個月前，融創(chuàng)的債務重組方案流出，對境內債務，融創(chuàng)向債權人提供了兩種債務展期方案：方案A，針對此前已經展期的債務，對于這部分債務，融創(chuàng)計劃再度展期3.75年至2026年9月；方案B則針對目前未展期的債務，融創(chuàng)希望將這部分債務展期4.5年至2027年。

之后，融創(chuàng)對此方案作出了調整，在最新公布的方案中，對于已展期的債券本息兌付，融創(chuàng)將最終兌付日期定在2025年12月，較此前市場消息提前了9個月，即從此前的計劃展期3.75年，變更至展期3年；另外，關于未展期的債券，融創(chuàng)亦制定出兌付計劃，最終兌付日期則為2026年12月，展期時間從4.5年降至4年，同時，融創(chuàng)將對所有債權人先行支付3%本金，并于2023年分兩筆支付。

而如果進展順利，融創(chuàng)將成為繼富力、龍光后，第三家進行境內債務整體重組的房企，不過，相比境內債務而言，境外債務是融創(chuàng)更為龐大的部分，幾乎相當于境內債的3倍，有數(shù)據統(tǒng)計，融創(chuàng)當前境內債券存續(xù)規(guī)模約154億元，境外債券64.62億美元(折合人民幣457.65億元)。

但在境外債方面，比起境內債最長延期4年，境外債的延期年限則長至7-9年，根據最新兌付方案，融創(chuàng)擬將約40%的離岸債券換成港股融創(chuàng)中國股票，剩余60%申請延期，公募債最長延期9年，私募最長7年，本金分期償還。

推出債務重組方案，是融創(chuàng)目前的當務之急，也是其逐漸走出眼下困境的一個信號，但時至如今，融創(chuàng)中國最終能否成功脫險，還有待后續(xù)觀察。