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元宵節(jié)剛過(guò)不久，北京土拍市場(chǎng)火熱開(kāi)閘，北京2022年五批次集中供地將于2月8日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)。計(jì)劃出讓的6宗地塊有3宗進(jìn)入"現(xiàn)場(chǎng)"階段，從地塊上看，熱度最高的為昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊，有建發(fā)、越秀、華潤(rùn)等14家房企報(bào)名參與競(jìng)拍，其與朝陽(yáng)小紅門地塊、石景山蘋果園地塊共同構(gòu)成2月8日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的主體。房山、通州等3宗地塊因"人氣"不旺，已于2月7日底價(jià)成交。

雖然名頭上掛著"2022年"的標(biāo)簽，此次集中供地卻是2023年首場(chǎng)集中供地，之所以引起關(guān)注，主要源于集中供地制度從1.0時(shí)代走入2.0時(shí)代，此次五批次集中供地或?qū)⒊蔀樵及婕泄┑氐淖詈笠徊?，其中釋放出的樓市信?hào)頗具看點(diǎn)：本輪供地的價(jià)格、開(kāi)發(fā)商對(duì)拿地的看法、監(jiān)管部門供應(yīng)的調(diào)節(jié)都在不同維度透露著新年北京樓市的走向。

供地：土拍環(huán)節(jié)給開(kāi)發(fā)商"讓利"

還沒(méi)進(jìn)入到現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，各大房企已經(jīng)在線上"狂飆"。據(jù)悉，2月8日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的3宗地塊目前共收獲30輪競(jìng)價(jià)記錄，其中昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊最高報(bào)價(jià)30.75億元，距離最高限價(jià)僅剩下不到3億的"空間"，觸及地價(jià)上限基本可以確定。

昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊位置圖

昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊，雖然位于西北五環(huán)至六環(huán)之間，但優(yōu)越的區(qū)位條件使其收獲最高的關(guān)注度，目前共有14家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與。該地塊臨近地鐵朱辛莊站，是8號(hào)線和昌平線的雙軌交會(huì)站，遠(yuǎn)郊區(qū)域地鐵通達(dá)程度至關(guān)重要。商業(yè)方面，目前TBD住總?cè)f科天地已處于在運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，一路之隔的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也已竣工。

"從土地價(jià)格上來(lái)看，土拍環(huán)節(jié)給到開(kāi)發(fā)商‘讓利’。"合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅稱，此次昌平地塊的期房銷售指導(dǎo)價(jià)為6.2萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格跟周邊在售期房項(xiàng)目是基本持平的，而且還特意給出了6.5萬(wàn)元/平方米的現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價(jià)，一旦地塊進(jìn)入到競(jìng)現(xiàn)房環(huán)節(jié)，也為開(kāi)發(fā)商預(yù)留出一個(gè)不錯(cuò)的溢價(jià)空間。另外，地塊的房地差"騰挪"空間很大，競(jìng)到地價(jià)上限，樓面價(jià)也才3萬(wàn)元出頭，還有3萬(wàn)元左右的價(jià)差，所以開(kāi)發(fā)商無(wú)論是在成本投入上，抑或是品質(zhì)營(yíng)造上，都有比較大的發(fā)揮空間。

朝陽(yáng)小紅門地塊是此次現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)唯一的四環(huán)內(nèi)地塊，但地塊的體量比較小，整體規(guī)劃建筑面積僅3萬(wàn)平方米。也可能是因?yàn)轶w量小的原因，該地塊熱度不如昌平回龍觀國(guó)際信息產(chǎn)業(yè)基地二期地塊，有10家房企報(bào)名參與。在郭毅看來(lái)，未來(lái)朝陽(yáng)小紅門地塊大概率以偏改善為主，不排除東西向戶型的產(chǎn)品。周圍二手房掛牌量較大，說(shuō)明區(qū)域的改善需求相對(duì)旺盛，3萬(wàn)多元的房地差同樣給到開(kāi)發(fā)商"讓利"，為未來(lái)住房"增配"提供空間，整體規(guī)劃前景比較樂(lè)觀。

此次出讓的石景山蘋果園地塊，在進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的3宗地塊中熱度最低，有6家房企報(bào)名參與。該地塊處于蘋果園交通樞紐的三軌交匯，臨近的京西大悅城也將于2023年5月開(kāi)業(yè)，周邊的一些大型辦公區(qū)也基本建設(shè)完成，陸陸續(xù)續(xù)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐可以支撐片區(qū)的"未來(lái)"。"地價(jià)如果競(jìng)到上限，與7.48萬(wàn)元/平方米的銷售指導(dǎo)價(jià)之間的價(jià)差，相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)受到一定的局限性，所以預(yù)計(jì)該地塊不會(huì)進(jìn)入到競(jìng)現(xiàn)房階段。"郭毅稱。

拿地：兩極分化優(yōu)質(zhì)地塊仍受熱捧

本次集中供地既是2022年的第五批次供地，又是新年北京土地市場(chǎng)的第一拍，可以說(shuō)備受關(guān)注。北京共推出了6宗住宅地塊，用地總規(guī)模約22公頃，地上建筑規(guī)模約53萬(wàn)平方米，起始總金額122.5億元。其中，房山、通州等3宗地塊因"人氣"不旺，已于2月7日率先成交，中建智地17.2億元摘得房山良鄉(xiāng)大學(xué)城0023地塊，京東31.12億元摘得亦莊新城0303街區(qū)地塊，通州梨園6015、6016地塊由新城基業(yè)以10.4億元底價(jià)摘得。

盡管市場(chǎng)趨于近身，優(yōu)質(zhì)地塊依然是房企爭(zhēng)奪的對(duì)象，北京五批次集中供地仍呈兩極分化。

以昌平為例，據(jù)郭毅介紹，地塊本身處于昌平TBD（北京科技商務(wù)區(qū)）的范圍內(nèi)，小米智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)已確定落位，目前正處在抓緊建設(shè)的過(guò)程中。此外，區(qū)域內(nèi)還會(huì)有大量的產(chǎn)業(yè)研發(fā)類土地供應(yīng)，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，也為區(qū)域帶來(lái)更豐富和充沛的購(gòu)房需求?？梢哉f(shuō)，是一個(gè)配套資源和產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展能夠完美融合的地塊。

"這塊地?zé)o論誰(shuí)拿，目標(biāo)客戶肯定是輻射海淀北部區(qū)域，從歷次入市的產(chǎn)品看，只要自己不做砸，支撐度還是沒(méi)問(wèn)題的。"已經(jīng)報(bào)名昌平地塊的某央企北京公司營(yíng)銷總直言，當(dāng)下拿對(duì)地也不意味著賣得好，魔幻的事情天天都在發(fā)生，即便是昌平這樣的地塊，拿到手之后也需要有敬畏之心。

企業(yè)：國(guó)央企繼續(xù)"霸屏"

從報(bào)名企業(yè)來(lái)看，此次土拍繼續(xù)維持國(guó)央企"霸屏"的狀態(tài)，長(zhǎng)期在京活躍的金茂、中海、建工、華潤(rùn)、首開(kāi)均有報(bào)名，中建系來(lái)了一局、二局、五局及中建八局，外來(lái)"新秀"建發(fā)、廈門國(guó)貿(mào)、越秀再次現(xiàn)身。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)也加快擴(kuò)張的步伐，穩(wěn)固基本盤的同時(shí)，也積極對(duì)外擴(kuò)張?；厮萁òl(fā)在北京的布局之路，最先想到的應(yīng)該是望京養(yǎng)云，該項(xiàng)目是建發(fā)在北京首個(gè)獨(dú)立操盤的項(xiàng)目，彼時(shí)建發(fā)也付出高昂的"成本"。2021年北京一批次集中供地，建發(fā)以14.99%的溢價(jià)率+20%政府持有份額+競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)方案，才成功在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。2022年，建發(fā)在北京繼續(xù)增儲(chǔ)，豐臺(tái)槐房村1宗、昌平生命科學(xué)園2宗，建發(fā)連落三子。

相較于建發(fā)進(jìn)京的順暢，廈門國(guó)貿(mào)和越秀雖多次登上北京土拍的舞臺(tái)，但"戰(zhàn)績(jī)"不佳。截至目前，僅越秀攜手天恒于2021年5月落子懷柔，底價(jià)45.7億元在劉各長(zhǎng)村拿下1宗棚戶區(qū)改造地塊。此次越秀報(bào)名參與昌平信息產(chǎn)業(yè)園地塊和石景山蘋果園地塊，廈門國(guó)貿(mào)更是3宗地塊全部參與，最終能否如愿，要于2月8日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)見(jiàn)分曉。

石景山蘋果園地塊有6家房企報(bào)名參與，毫不意外中海是其中的一員。據(jù)知情人士透露，作為石景山"霸主"，目前中海正在加緊增儲(chǔ)，此前于石景山開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目已基本清盤，雖然去年末摘得了石景山老古城地塊，但這并不能滿足中海的胃口。

從此次報(bào)名企業(yè)來(lái)看，民企參與度仍然不高，僅有龍湖報(bào)名參與朝陽(yáng)小紅門地塊的爭(zhēng)奪。對(duì)于北京市場(chǎng)，龍湖仍有增儲(chǔ)的想法，此前也聯(lián)合建工、天竺房地產(chǎn)在豐臺(tái)、順義落子，但地塊選擇趨于謹(jǐn)慎，或底價(jià)、或偏遠(yuǎn)。此次龍湖加入爭(zhēng)奪隊(duì)伍，更是獨(dú)立參與，僅余的"獨(dú)苗"值得期待。

模式：最后的集中供地？

"此次集中供地仍延續(xù)之前的節(jié)奏，也代表北京市場(chǎng)并沒(méi)有那么‘冷’。"郭毅分析稱，當(dāng)下大家有了對(duì)于政策調(diào)整"寬松"的預(yù)期，市場(chǎng)層面也得到很好地體現(xiàn)，特別是最近的一些剛需、剛改項(xiàng)目，客戶的到訪量有明顯增加。2023年的市場(chǎng)走勢(shì)，政策因素會(huì)起到一個(gè)決定性作用，如果政策落地相對(duì)謹(jǐn)慎的話，2023年的北京樓市大概率會(huì)是一個(gè)先高后低的走勢(shì)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪指出，隨著市場(chǎng)逐漸恢復(fù)，前期積壓的購(gòu)房需求將會(huì)逐步釋放，房企推盤力度也將會(huì)有所加大，同時(shí)根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京漲價(jià)信心明顯上升。預(yù)計(jì)北京樓市接下來(lái)整體穩(wěn)中向好，樓市小陽(yáng)春有望如期而至。

可以看到，雖然名頭上掛著"2022年"的標(biāo)簽，但此次集中供地卻是2023年首場(chǎng)集中供地，之所以引起關(guān)注，主要源于集中供地制度從1.0時(shí)代走入2.0時(shí)代，此次五批次集中供地或?qū)⒊蔀樵及婕泄┑氐淖詈笠徊ā?/p>

2月2日，一份落款為自然資源部辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》，要求各市、縣自然資源部門要根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公開(kāi)未來(lái)一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單。每次公開(kāi)詳細(xì)清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少3個(gè)月，同時(shí)，詳細(xì)清單內(nèi)的地塊，在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，這意味著試點(diǎn)兩年的雙集中供地模式迎來(lái)轉(zhuǎn)變。

北京商報(bào)記者了解到，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)于2022年12月30日就發(fā)布《關(guān)于發(fā)布2023年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單（第一批）的公告》（以下簡(jiǎn)稱"公告"），第一批清單中項(xiàng)目共計(jì)17宗，涉及9個(gè)區(qū)，建設(shè)用地面積74萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約157萬(wàn)平方米。

公告中也明確表示，2023年將根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公布未來(lái)一定時(shí)間段內(nèi)擬出讓的商品住宅用地項(xiàng)目清單，讓市場(chǎng)主體全面掌握土地供應(yīng)狀況，為其投資決策預(yù)留充足時(shí)間并提供參考。綜合來(lái)看，2份政策文件的表述基本吻合。

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，回歸常態(tài)化供地，土地出讓更具靈活性，同時(shí)也減輕房企固定時(shí)段大規(guī)模"花錢"的壓力。"尤其是民企目前本身就‘缺錢’，土地出讓過(guò)于集中也會(huì)使其喪失在優(yōu)質(zhì)地塊上的競(jìng)爭(zhēng)能力。"土地?zé)岫鹊幕厣?，也將帶?dòng)樓市銷售的回溫，對(duì)房企以及市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都具有積極意義。

北京商報(bào)記者王寅浩