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資產(chǎn)“拼盤”、多原始權(quán)益人、國企出表，山西省公募REITs十條加快推進REITs市場建設(shè) ?然觀點

背景鏈接

1月18日，山西印發(fā)山西省促進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展十條措施。

這是山西省進一步創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機制，有效盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資，根據(jù)國家“十四五”規(guī)劃《綱要》、《中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點相關(guān)工作的通知》和《國家發(fā)展改革委關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點工作的通知》等文件精神，結(jié)合山西省實際，就加快促進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(以下簡稱“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”)發(fā)展提出的措施。

對此，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然認(rèn)為該政策有以下亮點——

■鼓勵區(qū)域內(nèi)的投資者共同持有同一產(chǎn)品，并合作組建運營管理公司，以資本為紐帶打造跨市域項目運營管理創(chuàng)新模式。

從實際操作層面來說，保租房的底層資產(chǎn)持有方可以采取“拼盤”的形式，將多個底層資產(chǎn)合并，增加了保租房公募REITs發(fā)行成功的幾率。同時，多個項目也可以聘請或成立統(tǒng)一的保租房運營企業(yè)，有利于降低運營成本，提高項目的收益率水平。

■探索單個基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目資產(chǎn)由多個原始權(quán)益人共同持有的制度安排。

對于保租房項目來說，可以在Pre-REITs階段就引入戰(zhàn)略投資方，形成多個原始權(quán)益人共同持有的形式。如最近“建行+萬科”100億元住房租賃基金的模式即如此。

■將基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行規(guī)模作為降杠桿措施納入國有企業(yè)經(jīng)營業(yè)績考核評價，對當(dāng)年實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品成功發(fā)行的國有企業(yè)給予其年度考核加分的獎勵。

政策明確了REITs作為直接融資工具對于國有企業(yè)的重要性，鼓勵國有企業(yè)通過REITs形式，實現(xiàn)“出表”，以進一步降低資產(chǎn)負(fù)債比率。