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來(lái)源 | 鹽財(cái)經(jīng)

作者 | 寶珠

龍湖創(chuàng)始人吳亞軍在58歲這年選擇了退休。

盡管從財(cái)報(bào)來(lái)看，龍湖的經(jīng)營(yíng)沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體低迷的時(shí)刻，一位掌舵者的離開(kāi)，仍顯得有些敏感。

10月31日，也就是吳亞軍宣布辭任董事長(zhǎng)的第一個(gè)開(kāi)盤(pán)日，龍湖股票一度大跌44%，截至收盤(pán)，跌幅達(dá)23.78%。

就在中秋節(jié)前，潘石屹也辭去了SOHO中國(guó)董事會(huì)主席。

潘石屹、吳亞軍的辭任，在提醒人們，中國(guó)白手起家的第一代地產(chǎn)人，紛紛已到退休的年齡，風(fēng)云變幻，新老交接的時(shí)候到了，更多80后、甚至90后將要站在歷史的臺(tái)前。

而隨著老一代地產(chǎn)創(chuàng)始人的離開(kāi)，一個(gè)時(shí)代也由此謝幕。

1

放手龍湖

10月28日晚間，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告，創(chuàng)始人吳亞軍因年齡及身體原因辭任龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、董事會(huì)主席。

“對(duì)于龍湖，一個(gè)創(chuàng)始人的離開(kāi)，不是一個(gè)損失，不是一件糟糕的事情，而是一段光明又美好的開(kāi)始?！痹诋?dāng)天傍晚舉行的合伙人大會(huì)上，吳亞軍如此說(shuō)到。

有媒體透露，會(huì)上的吳亞軍因剛做完眼睛手術(shù)戴著墨鏡，她還提到最近出現(xiàn)了心悸，但還沒(méi)有查出原因，不適合再繼續(xù)工作。

吳亞軍退休一事在業(yè)內(nèi)引發(fā)不小轟動(dòng)，不過(guò)龍湖的管理層對(duì)此早有準(zhǔn)備，退休這件事，吳亞軍考慮已有三年之久。

2019年，也就是吳亞軍到法定退休年齡的那一年，她帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)參觀了美的。盡管當(dāng)時(shí)學(xué)習(xí)的內(nèi)容是企業(yè)數(shù)字化，但在聊天過(guò)程中，吳亞軍被何享健與方洪波相互尊重、相互欣賞的相處模式所打動(dòng)。

國(guó)內(nèi)改革開(kāi)放后第一代民營(yíng)企業(yè)家通常將公司交給子女，美的創(chuàng)始人何享健卻在60歲的時(shí)候?qū)⑵髽I(yè)交給了職業(yè)經(jīng)理人方洪波，而不是他已成年的兒子。

“跟他們深聊以后，我覺(jué)得這種模式應(yīng)該是龍湖未來(lái)的交班模式。我覺(jué)得一定要做成這個(gè)樣子。”吳亞軍說(shuō)。

如她所言，吳亞軍將一手創(chuàng)辦起來(lái)的龍湖集團(tuán)交給了80后“仕官生”陳序平。2008年，陳序平通過(guò)校招入職龍湖，他畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程專(zhuān)業(yè)，早年先后擔(dān)任工程經(jīng)理、項(xiàng)目總、工程總等職位，十四年來(lái)一路進(jìn)階，在2022年2月成為龍湖集團(tuán)的CEO，又在八個(gè)月之后成為董事長(zhǎng)。

陳序平是在龍湖系統(tǒng)內(nèi)培養(yǎng)起來(lái)的年輕高管，吳亞軍曾評(píng)價(jià)他“方向感很好”，對(duì)于企業(yè)文化上的認(rèn)同也讓她安心。有龍湖員工評(píng)價(jià)陳序平是一名“極致的完美主義者”，但“內(nèi)心柔軟，做事堅(jiān)定，極其自律”。

為了培養(yǎng)中高級(jí)管理人才，2004年，龍湖建立仕官生制度。作為公司未來(lái)的管理人才儲(chǔ)備，仕官生入職后需要在不同崗位上輪崗，全視角了解房地產(chǎn)生產(chǎn)鏈上的每一個(gè)環(huán)節(jié)。龍湖方面曾經(jīng)透露，目前龍湖的高管團(tuán)隊(duì)中，有20%為仕官生出身。

龍湖在創(chuàng)立之初是典型的夫妻店，但吳亞軍很早就表現(xiàn)出“去家族化”的決心。

其中一個(gè)表現(xiàn)就是，解聘前夫蔡奎的妹妹。吳亞軍提出拿一筆錢(qián)供蔡奎妹妹出國(guó)留學(xué)，但學(xué)成回國(guó)后不得再返回龍湖。2019年，蔡奎在龍湖上市之際辭去副董事長(zhǎng)職位，到了2011年，吳亞軍辭去CEO一職時(shí)，龍湖的管理層中，就不再有任何創(chuàng)始人及其家族成員。

吳亞軍與蔡奎育有一個(gè)女兒和一對(duì)年幼的雙胞胎兒子，他們皆不在龍湖任職。年多前，吳亞軍就釋放出“傳富不傳位”的信號(hào)，2018年，她將其信托持有的26.09億股龍湖股票，即43.98%的股權(quán)，全數(shù)分派至女兒蔡馨儀的信托。

2

白手起家

沒(méi)有鏡頭，沒(méi)有簽名，沒(méi)有采訪，作為中國(guó)地產(chǎn)界少有的女性企業(yè)家，吳亞軍為人低調(diào)，但江湖上關(guān)于她的傳聞卻從沒(méi)有消失過(guò)。

在網(wǎng)上，有關(guān)吳亞軍的照片不多。在照片里，她長(zhǎng)著一張圓臉，短發(fā)微卷，《南方周末》評(píng)價(jià)她，因?yàn)樽鲞^(guò)記者，知道該如何面對(duì)媒體，所以在發(fā)布會(huì)上“始終保持著一種得體的微笑”。

1964年，吳亞軍出生在重慶合川的一個(gè)普通家庭，十多戶人家共用一間廚房。她的父親是供銷(xiāo)社職員，母親是裁縫。

吳亞軍從小成績(jī)優(yōu)異，在大學(xué)生極其罕見(jiàn)的年代，考上了西北工業(yè)大學(xué)，學(xué)習(xí)航海工程專(zhuān)業(yè)，畢業(yè)后被分配至重慶一家國(guó)營(yíng)儀表廠做技術(shù)員。

有媒體報(bào)道，吳亞軍在業(yè)余時(shí)間報(bào)名了英語(yǔ)口語(yǔ)培訓(xùn)班，還在工作期間毛遂自薦為儀表廠接待德國(guó)企業(yè)代表做翻譯，可見(jiàn)她的進(jìn)取之心。

國(guó)營(yíng)廠技術(shù)員是當(dāng)時(shí)的“金領(lǐng)”，每月工資有一百多元，不過(guò)這個(gè)崗位容納不了吳亞軍的壯志雄心，1988年，她辭掉做了四年的技術(shù)工作，主動(dòng)應(yīng)聘《中國(guó)市容報(bào)》成為一名記者。

《中國(guó)市容報(bào)》是建設(shè)部城建司及重慶市建委主辦的刊物，曾經(jīng)與吳亞軍在報(bào)社共事的同事稱(chēng)，吳亞軍在做記者和編輯時(shí)沒(méi)有什么出眾的表現(xiàn)。不過(guò)正是在那時(shí)，吳亞軍漸漸熟悉了國(guó)內(nèi)剛興起的房地產(chǎn)領(lǐng)域，并積攢起廣泛的人脈。一次采訪機(jī)緣下，吳亞軍遇見(jiàn)了蔡奎。

前夫蔡奎和吳亞軍

1994年，吳亞軍下海創(chuàng)業(yè)，做裝修、建材生意。中國(guó)市容報(bào)、蔡奎、吳亞軍的母親還有蔡奎持有的一家公司各自出資50萬(wàn)元，成立了重慶佳辰經(jīng)濟(jì)文化促進(jìn)有限公司。

吳亞軍創(chuàng)業(yè)的第一桶金從何而來(lái)，至今仍是一個(gè)謎，不過(guò)公開(kāi)資料表明，90年代初蔡奎在深圳做倒賣(mài)電腦的生意。吳亞軍創(chuàng)業(yè)第二年，重慶佳辰增加注冊(cè)資本至1000萬(wàn)元，報(bào)社股份被稀釋?zhuān)钡饺勘粎莵嗆姺驄D收購(gòu)。

龍湖的誕生同樣有一個(gè)“借船出海”的故事，1995年，重慶佳辰與國(guó)資企業(yè)中建科產(chǎn)業(yè)有限公司共同成立了重慶中建科置業(yè)有限公司，不久改名為重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司。而正當(dāng)龍湖在市場(chǎng)上初展拳腳時(shí)，中建科逐漸退出龍湖，經(jīng)過(guò)多次轉(zhuǎn)讓?zhuān)埡蔀橥耆蓞莵嗆姺驄D控股的公司。

龍湖，在民間一直有著“背景過(guò)硬”的傳聞，不過(guò)從未被證實(shí)。

從表面上看，龍湖的拿地成本、融資成本的確低于其他民營(yíng)房企，當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)吳亞軍龍湖的秘訣時(shí)，她回答說(shuō)，一是進(jìn)入目標(biāo)城市較早，二是“密集投資，兼做商業(yè)，獲得當(dāng)?shù)卣С帧薄?/p>

可以說(shuō)，吳亞軍見(jiàn)證了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有的過(guò)程。

在她選擇進(jìn)入《中國(guó)市容報(bào)》的那一年，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了第一塊被拍賣(mài)的土地。

在10月28日的合伙人大會(huì)上，吳亞軍說(shuō)，龍湖初創(chuàng)業(yè)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)還沒(méi)有既定的規(guī)則，“我們那個(gè)時(shí)候做任何一件事情都是找各種部門(mén)，甚至是監(jiān)管部門(mén)，一起來(lái)討論規(guī)則應(yīng)該怎么樣定才符合市場(chǎng)的發(fā)展。”

80年代末90年代初，中國(guó)掀起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮，那是一個(gè)“英雄輩出”的風(fēng)云時(shí)代，王石、孫宏斌、潘石屹、許家印都在各地建立起自己的事業(yè)。

過(guò)去國(guó)內(nèi)的商品房并不講究，吳亞軍第一次在重慶買(mǎi)房子時(shí)，就遇上了延期交付，那個(gè)房子的客廳沒(méi)有窗戶，采光與設(shè)計(jì)都很糟糕，還有短路與天然氣不通的問(wèn)題。

痛苦的買(mǎi)房經(jīng)歷讓吳亞軍看到了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大發(fā)展空間，1995年，她在重慶開(kāi)發(fā)了第一個(gè)項(xiàng)目龍湖花園南，其綠化、品質(zhì)與配套都獲得了好評(píng)。從此，龍湖站住了腳跟，在五年內(nèi)成為了重慶的標(biāo)桿房企。

3

下一個(gè)亞軍

吳亞軍有著和國(guó)內(nèi)眾多“創(chuàng)一代”一樣的品質(zhì)：拼命。

在工作上，她是一個(gè)徹底的工作狂。過(guò)去她在面試仕官生、土地項(xiàng)目考察這些事上親力親為，每年乘飛機(jī)的次數(shù)能達(dá)到200多次。

曾有龍湖員工回憶，一次吳亞軍上午在沈陽(yáng)看地，不小心崴到了腳，晚上，她拄著拐杖出現(xiàn)在公司的高層會(huì)議上。

“我就是一個(gè)做事的人”，吳亞軍曾說(shuō)。

從眾多報(bào)道來(lái)看，吳亞軍個(gè)性低調(diào)、踏實(shí)，與許多民營(yíng)企業(yè)家老板不同，她在公司里不像“土皇帝”那樣至高無(wú)上，龍湖原首席人力資源官房晟陶評(píng)價(jià)她有職業(yè)經(jīng)理人的氣質(zhì)：“在龍湖，吳亞軍是可以批評(píng)的?！?/p>

進(jìn)入21世紀(jì)，龍湖走出重慶，開(kāi)始在全國(guó)布局。與吳亞軍的地產(chǎn)事業(yè)一同飛升的還有她的財(cái)富，2011年，胡潤(rùn)公布女富豪榜，吳亞軍成為中國(guó)大陸女首富。

不過(guò)，2012年，吳亞軍與同為龍湖創(chuàng)始人的蔡奎離婚，原本持有的70%股份一分為二，女首富的位置也由此移主。不過(guò)與蔡奎離婚后，吳亞軍代持其股票，一人獨(dú)步龍湖。

吳亞軍有著和國(guó)內(nèi)眾多“創(chuàng)一代”一樣的品質(zhì)：拼命

吳亞軍自稱(chēng)是“拿了點(diǎn)人家的錢(qián)，隨時(shí)都惦記著還”的性格，這也影響了龍湖在擴(kuò)張上相對(duì)保守的姿態(tài)，過(guò)去她在采訪中表示：“即使在上市之后，我們資金充裕了，也不至于突然加快速度去擴(kuò)展版圖，因?yàn)榭刂骑L(fēng)險(xiǎn)也是一種堅(jiān)持。”

在抑制房地產(chǎn)泡沫破裂的近些年，低杠桿率成為支撐龍湖正常發(fā)展的重要武器。在三道紅線方面，龍湖連續(xù)六年保持綠檔。

不過(guò)吳亞軍也有受人爭(zhēng)議的一面。去年，一位鄭州員工在龍湖論壇中表示龍湖就像家一樣溫暖，“畢業(yè)工作了好幾年，但這真的是第一個(gè)讓我感受到如此溫暖的大家庭”。

這個(gè)只有二十多個(gè)點(diǎn)贊的帖子，卻遭到了吳亞軍的激烈炮轟：“龍湖文化反對(duì)把公司變成家”“溫柔鄉(xiāng)是英雄冢，如果給大家‘家’的感覺(jué)，一定要令管理層警惕”“沒(méi)有目標(biāo)感和方向感的人太多了，請(qǐng)鄭州公司營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人和HR出來(lái)說(shuō)兩句吧”。

吳亞軍此番“小題大做”，展現(xiàn)出作為企業(yè)家的嚴(yán)酷，也是房地產(chǎn)下行周期中的寒氣一瞥。

做開(kāi)發(fā)商要買(mǎi)地、建房子、賣(mài)房子，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，壓力大，數(shù)年來(lái)，吳亞軍多病纏身。陪她去醫(yī)院的女性朋友勸說(shuō)她，你不能再干了，不然活不到孩子事業(yè)有成的那一天。

吳亞軍原本計(jì)劃年中就卸任董事會(huì)主席，只是今年8月上旬，龍湖經(jīng)歷了一次做空。

市場(chǎng)上流出龍湖商票逾期的傳聞，加上瑞銀一份評(píng)級(jí)報(bào)告將龍湖的評(píng)級(jí)下調(diào)至中性，龍湖股價(jià)下跌19.2%。

對(duì)此龍湖回應(yīng)，已經(jīng)還清了今年到期的所有債務(wù)。

如今風(fēng)波已過(guò)，從年中報(bào)能看出，龍湖的確表現(xiàn)不錯(cuò)，是今年少有的營(yíng)收、利潤(rùn)仍在增長(zhǎng)的房企。銷(xiāo)售方面也有回暖，根據(jù)最新數(shù)據(jù)，2022年第三季度，龍湖全口徑銷(xiāo)售額598億元，同比增長(zhǎng)0.8%。

根據(jù)龍湖年中報(bào)能看出，龍湖是今年少有的營(yíng)收、利潤(rùn)仍在增長(zhǎng)的房企

總來(lái)的說(shuō)，吳亞軍善始善終，將一個(gè)經(jīng)營(yíng)正常、面貌良好的龍湖，完整地交到了繼任者手上。

胡潤(rùn)曾在訪談節(jié)目《十三邀》上說(shuō)，在80、90一代的中國(guó)企業(yè)家中，真正出身微寒的越來(lái)越少，女性企業(yè)家占比也越來(lái)越少。

新老交替本是常事，只是吳亞軍此次告別地產(chǎn)江湖，不由讓人悵惘發(fā)問(wèn)：下一個(gè)亞軍在何處？