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一石激起千層浪。
11月14日早間開盤，銀行股、地產(chǎn)股集體上漲。消息面上，中國人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合送出了一套政策“大禮包”。而在上周五，房地產(chǎn)板塊已掀起了一輪漲停潮。
央行、銀保監(jiān)會在11月11日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱《通知》），在房地產(chǎn)信貸投放、“保交樓”金融支持、風(fēng)險處置、保護(hù)金融消費者權(quán)益、階段性調(diào)整金融政策等方面作出了16條明確要求。
支持合理融資需求和保持融資穩(wěn)定，開發(fā)貸等存量融資合理展期可不調(diào)貸款分類
近段時間，不少民營房企陷入流動性困局，房地產(chǎn)企業(yè)違約頻現(xiàn)，購房者也更為理性。
就信貸投放而言，《通知》保持了支持合理需求和保持穩(wěn)定的總基調(diào)。對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，要對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求；在個人住房貸款上則繼續(xù)支持“因城施策”的差別化信貸政策，合理確定各地房貸首付比例和貸款利率政策下限。
在此之前，已有多則市場消息傳出，要求大型商業(yè)銀行、股份制銀行等加大對房地產(chǎn)融資的支持力度。《通知》還提出，要穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放，鼓勵金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，優(yōu)化建筑企業(yè)信貸服務(wù)，提供必要的貸款支持，保持建筑企業(yè)融資連續(xù)穩(wěn)定。
同時，《通知》還對增量和存量融資分別給出“定心丸”，明確要保持債券融資、信托等資管產(chǎn)品融資的穩(wěn)定，在開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資方面則支持合理展期。
具體而言，《通知》明確在保證債券安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。自通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
在債券市場，《通知》提出，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資，并推動專業(yè)信用增進(jìn)機(jī)構(gòu)為財務(wù)總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。就兌付而言，鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期，置換等安排，主動化解風(fēng)險。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。
針對信托業(yè)務(wù)，《通知》鼓勵信托公司等金融機(jī)構(gòu)加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)格落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求，做好風(fēng)險防控的基礎(chǔ)上，按市場化，法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設(shè)等提供金融支持。
合理展期、引入信托公司等融資渠道，除了能夠拉長房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)期限，同時也提供了流動性支持。在支持合理融資需求和保持融資穩(wěn)定的框架下，《通知》給房地產(chǎn)市場帶來了更為積極的信號。
堅定不移“保交樓”，鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供新增配套融資支持
7月28日，中共中央政治局召開會議，定調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”，明確要因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任。
此后，住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付；國辦發(fā)布的第十次全國深化“放管服”改革電視電話會議重點任務(wù)分工方案要求，有關(guān)部門和各地區(qū)要認(rèn)真做好保交樓、防爛尾、穩(wěn)預(yù)期相關(guān)工作，用好保交樓專項借款，壓實項目實施主體責(zé)任，防范發(fā)生風(fēng)險，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
《通知》除了繼續(xù)支持開發(fā)性政策銀行提供“保交樓”專項貸款外，還大篇幅提出鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，為專項借款支持項目提供的新增配套融資支持，是為推動化解未交樓個人住房貸款風(fēng)險。
其實，此前已有不少地區(qū)明確要引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持。央行貨幣政策委員會三季度例會也提出，推動“保交樓”專項借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
河南銀保監(jiān)局披露的數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全省銀行機(jī)構(gòu)對開發(fā)貸實施延期展期314.1億元，對問題樓盤和保交樓項目提供配套融資已批復(fù)262億元、已投放151.5億元。湖北恩施州住建局發(fā)布的《關(guān)于推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（征求意見稿）》顯示，對風(fēng)險處置項目穩(wěn)妥有序開展貸款業(yè)務(wù)，支持對“保交樓”項目增加配套融資貸款。
根據(jù)《通知》，商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開發(fā)貸款項下新設(shè)“專項借款配套融資”子科目用于統(tǒng)計和管理。配套融資原則上不應(yīng)超過對應(yīng)專項借款的期限，最長不超過3年。項目銷售回款應(yīng)當(dāng)劃入在主融資商業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行開立的項目專用賬戶，項目專用賬戶由提供新增配套融資的商業(yè)銀行參與共同管理。
與此同時，對于商業(yè)銀行按照通知要求，自通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類：對債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。
探索市場化化解受困房企風(fēng)險，提高資產(chǎn)處置效率
在積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置，《通知》提出，要做好房地產(chǎn)項目并購金融支持。
具體來說，除鼓勵銀行開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目、鼓勵A(yù)MC發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險管理方面發(fā)揮作用外，《通知》還提出，支持符合條件的商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司發(fā)行房地產(chǎn)項目并購主題金融債券。
目前，已有不少金融資產(chǎn)管理公司參與房地產(chǎn)紓困。例如，中國信達(dá)與陜西地產(chǎn)集團(tuán)共同設(shè)立100億元并購重整基金，積極圍繞危困房企并購開展合作。在地方AMC方面，河南資產(chǎn)與鄭地集團(tuán)共同設(shè)立鄭州國家城市基金，再由城市基金下設(shè)紓困基金，以紓困基金作為母基金撬動60%的社會資本共同形成盤活資金投入出險項目。
在積極探索市場化支持方式上，《通知》提出對于部分已進(jìn)入司法重整的項目，金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險、自負(fù)盈虧原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項目復(fù)工交付。鼓勵資產(chǎn)管理公司通過擔(dān)任破產(chǎn)管理人、重整投資人等方式參與項目處置。支持有條件的金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥探索通過設(shè)立基金等方式，依法依規(guī)市場化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，支持項目完工交付。
延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期，同時保護(hù)購房者權(quán)益
《通知》還階段性調(diào)整部分金融管理政策。
首先，對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，央行、銀保監(jiān)會或人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理有關(guān)規(guī)定，基于實際情況并經(jīng)客觀評估，合理延長其過渡期。
2020年年底，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模和機(jī)構(gòu)類型等因素，分五檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度要求，為銀行房地產(chǎn)貸款設(shè)置了“兩道紅線”，即房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比不得高于規(guī)定的相應(yīng)上限。在過渡期上，2020年12月末房地產(chǎn)貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求2個百分點以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自2021年1月1日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自2021年1月1日起4年。
《通知》還提出階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項目并購融資政策。相關(guān)金融機(jī)構(gòu)要用好央行、銀保監(jiān)會已出臺的適用于主要商業(yè)銀行、全國性金融資產(chǎn)管理公司的階段性房地產(chǎn)金融管理政策，加快推動房地產(chǎn)風(fēng)險市場化出清。
今年1月有報道稱，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。
對于個人消費者，《通知》明確提出，對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業(yè)失業(yè)而失去收入來源的個人，以及因購房合同發(fā)生改變或解除的個人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協(xié)商，進(jìn)行延期展期等調(diào)整，相關(guān)方都要依法依規(guī)、信守合同、踐行承諾。同時，要切實保護(hù)延期貸款的個人征信權(quán)益。
除此之外，《通知》還提出要優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)、拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。對于新市民人群，要優(yōu)化金融服務(wù)，合理確定其首套房貸款標(biāo)準(zhǔn)，多維度科學(xué)審慎評估信用水平，提升借款和還款便利度。