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2023-01-31
定金超過合同金額20%的部分，是否無效？
更新時間：2023-01-13 00:39:05作者：智慧百科
來源 | 京師律所
根據《民法典》第586、587條規(guī)定了定金罰則，合同約定的定金數額不得超過合同金額的20%。對于定金數額超過20%的部分，按照定金罰則進行處理，爭議不大。但是，若合同約定的定金遠遠超過合同金額的20%，那么超過20%的部分的性質如何界定？雖然民法典規(guī)定，“超過部分不產生定金的效力”，但是對于超過的部分的性質，并未進一步明確，超過的部分是不是定金？是不是無效？是不是完全不受法律保護？尤其是定金條款與違約金條款，甚至懲罰性違約金條款存在競合并存關系時，對上述規(guī)定的理解就至關重要。
典型案例：2020年7月11日，購房人與開發(fā)商簽訂《認購合同》，約定： 購房人以內部優(yōu)惠價購買商品房，購房款為600萬元，其中300萬元性質為定金。 雙方約定在2021年10月1日前簽訂正式的《商品房買賣合同》。 為此，購房人支付全部房款600萬。 《認購合同》還約定： 若開發(fā)商違約導致未能按期簽訂商品房買賣合同的，購房人有權隨時通知解除合同，并要求開發(fā)商承擔雙倍定金的違約金 (不以購房人的實際損失為限)，同時退還購房人已付全部房款，并按同期銀行貸款利率支付利息。
但是，開發(fā)商違反合同約定，一直未能與購房人簽訂商品房買賣合同。為此，購房人向法院提起訴訟要求解除合同，并承擔違約責任。
此時，雙方圍繞開發(fā)商承擔“雙倍定金的違約金”產生分歧。購房人可主張的雙倍定金的違約金具體數額為多少？
要回答這個問題，就必然涉及對《民法典》第586條關于超過合同金額20%的部分不產生定金的效力，如何進行理解？
在司法實踐中，可能會存在以下三種理解：
第一種理解：超過部分不產生定金的效力=超過部分不視為定金。
根據《民法典》第586條，定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。
因此，本案例中，雙方關于購房款為600萬，約定定金300萬明顯超過房款的20%（120萬），超過部分不視為定金。依據合同約定，雙倍定金的違約金，也就是120萬的兩倍，共計240萬。
因此，購房人可向開發(fā)商主張解除合同，要求返還全部購房款600萬及利息，并支付違約金240萬元。
第二種理解：超過部分不產生定金的效力=超過部分依然為定金，只是超過部分不適用定金罰則。
第一，根據《民法典》第586條，定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。
何謂“ 定金的效力” ？簡言之就是“定金罰則”。根據《民法典》第587條，給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。
根據上述“定金罰則的效力”，對于支付定金的一方，就是“賠一”；對收取定金的一方，就是“退一賠一”。因此，無論誰違約，違約金均等于定金數額。簡言之，定金數額超過合同20%的那部分，僅僅是不產生“定金罰則的效力”（“賠一”或“退一賠一”），法律并未否認其定金的性質。
第二，合同約定開發(fā)商承擔雙倍定金的違約金 (不以購房人的實際損失為限) ，同時退還購房人已付全部房款，并按同期銀行貸款利率支付利息。
為此，開發(fā)商作為收取定金的一方，最終根據合同約定承擔的上述違約責任，并非“定金罰則”，已經超出了“退一賠一”的“定金罰則”，為“懲罰性違約責任”。
因此，合同約定的雙倍定金的違約金 (不以購房人的實際損失為限)，這里的“雙倍定金”指的就是300萬的雙倍，并非適用定金效力的定金的雙倍。
第三，根據開發(fā)商與購房人簽訂購房合同的本意，以及雙方權利義務均衡的角度，在未與購房人簽訂《商品房買賣合同》和辦理商品房備案手續(xù)的前提下，購房人就已經提前支付全部600萬購房款，購房人承擔非常大的購房風險（錢和房可能兩空）。為此，雙方特意在合同中多次重申將定金鎖定為300萬，以《補充協議》方式特別約定，一旦開發(fā)商嚴重違約，購房人能夠按照300萬的雙倍追究開發(fā)商的違約責任，且特別約定不以購房人的實際損失為限，這是一種明顯的懲罰性違約責任。因此，雙方簽訂合同時，關于懲罰性違約責任的真實意思表示，雙倍定金的違約金就是300萬的兩倍。
因此，購房人可向開發(fā)商主張解除合同，要求返還全部購房款600萬及利息，并支付懲罰性違約金600萬元。
第三種理解：超過部分不產生定金的效力=超過部分“定金”不適用定金罰則，超過部分“定金”并非定金罰則中的“定金”概念，仍然受法律保護，應根據真實意思表示確定其性質（懲罰性違約金）。
如前所述，超過部分不產生“定金的效力”，簡言之就是超過部分不產生“定金罰則”的效力。對于收取定金的一方，就是超過部分不產生“退一賠一”的法律效力。超過部分的“定金”仍然受法律保護，只是該部分不產生定金罰則的效力。
而本案例中，合同特別約定開發(fā)商承擔雙倍定金的違約金 (不以購房人的實際損失為限) ，同時退還購房人已付全部房款，并按同期銀行貨款利率支付利息。因此，該違約責任毫無疑問為懲罰性違約責任，并不能適用定金罰則的效力。
雖然合同約定300萬的定金，遠遠超過法律規(guī)定的20%上限（120萬），但對于超過20%上限的部分，即便不屬于定金罰則中的“定金”的概念，但仍然受法律保護。在并不具備適用定金罰則的前提下，合同約定的懲罰性違約金（“雙倍定金”），僅僅是關于違約金具體數額的約定，并非定金罰則中的“定金”的概念，不能將超過20%上限的“雙倍定金”摳字眼理解為定金罰則中“定金（20%）的雙倍”。這不符合法律規(guī)定和雙方當事人真實意思表示。
因此，購房人可向開發(fā)商主張解除合同，要求返還全部購房款600萬及利息，并支付懲罰性違約金600萬元。
綜上所述， 本人認為上述第三種理解更符合法律規(guī)定和立法精神，更能反映各方當事人的真實意思表示，應由開發(fā)商向購房人返還全部600萬購房款及利息，并承擔懲罰性違約金600萬元。
援引法律
《民法典》第586條 當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。 實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。
第587條 債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。