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撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

按照原本規(guī)劃，融創(chuàng)中原大觀二期的房子，應(yīng)當(dāng)是在7月15日進(jìn)行交付。不過，從今年3月份開始，不確定性出現(xiàn)了，項(xiàng)目交付時間被延后。在業(yè)主的再三督促下，一群施工隊(duì)人員進(jìn)場施工僅三兩天就很快散去，讓業(yè)主們開始懷疑復(fù)工的進(jìn)展。有知情人士表示，該項(xiàng)目的規(guī)模化復(fù)工復(fù)產(chǎn)工作正在有序推進(jìn)，但由于結(jié)算糾紛問題及煙塵管控等因素，項(xiàng)目二期預(yù)計(jì)延期一年左右。對于急于拿到房子的業(yè)主們來說，還有許多疑云未解。

很多買了融創(chuàng)鄭州中原大觀項(xiàng)目的業(yè)主們至今仍一頭霧水——他們花真金白銀買的房屋，交付時間一拖再拖，項(xiàng)目所在施工圍欄內(nèi)的施工進(jìn)度也撲朔迷離。

6月中下旬，鄭州白天最高氣溫數(shù)日飆到了近40度，但融創(chuàng)中原大觀項(xiàng)目的施工隊(duì)無法停歇。數(shù)十名工人，正在對一棟尚未完結(jié)的主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行修繕。只不過，施工進(jìn)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于項(xiàng)目計(jì)劃的交付節(jié)點(diǎn)，施工人數(shù)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足約定的百人規(guī)模。

僅僅一個月前，該項(xiàng)目還處于停工困擾中。為了安撫業(yè)主的焦慮情緒，融創(chuàng)派了施工隊(duì)進(jìn)入現(xiàn)場，啟動復(fù)工儀式。但不久后業(yè)主們就又發(fā)現(xiàn)，短暫的儀式過后，施工現(xiàn)場又再次歸于沉寂，“復(fù)工儀式結(jié)束后，工人就全散場了，第二天就來了三四個人?！?/p>

據(jù)《財經(jīng)天下》周刊了解，融創(chuàng)沒有如期推進(jìn)施工的原因有很多，除了最顯而易見的缺錢之外，另一個重要原因也在于，一旦項(xiàng)目到了封頂節(jié)點(diǎn)，意味著開發(fā)商要支付的工程款壓力更大了。

對于此次延期交付事件，一位接近融創(chuàng)的行業(yè)人士也對《財經(jīng)天下》周刊表示，“融創(chuàng)中原大觀項(xiàng)目二期因與施工方存在結(jié)算糾紛問題，導(dǎo)致項(xiàng)目工程進(jìn)度暫緩”。不過，規(guī)?；瘡?fù)工復(fù)產(chǎn)工作已經(jīng)在有序推進(jìn)，但由于上述原因疊加疫情及煙塵管控等因素，項(xiàng)目二期預(yù)計(jì)延期一年左右。

在樓市新周期背景下，作為大宗商品的爛尾樓，從來沒有像今天這樣引發(fā)社會多方群體的關(guān)注。由此引發(fā)的交付問題，始終挑動著購房者的心弦。在鄭州，人們買房的擔(dān)憂已經(jīng)不在于漲跌問題，而是爛尾。

撲朔迷離的復(fù)工

長期以來，施工單位的日子過得算滋潤。每當(dāng)開發(fā)商拿到一塊新項(xiàng)目，房企的施工利潤就會找上門來。但在今年，施工單位們不僅沒有單子可接，反倒連開發(fā)商欠的工程款，也拿不到手了。

鄭州融創(chuàng)項(xiàng)目的許多個施工現(xiàn)場，甚至開始陷入不尋常的沉寂。

以往，中建二局是融創(chuàng)多個項(xiàng)目的總包單位，先后承接了中州坊二、三號院、融創(chuàng)城融馨園、大河宸院、觀瀾壹號、平原融創(chuàng)文旅城等項(xiàng)目。但在今年，這些項(xiàng)目大多都面臨著樓盤交付的困擾，敲敲打打的施工聲，時有時無。

融創(chuàng)中原大觀在鄭州屬于紅極一時的明星盤。當(dāng)年度銷售十分火爆，價格也很美麗。為了買房，很多業(yè)主甚至用上了非常規(guī)手段——“首付分期”。輾轉(zhuǎn)來到今年，局面開始反轉(zhuǎn)，很多人不僅背負(fù)著每月一萬多元的房貸，還要擔(dān)心延期交房，以及可能出現(xiàn)的爛尾。

按照原本規(guī)劃，融創(chuàng)中原大觀二期的房子，應(yīng)當(dāng)是在7月15日進(jìn)行交付。不過，從今年3月份開始，很多事情變得充滿不確定性。沒能如約交付的期間，融創(chuàng)中原大觀也曾向業(yè)主承諾復(fù)工。最終，經(jīng)過近3個月的維權(quán)溝通后，2022年5月20號當(dāng)天，成了融創(chuàng)中原大觀復(fù)工的日子。

據(jù)一位知情人士透露，5月20日那天，穿著黃馬褂戴著紅帽子的建筑工人們，來到了施工現(xiàn)場，進(jìn)行了一場人員壯大的復(fù)工儀式。然而，這并不意味著項(xiàng)目的施工真正步入了正軌。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，開進(jìn)施工現(xiàn)場的塔吊沒動一下，沒多過久，這些施工人員就都散了。

為了掌握項(xiàng)目施工的真實(shí)進(jìn)展，融創(chuàng)中原大觀二期的業(yè)主們操碎了心。最近一段時間，一些業(yè)主幾乎每天都望著窗外一棟棟光禿禿的樓房，直播每天的施工情況。通過不間斷的直播，手機(jī)無人機(jī)齊上陣 ，幾位業(yè)主給融創(chuàng)業(yè)主們進(jìn)行了一場完整的復(fù)工直播。

他們?nèi)サ谋仁┕し皆?，回的比施工方晚。但最終業(yè)主們還是發(fā)現(xiàn)，施工現(xiàn)場不僅看不到施工跡象，也無操作工人，吊塔也是停滯狀態(tài)，只看到了一個三人復(fù)工小分隊(duì)，“在我們看來不能算完全復(fù)工了，其他樓都停著”。

圖/視覺中國

業(yè)主方面有人認(rèn)為，這是一場融創(chuàng)迫于“壓力”呈現(xiàn)的復(fù)工儀式。按照業(yè)主們和融創(chuàng)方的約定，項(xiàng)目的施工將分為3個階段進(jìn)行：13號樓施工，地庫復(fù)工，以及全面復(fù)工。但時至如今，業(yè)主們只能看到13號樓的緩慢施工，其他的施工環(huán)節(jié)卻遲遲未動。

“目前只有中建二局來了一些施工人員，主要負(fù)責(zé)13號樓的主體施工，而對于負(fù)責(zé)水電、地庫的分包單位，卻遲遲未進(jìn)場”，業(yè)主張揚(yáng)（化名）告訴《財經(jīng)天下》周刊，“目前是總包在阻攔分包施工，因?yàn)橹薪ǘ趾腿趧?chuàng)的項(xiàng)目糾紛還在進(jìn)行中?！?/p>

這之后，融創(chuàng)中原大觀的復(fù)工接連制定了一個個交付節(jié)點(diǎn)。然而，項(xiàng)目的交付時間一拖再拖，最新交付日期延遲到了2023年7月31日，也就是一年之后。

這或許不是個例，房企因資金壓力影響，復(fù)工緩慢以至于延期交房的情況正頻發(fā)。在成都、泉州、菏澤等城市，都有房企發(fā)出延期交房聲明，有稱是受疫情等不可抗力因素影響，還有房企實(shí)則因資金鏈緊張，影響了項(xiàng)目施工進(jìn)度。

根據(jù)克爾瑞公布的“2021年24個重點(diǎn)城市已停工，延期交付問題項(xiàng)目匯總”統(tǒng)計(jì)報告顯示，截至2021年年底，鄭州是全年成交項(xiàng)目問題占比最高的城市，成交的問題項(xiàng)目占比達(dá)到了28%。

鄭州，曾被看好的寶地

2016年時，在融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌眼里，鄭州樓市還是一塊兒藏著金子的寶地。

原因也很簡單，“鄭州的市場比較平穩(wěn)，風(fēng)險不大，因?yàn)榉績r并不高”、“北上廣深地價高得嚇人，強(qiáng)二線城市最看好鄭州”，說這話時，老孫還是時隔12年之后第一次踏入鄭州。

那一年的鄭州，正如樸樹歌里邊唱的詞：新世紀(jì)來的像夢一樣。當(dāng)?shù)毓膭钊齑娌⒊雠_一系列政策。許多專家站出來呼吁人們買房，開盤清盤成為鄭州樓市的標(biāo)配，一些賣不動的房源借機(jī)入市，照樣能被一搶而空。

鄭州的樓市盛宴，吸引了很多外來房企的加入。這些來到鄭州的開發(fā)商們，一年就讓鄭州市場誕生出了16個地王。不過，老孫的到來，卻是以一種獨(dú)特的出場方式，揭開了融創(chuàng)重回河南鄭州的序幕。

2016年3月19日，孫宏斌從天津飛到了鄭州。時隔12年重回鄭州的老孫感概萬千。他給鄭州公司下達(dá)了明確的指令：看好鄭州市場；一定深耕鄭州；為鄭州市場帶來好產(chǎn)品。

負(fù)責(zé)鄭州市場的融創(chuàng)，在鄭州演繹了一場“兵貴神速”，沒多久就在鄭州的很多個偏遠(yuǎn)地段，布局了十多個項(xiàng)目。但最終，融創(chuàng)的多個項(xiàng)目卻陷入了“冰火兩重天”的困境：一面是業(yè)主們的交付維權(quán)，一面是滿城排隊(duì)的開盤熱銷。

親身體會過2019年鄭州買房熱潮的陳旭（化名），到現(xiàn)在還對融創(chuàng)的營銷套路印象深刻，“融創(chuàng)好多盤其實(shí)比較偏遠(yuǎn)，每次搞價格戰(zhàn)，剛需們比較吃這個，銷量也不算太差”。

2019年12月，融創(chuàng)城一開盤，就開出了跳樓甩賣價，原本14000元/㎡的房子，直降到10500元/㎡，直接擊穿市場“底價”。整個鄭州地產(chǎn)圈和房地產(chǎn)都為之沸騰了。當(dāng)天晚上開盤，項(xiàng)目人山人海，交通堵得整條街水泄不通。但最終，排隊(duì)的人們還是發(fā)現(xiàn)，所謂的超低價只是個別房源。相當(dāng)于一個假噱頭，全城人直呼“上當(dāng)”。

融創(chuàng)大河辰院項(xiàng)目的營銷，也遭遇了同樣的命運(yùn)。當(dāng)年7月13日，融創(chuàng)位于鄭州惠濟(jì)區(qū)的大河辰院項(xiàng)目降價3000元/㎡，二期開盤比一期價格低出很多。結(jié)果，二期開盤就收到了老業(yè)主的大規(guī)模維權(quán)。

分裂在這一刻發(fā)生，一邊引發(fā)排隊(duì)瘋搶，一邊是先期購房者聞訊維權(quán)。

“本來是售樓處開盤，結(jié)果老業(yè)主去堵售樓處。然后，融創(chuàng)當(dāng)晚就跑到酒店去開盤，老業(yè)主聽到消息，又集體去酒店圍堵。”陳旭回憶道。

融創(chuàng)搞價格戰(zhàn)的原因很簡單，房子不好賣。去年，鄭州樓市銷售極度慘烈。但很多人沒注意到的是，鄭州樓市低位運(yùn)行的情況已經(jīng)持續(xù)了3年。根據(jù)禾略研究院提供的一份數(shù)據(jù)顯示，自2017年11月開始，鄭州房價開始高位回落，2018年12月開始下探筑底，低位盤整整持續(xù)了3年。

Top30房企的投研經(jīng)理張亮（化名）表示，“主要問題還在于鄭州前提大量的庫存，讓客戶沒有購買的緊迫性，企業(yè)被迫拉長開發(fā)周期。而由于資金成本的壓力，又要加快周轉(zhuǎn)，就要以價換量，造成的結(jié)果是，購房人買的越晚，反而越便宜?！?/p>

圖/視覺中國

“價格戰(zhàn)”打出的誘人標(biāo)價讓很多鄭州的剛需買房人決定上車，但問題也隨之而來。

自入鄭以來，融創(chuàng)在鄭州的項(xiàng)目陷入了“交房必維權(quán)”的泥沼，原因則各種各樣——大河宸院是精裝修質(zhì)量問題、融創(chuàng)城開瓏府是漏雨問題、中原宸院開盤兩月就降價十幾萬，最終都發(fā)生了維權(quán)。

到了2022年，事情又演變得更加復(fù)雜。項(xiàng)目由原本的質(zhì)量維權(quán)，變成了項(xiàng)目停工，延期交付。“當(dāng)初營銷的時候，可能銷售價格壓太低，后來就一直因?yàn)闇p配維權(quán)?，F(xiàn)在減配已經(jīng)不值得維權(quán)，因?yàn)槿趧?chuàng)大部分項(xiàng)目已經(jīng)通通停工了?！币晃划?dāng)?shù)氐臉I(yè)主陳程（化名）表示。

陷入停工危機(jī)之后，一些開發(fā)商開始直接攤牌“躺平”。一位鄭州房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士分析，主要原因是受到市場低迷、行業(yè)信心不足的影響。換言之，當(dāng)下開發(fā)商做出努力想要獲得回報變難了，一些開發(fā)者索性就不爭不搶了。

工程款去哪兒了？

業(yè)主陳星一開始怎么都不理解，“項(xiàng)目封頂都建好了，剩下的為什么不接著蓋呢？”

2021年12月31日，是鄭州融創(chuàng)宸院二期項(xiàng)目的交房日。最初的施工進(jìn)展，看起來還很順利。小區(qū)主體、外立面基本完工，只差最后的小區(qū)消防設(shè)施和景觀，就能如愿收房了。但業(yè)主們等了近3個月，小區(qū)內(nèi)的施工工人始終寥寥無幾，合同約定好的竣備驗(yàn)收時間也一拖再拖。

2022年6月中旬，陳星終于等來了交房日，但交房的實(shí)際效果卻大打折扣。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，這些交房的項(xiàng)目并沒有真正完成施工，不僅沒有了最初說好的市政配套，就連消防栓里也看不到水管和消防槍?！敖环刻s了，第一次遇到連小區(qū)都沒建好就強(qiáng)制交房的”。

這也不是鄭州融創(chuàng)一個區(qū)域遇到的問題，在社交平臺上，廣州融創(chuàng)城、成都融創(chuàng)等業(yè)主都反映有相似情況。

據(jù)知情人士表述，融創(chuàng)遇到債務(wù)危機(jī)后，由于沒有錢支付工程款，融創(chuàng)就用商票兌付。直到其總包單位中建二局發(fā)現(xiàn)，手里的商票根本兌付不了，于是停工了。

工程款遲遲不到位，施工方只好掀了“牌桌”。要知道，任何一個項(xiàng)目的建設(shè)都涉及三方，即開發(fā)商負(fù)責(zé)拿地、總承包單位負(fù)責(zé)主體施工，總承包單位下還有各種小承包商、小建筑度、材料供應(yīng)商等。

那么，這些不翼而飛的工程款，又是緣何消失了？

房地產(chǎn)開發(fā)本就是一場資金游戲。房屋建設(shè)期間資金形成了環(huán)環(huán)鑲嵌的圈子。開發(fā)商欠總承包的的錢，總承包欠小承包的錢。

最初的施工，是各方難得的“蜜月期”。把樓先蓋起來，這符合各方的基本利益。但到了某個階段，需要結(jié)算工程款時，往往也是最容易引發(fā)糾紛的環(huán)節(jié)。

鄭州本地的施工從業(yè)人士說道，“一般會允許房企拖欠一段工程款，比如這月銷售不好，晚兩個月付，不至于停工 。但如果對預(yù)期不看好，到了封頂階段，施工機(jī)械人員腳手架可以撤，這樣一來，停工對施工方損失也會更少?！?/p>

上述人士表示，“按頭部房企的計(jì)價和付款方式，一般就是招標(biāo)施工單位對總價進(jìn)行報價，合理價中標(biāo)，價低的有優(yōu)勢，付款則是按照每個月做多少工程量進(jìn)行計(jì)算，下個月報付款資料審核完之后付款。”

實(shí)際上，給到施工方工程款的資金，原本是屬于項(xiàng)目上的預(yù)售監(jiān)管資金。這筆錢本來僅限于各地項(xiàng)目上的工程建設(shè)款項(xiàng)，但在高周轉(zhuǎn)模式下，預(yù)售監(jiān)管的錢往往會被集團(tuán)統(tǒng)一抽走，用于還債和拿新地。

拿鄭州市場來說，當(dāng)?shù)匾话銜?guī)定，監(jiān)管資金為項(xiàng)目建設(shè)工程資金總額加上20%不可預(yù)見的費(fèi)用支出，同時對房企進(jìn)行差別化信用管理，對高信用房企的資金額度降低、提取比例提升。

但實(shí)際執(zhí)行層面，卻并不完全以此為準(zhǔn)，“這個監(jiān)管政策，只是地方的行政規(guī)章，效力等級達(dá)不到，執(zhí)行層面也有偏差”。

圖/視覺中國

此外，銀行疏于監(jiān)管也是重要原因。按照監(jiān)管規(guī)定，銀行開始按照工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)放按揭款。行業(yè)高速發(fā)展時，各地對預(yù)售資金的管理也大多“睜一只眼閉一只眼”。

一位TOP10房企的投資人士表示，“項(xiàng)目開發(fā)貸銀行和預(yù)售資金監(jiān)管銀行往往是同一家，銀行基于自身利息的考量，也會愿意配合開發(fā)商，開盤銷售后，拿預(yù)售資金償還開發(fā)貸?！?/p>

實(shí)際上，預(yù)售資金監(jiān)管制度，起源于商品房預(yù)售制度，最早要追溯到香港的“炒樓花”。預(yù)售制度能夠迅速、滾動式增加商品房供應(yīng)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。但孿生相伴的問題便是，交易的不公平。

對于購房者來說，住房還處在建設(shè)過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險。最突出的風(fēng)險自然就是爛尾。尤其是進(jìn)入行業(yè)調(diào)整期時，爛尾樓在周期上爆發(fā)式增長。

自去年恒大債務(wù)爆雷之后，各地開始紛紛加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。不過，想要管好預(yù)售資金也不容易。監(jiān)管資金的過度加強(qiáng)，容易進(jìn)一步引爆房企的資金問題，引發(fā)更大的樓市危機(jī)。

華泰證券地產(chǎn)首席分析師陳慎曾在接受媒體采訪時介紹，地方上容易造成兩個極端：一是持續(xù)缺位，部分城市在面臨爛尾風(fēng)險前反應(yīng)不及時；二是過嚴(yán)監(jiān)管，部分地方過度升級當(dāng)?shù)刭Y金監(jiān)管政策，反而會造成次生的房企現(xiàn)金流問題。

陽光城總裁吳建斌也在去年的一次公開論壇中說道，“現(xiàn)在差不多要交房才放按揭款。房建好了，好不容易銷售、網(wǎng)簽了，當(dāng)?shù)負(fù)?dān)心爛尾。什么時候放款？竣工的時候?！?/p>

而為有效防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險，2022年3月11日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合多部門發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的意見》，對預(yù)售資金安全，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房取得的全部收入，均納入商品房預(yù)售資金監(jiān)管范圍。

這份文件堪稱最嚴(yán)預(yù)售資金監(jiān)管，最核心的主張就是最大程度上保障購房者權(quán)益，即便牽扯到開發(fā)企業(yè)的保全執(zhí)行，都要優(yōu)先保證施工及交付，對河南省接下來的施工交付有較大的正向作用。

與此同時，鄭州也在二線城市中率先啟動了措施救市，解決樓市銷售下行的困局。今年3月以來，鄭州出臺了措施救市，準(zhǔn)備重啟棚改貨幣化安置政策。此后，對棚改化安置辦法進(jìn)行了新的創(chuàng)——即不再給棚改戶發(fā)錢，取而代之的是發(fā)一張“房票”，讓棚改戶憑票購買商品房，加大樓市去化力度。

不過，想要樓市恢復(fù)往日的活力，并非一朝一夕。樓市的良好運(yùn)行，往往是政策、企業(yè)、開發(fā)商三者間的合力。一旦合力打破，企業(yè)不重視市場秩序，不想承擔(dān)交房責(zé)任，最受傷害的，也只有最無助的購房者。