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本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：胡天祥

“目前內(nèi)窗戶型的月租在1500元左右，外窗戶型的月租在2550元左右，基本和2020年5月份時(shí)的租金持平?！?月5日，在廣州一家大型長(zhǎng)租公寓品牌擔(dān)任門店負(fù)責(zé)人的林茂（化名），向時(shí)代周報(bào)記者坦言“生意難做”。

雖然租金已經(jīng)回落到2020年水平，但林茂所在的門店依然面臨著不小的空置率壓力。

“前年這個(gè)時(shí)候，門店整體出租率還算理想，有些緊俏房型甚至需要排隊(duì)，等有人退租才能簽約入住?！绷置嬖V時(shí)代周報(bào)記者，但現(xiàn)在門店多個(gè)戶型均有空房，長(zhǎng)租比例也有一定下降。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年5月全國(guó)重點(diǎn)40城租金水平為34.0元/平米，租金指數(shù)環(huán)比微跌0.7%，同比微跌2.3%。從城市層面租金指數(shù)來(lái)看，全國(guó)重點(diǎn)40城中，20個(gè)城市租金水平環(huán)比微跌，27個(gè)城市同比微跌，34個(gè)城市租金仍低于2019年同期，其中一線城市北京、廣州、深圳租金低于2019年同期。

租金難漲、空置率上升，成為今年上半年長(zhǎng)租公寓行業(yè)的兩個(gè)重要關(guān)鍵詞。

廣東省公寓管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉昕告訴時(shí)代周報(bào)記者，每年的3-4月和7-8月都是傳統(tǒng)的租賃旺季，但今年受制于疫情、經(jīng)濟(jì)等多個(gè)因素影響，租房客戶明顯減少。尤其是中低端房源市場(chǎng)，更是量?jī)r(jià)齊跌。

貝殼研究院指出，受短期疫情影響，住房租賃市場(chǎng)季節(jié)性周期被打破，住房租賃需求有所減弱。但基于住房租賃需求的剛性屬性，抑制的租賃需求會(huì)集中釋放，使得住房租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性，預(yù)計(jì)下半年一線及熱門二線城市租賃市場(chǎng)領(lǐng)先修復(fù)。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

優(yōu)惠力度超過往年

在國(guó)內(nèi)某知名長(zhǎng)租公寓品牌擔(dān)任高管的李明（化名），同樣感受到了來(lái)自經(jīng)營(yíng)層面的壓力。

“公司在全國(guó)擁有500余家門店，房間運(yùn)營(yíng)數(shù)量超過10萬(wàn)間，但從各地匯報(bào)上來(lái)的數(shù)據(jù)看，今年整體出租率并不理想?！崩蠲鞲嬖V時(shí)代周報(bào)記者，上半年廣州市場(chǎng)整體空置率上升了10%，租金也有所下降。上海市場(chǎng)租金雖然持平，但空置率上升5%。北京市場(chǎng)綜合出租率下降5%，且續(xù)約沒有漲租。

“長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式是包租模式，平臺(tái)需要承擔(dān)空置率的影響。當(dāng)平臺(tái)有10萬(wàn)間房時(shí)，10%的空置率就能讓平臺(tái)難以承受?！眲㈥扛嬖V記者，所以今年許多長(zhǎng)租公寓企業(yè)都放緩了擴(kuò)張速度，存在經(jīng)營(yíng)壓力的門店能退就退，把損失降到最低點(diǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，上海集中式長(zhǎng)租公寓累計(jì)開業(yè)規(guī)模16萬(wàn)間，同比增長(zhǎng)11.92%，相較于去年下半年度增速有所放緩。此外，北京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)增長(zhǎng)較為乏力，集中式公寓運(yùn)營(yíng)商的規(guī)模擴(kuò)張速度顯著放緩，總體新開業(yè)項(xiàng)目數(shù)量較為有限。

除了擴(kuò)張放緩，今年以來(lái)，多家長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了提高出租率，還接連推出比去年力度更大的租房?jī)?yōu)惠，如押一付一、免費(fèi)試住體驗(yàn)、全國(guó)免費(fèi)換房等福利活動(dòng)，對(duì)租金承受力較低的大學(xué)生有較強(qiáng)的吸引力。

其中，樂乎公寓推出“2022樂巢計(jì)劃”，畢業(yè)生可享房租按月支付、0押金7天試住、房租首月5折等五項(xiàng)住房權(quán)益；龍湖冠寓推出最高免租30天、全國(guó)0元換租、月付不漲價(jià)、畢業(yè)生折上折等多重優(yōu)惠；城家推出“青橙計(jì)劃”，每位應(yīng)屆與在校青橙簽約入住城家旗下品牌活動(dòng)門店可享押金半價(jià)優(yōu)惠。

此外，還有不少房東、二房東選擇以價(jià)換量。在此背景下，多地租金數(shù)據(jù)下行。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年上半年全國(guó)百城租金水平為34.6元/平米，環(huán)比下跌5.0%，同比下跌4.8%。其中，深圳租金水平同比下跌2.8%，成為一線城市中唯一租金同比下跌的城市。新一線城市中9個(gè)城市租金同比下跌，東莞、鄭州租金同比跌幅超過5%，跌幅最大。東北地區(qū)長(zhǎng)春、大連、沈陽(yáng)和哈爾濱等4個(gè)城市同比均下跌，哈爾濱租金水平同比下跌5.8%，跌幅最大。

6月市場(chǎng)觸底回升

今年1月，全國(guó)百城租賃市場(chǎng)熱度觸底反彈，春節(jié)假期后，隨著城市外來(lái)人口陸續(xù)返城，新增及換租需求持續(xù)釋放，繼而推動(dòng)2月租賃市場(chǎng)快速升溫。但由于3月以來(lái)多地受到疫情影響，春節(jié)后集中新增或換租的租賃需求并未像往年一樣在3月充分釋放，春節(jié)后租賃旺季不旺。

5月以來(lái)，此前受抑制的租賃需求陸續(xù)釋放，疊加高校畢業(yè)生集中進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，推動(dòng)百城租賃市場(chǎng)在6月達(dá)到上半年市場(chǎng)熱度高峰。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)百城租賃成交環(huán)比增加近20%，6月則超過30%。此外，5、6月全國(guó)百城新增掛牌房源量環(huán)比保持近10%的增幅，6月新增帶看客戶量環(huán)比增加超過70%。分城市來(lái)看，5月89個(gè)城市租賃市場(chǎng)環(huán)比升溫，6月市場(chǎng)環(huán)比升溫的城市數(shù)量增加到95個(gè)城市，其中85個(gè)城市租賃成交量環(huán)比增加10%以上，63個(gè)城市增幅在20%及以上。

租賃市場(chǎng)升溫，同時(shí)帶動(dòng)全國(guó)百城租金水平在6月觸底回升。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，在結(jié)束連續(xù)3個(gè)月環(huán)比微跌之后，6月百城租金水平環(huán)比止跌微漲0.5%。

貝殼研究院預(yù)計(jì)，今年下半年，各類新增及換租租賃需求將充分釋放，人才吸引力較強(qiáng)的一線及熱門二線城市租賃市場(chǎng)修復(fù)較快。

李明也告訴時(shí)代周報(bào)記者，從各地情況看，6月份整體經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)有明顯提升，小部分門店的新簽有略微上浮的調(diào)整。