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2023-01-31
三里屯背后最大贏家，太古地產(chǎn)一年收入百億，加大高端商業(yè)布局
更新時間：2022-07-07 00:09:50作者：佚名
撰文/ 《財經(jīng)天下》周刊作者 趙子坤 倪萍 薛永瑋
編輯/ 董雨晴
那里花園，變“廢墟”了？
6月底，一張破敗的建筑照片在北京生活圈里流傳，圖中的主角正是“那里花園”。它曾被譽為“三里屯后花園”，主打地中海度假風(fēng)，一度坐落著一眾頗具異域風(fēng)情的餐飲店。
它的入口隱藏在三里屯南北區(qū)之間，一道并不起眼的白色拱門，旁邊是小鵬汽車全國首家旗艦店明亮的落地櫥窗。
（那里花園南側(cè)，圖/《財經(jīng)天下》周刊）
去年年底，三里屯迎來了一場改頭換面的“煥新”。太古里南區(qū)的地標(biāo)，優(yōu)衣庫大樓遷址至西區(qū)——此前，這是雅秀大廈。
在叨念聲中，人們想起了消失在2017年的“臟街”，這個連接南北區(qū)的雜亂街道，曾有小攤、有跳蚤市場，連接了貴價潮牌與市井商販。也在三里屯的改造提升中變得干凈整潔。
上一次大規(guī)模懷舊，人們懷念的是三里屯幽暗、雜亂業(yè)態(tài)之下野蠻生長的汩汩活力?！耙院螅贻p人們只知道三里屯就是太古里。”
每一次業(yè)態(tài)變遷背后，都有商業(yè)改造城市的故事。
“那里花園”還會營業(yè)
“三里屯”，是北京市朝陽區(qū)下轄三里屯街道的簡稱，因距老北京內(nèi)城三里地得名。
作家馮唐在《三里屯前史》中回憶，上個世紀(jì)90年代，三里屯還只是“一堆沒臉沒屁股的六層紅磚樓”，除了幾個花壇、樹，跟別的地兒沒什么不同。
不過，人們?nèi)缃裉峒叭锿蜁r，多指的是從工體東路與北路交界處算起，四周所覆蓋的商圈，包含酒吧街、太古里、SOHO、工體等建筑群。
這些除了“紅磚樓”外的新鮮商業(yè)物種，是逐漸生長出來的，新三里屯。
今年夏天，一則消息顯示，坐落于三里屯北街81號的那里花園將被拆除，一時間吸引了不少人前來打卡留念，或者是在社交網(wǎng)絡(luò)上追尋屬于這里的記憶。
和很多人一樣，聽到那里花園的“拆除”時，溫良覺得，關(guān)于北京的記憶“坍塌了一角”。
“那里花園”是許多人心中的特殊存在。因其潔白的拱形建筑、連片的弧形露臺、高大的綠植構(gòu)成了獨具特色的地中海風(fēng)格。在這棟略顯局促的小樓里，匯聚了西班牙、墨西哥、意大利等各地的特色美食，精品咖啡館和各式各樣的露天酒吧。
溫良就在附近工作，他會趁著午休閑暇和朋友們來到這里吃飯，或是站著買一杯咖啡帶走。在他看來，既有異國特色菜、又兼具本土美食的那里花園提供了豐富的選擇。四周漂亮的建筑也讓他 “從快節(jié)奏的生活中放松下來”。這一切使那里花園看起來并不太像一個商業(yè)化的場所：溫良覺得，審美化的建筑和包容性的美食體驗，構(gòu)成了一種“可以探索的、多元化的生活方式”。
7月初的一個工作日，《財經(jīng)天下》周刊在現(xiàn)場看到，一株株近人高的綠植密集擺放在白色小樓前，隔著窄窄的通道，那里花園進出口拉起了圍欄。傍晚時分，不時有人上前詢問或拍照，而一旁身著制服的保安人員不得不反復(fù)提醒“暫停營業(yè)，不得進入”。
不過，根據(jù)值守保安的介紹，那里花園只是物業(yè)公司發(fā)生了更替，后續(xù)將繼續(xù)營業(yè)，目前商戶們正進行翻新裝修。據(jù)悉，做房地產(chǎn)投資及開發(fā)運營的嘉銘投資正是其口中提到的新管理方。一位佩戴嘉銘胸牌的清潔人員稱，恢復(fù)上班幾天后，他們發(fā)現(xiàn)，新的管理層就位，租戶也隨之開始了翻修工作?！皫缀踅^大部分商戶都在裝修，預(yù)計施工期要在兩個月左右?！?/p>
事實上，關(guān)于那里花園的改造，網(wǎng)上已有眾多流言?！敦斀?jīng)天下》周刊向嘉銘投資致電，其前臺人員回復(fù)稱，今年7月，嘉銘投資的確已經(jīng)接手了那里花園的物業(yè)管理。
一位接近雙方的知情人士表示，在與嘉銘投資溝通后，約有三分之一的租戶決定離開，其余三分之二的租戶仍將在未來一年中留在那里花園。而隨著重新開業(yè)，未來一年內(nèi)，白色地中海的建筑風(fēng)格有可能會保留，“但肯定不能叫那里花園了”。嘉銘投資方面也向《財經(jīng)天下》周刊證實了更名的說法，但新的名稱尚不清楚。
據(jù)知情人士透露，那里花園的更名是因為此前運營方的堅持，“二房東說所有拿不走的，都要帶走?！?/p>
此外，上述雙方都不能明確重新開業(yè)的具體時間。一位核心商戶透露，本周五（7月8日）多數(shù)商戶或?qū)⒅匦麻_業(yè)，但也受到影響?！拔覀冊瓉硌航疬€沒拿回來，已經(jīng)簽了新合同，新押金。”
可以肯定的是，81號的那里花園商戶正在減少。
這種舊業(yè)態(tài)的撤退并不陌生，2005年前后，隨著三里屯南北街的拆遷，“酒吧一條街”也曾在三里屯消失。在這之前，名噪一時的“服裝街”與“汽配街”也被拆除。
2007年時，三大地產(chǎn)商共同瞄準(zhǔn)了三里屯地塊，3.3大廈、三里屯SOHO拔地而起，開放式商業(yè)街區(qū)“三里屯Villaage”還不被人所看好。5年之后，“三里屯Villaage”由聯(lián)營轉(zhuǎn)為太古地產(chǎn)的全資自持物業(yè)，它也正式更名為太古里。
正如日后人們所看到的，三里屯朝著更加規(guī)整、有序的商業(yè)形態(tài)演進。而在這個過程中，零散的、個體的、混亂的經(jīng)濟業(yè)態(tài)不可避免地被大型商業(yè)的“圈地運動”所覆蓋。
潮來潮往的三里屯
在三里屯，有撤退，就會有進擊。
被改造后的雅秀大廈是縮影之一，它后來叫“三里屯太古里西區(qū)”，從2021年底開始正式營業(yè)，引入16家新品牌。
最先入駐的陶陶居是一家粵菜北上的老字號，一開業(yè)，北京首店的網(wǎng)紅效應(yīng)就已顯現(xiàn)，營業(yè)不足72小時，就有代排隊取號的黃牛出現(xiàn)，150元幫人取號一次。
曾經(jīng)和太古里南區(qū)LOGO一同構(gòu)成著名地標(biāo)的優(yōu)衣庫，現(xiàn)在也搬到了西區(qū)，雄踞三層空間。和搬家前相比，新的優(yōu)衣庫門店多了很多創(chuàng)意設(shè)計，店內(nèi)內(nèi)置了花店，擺放著定價幾十元不等的花卉、綠植。
一位優(yōu)衣庫店員介紹稱，店鋪去年底搬家，以前的店是大型店，而現(xiàn)在的店是“全球旗艦店”、“北京首家”。另外，這也是優(yōu)衣庫繼 2010 年上海南京西路店和2013年淮海路店之后，在中國的第三家全球旗艦店，三里屯對優(yōu)衣庫的重要性不言而喻。
除此之外，西區(qū)還有另外兩家核心店——北方首家NIKE RISE零售概念店和運動品牌迪桑特全球旗艦店。據(jù)兩家門店店員介紹，和普通門店相比，該類門店都有一個共同點：品類更多、更年輕化、覆蓋客群更廣、功能也更多樣。
2021年底，據(jù)媒體報道，在首店、旗艦店的帶動下，三里屯太古里西區(qū)迅速躍升為全新打卡地，周末日均客流約兩萬人。
“胖妹面莊”是今年3月才入駐的，開在優(yōu)衣庫的樓上。這家江湖菜館其實在社交平臺上已經(jīng)火了三四年，其在北京的第一處地址選在一個極難發(fā)現(xiàn)的小巷子里，據(jù)稱排隊的人能排到街口，被稱為“北新橋排隊大王”，是被驗證過的人氣擔(dān)當(dāng)。
一位工作人員表示，來此處開店是因為商場的主動邀請，“不然也不能來這兒呀，這租金多貴”。在這里，16元就能點一份的小面，再花16即可點一份冰粉，人均消費在100元以下。相比同一個商場內(nèi)那些動輒上百的餐廳，可以說，這里形成了一個西區(qū)顧客就餐選擇的有效補充。
一位正在胖妹面館等待叫號的消費者告訴《財經(jīng)天下》周刊，剛開業(yè)時，挑周末來吃，一度排不上號。現(xiàn)在人流沒那么多了，但此時也需等待30分鐘。還有一位食客，本只打算在此逛逛，但因為看到該面館定價不高，且適合一人份餐食，于是果斷排了號。
這只是三里屯消費業(yè)態(tài)不斷延展的一角。除了全新推出的西區(qū)，此前，在連接三里屯太古里南區(qū)與北區(qū)的三里屯西街過道上，出現(xiàn)了三聯(lián)韜奮書店、春風(fēng)習(xí)習(xí)以及曉島等文化產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。
不過，進擊的巨頭無疑還是那些國際大牌。去年，ARKET全國首店、Butterful & Creamourous區(qū)域首店、中國首家Ralph Lauren拉夫勞倫之家、絲芙蘭北京旗艦店等大牌進駐南區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，2021年，三里屯商圈入駐“首店”136家，成為名副其實的首店收割機。今年，還有HM旗下中高端品牌& other stories、英國倫敦潮牌ACW等品牌的加入。
圖/《財經(jīng)天下》周刊
最顯眼的是南區(qū)南入口處的兩棟標(biāo)志性建筑，現(xiàn)在由阿迪達斯亞洲旗艦店和潮流品牌Gentle Monster全球旗艦店接手?！敦斀?jīng)天下》周刊探訪看到，目前這兩個店面都仍在籌備中，建筑外圍著巨大的擋板，據(jù)稱將在10月籌備完畢。一座將打通太古里西區(qū)與南區(qū)的連橋，也計劃在今年7月開工。
各個方向都在升級改造、不斷擴容。太古里北區(qū)，將被升級成一個頂尖奢侈品全球旗艦店集群，承載更多的首店、旗艦店以及奢侈品大牌。作為新消費品牌孵化基地，與太古里北區(qū)一路之隔的“三里屯#024”已經(jīng)亮相，成了新的“網(wǎng)紅打卡地”。
放眼更大的三里屯的商圈，通盈中心、三里屯SOHO、世茂工三等新興商業(yè)體都在升級，承接新的辦公需求和消費需求。盈科中心還有一片新增的辦公區(qū)，是改造自太平洋百貨。二層以上全改成了辦公空間，一層主打咖啡和銀行等業(yè)態(tài)，再地下一層則是餐飲、健身、超市等。不過，走在潮流最前沿的三里屯太古里客流最大，在三里屯商圈中租金也最高。
三里屯似乎永遠處在變化之中，據(jù)公開報道，有北京熱門商場知情人士表示，較大型的購物中心每年的品牌更換率超過20%。
但當(dāng)潮流褪去，三里屯也需要面對一部分殘局。
那里花園旁邊的韓國美妝時裝品牌3CE門店前，一張“今日暫停營業(yè)”的告示已經(jīng)張貼一個月，玻璃門內(nèi)，清空的貨柜貨架堵在門口，官方對此表示，是因“場地租約到期”。
陳冠希開的潮牌買手店JUICE、中國香港潮流買手店P(guān)opcorn和日本牛仔品牌Evisu，也傳出將停運撤店，這些品牌都在街頭潮流興盛時期引入，在海淘興起、疫情反復(fù)的當(dāng)下退熱。
太古里來了
2007年初，太古地產(chǎn)以48億元的價格從北京國峰置業(yè)手上買下“新三里屯”這個項目的時候，稱得上是冒險，開放式街區(qū)被認為并不適合寒冷嚴酷的冬季。當(dāng)時整個北方地區(qū)都鮮有開放式街區(qū)商業(yè)項目成功的案例。
再者，三里屯并非傳統(tǒng)意義上的高端消費商業(yè)中心，讓其名聲大噪的，也是從1990年代逐漸興起的“狂亂迷醉”的酒吧文化和夜間消費文化。
那時，受北京奧運帶來的城市建設(shè)浪潮影響，商業(yè)項目開始集中涌現(xiàn)，如今我們熟悉的購物中心大多在這個時期誕生：2007年，新光天地（現(xiàn)已改名北京SKP）、金融街購物中心開業(yè)；2008年，西單大悅城、藍色港灣、銀泰中心、北京apm陸續(xù)開業(yè)。
但三里屯的地理位置也有天然優(yōu)勢，其北面毗鄰北京最大的使館區(qū)。歐盟、加拿大、澳大利亞、德國、挪威、意大利等數(shù)十個大使館坐落于此，附近還有不少外交公寓、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及諸多跨國公司總部，是外國人最早聚集的地方之一。
也是在2008年，改造后的三里屯Village開業(yè)。彼時，知名廣告公司奧美給太古里設(shè)計的品牌slogan：“這里什么都是，這里什么都不是?！?/p>
這極好地概括了三里屯當(dāng)時的業(yè)態(tài)，一個包含了使館、文藝、酒吧、商超在內(nèi)的多元地區(qū)，一切好的、壞的、文化的、商業(yè)的都允許并存。無論你是潮流達人，還是素面朝天的窮詩人，都能自在匯集于此。
但這也許并不是追求穩(wěn)定、規(guī)?；?、持續(xù)消費的商業(yè)體想看到的。于是，兩年后，口號改為：“在三里屯Village，選擇是一場奇遇?！辈浑y看出，太古地產(chǎn)想要把三里屯往年輕化、潮流化、個性化方向靠攏。
2013年，太古里開始大規(guī)模調(diào)整租戶，進行品牌升級，向消費潮流的方向靠攏，品牌口號也改成了“Let’s Play Fashion一起潮玩”。自此，“潮”成為了三里屯太古里的核心理念。運營五年后，它比以往都更加知道自己需要什么。
2014年的“摩登市集”，至2019年蛻變?yōu)椤澳Φ桥蓪Α?，一年一度的京城潮流盛事也坐落在三里屯。高峰時期，三里屯太古里平均每天有兩場活動同時進行，潮男潮女熙熙攘攘，端著“長槍短炮”的“老法師”（指攝影師）們緊隨其后，這都構(gòu)成了一幅太古里獨特的時尚潮流圖景。
圖/視覺中國
三里屯太古里，也成為了太古地產(chǎn)創(chuàng)造性轉(zhuǎn)變社區(qū)的一個成功案例，后來，成都太古里照搬了這種“文化+商業(yè)”的形式，塑造了太古地產(chǎn)在內(nèi)地最主要的一條產(chǎn)品線。
隨著一線、新一線城市土地資源日漸稀缺，特別是主城區(qū)的地價寸土寸金，要以“高性價比”從公開市場拿商業(yè)用地不太容易。
太古地產(chǎn)中國內(nèi)地行政總裁彭國邦就曾談道，在新的地塊越來越少的情況下，城市更新的手法不失為開發(fā)商的一個新出路。
最大贏家
總部位于中國香港的太古地產(chǎn)于1972年成立，背靠太古集團，致力發(fā)展及管理商業(yè)、零售、酒店及住宅物業(yè)，本世紀(jì)初進入內(nèi)地市場以來，在多個核心城市“開葉散枝”。
作為一家深耕香港市場的地產(chǎn)開發(fā)商，過往太古地產(chǎn)在內(nèi)地的布局動作謹慎，進軍內(nèi)地市場20年以來，僅開發(fā)了位于北京、上海、廣州、成都4城的8個項目，平均2.5年一個項目。
而在2021年，太古地產(chǎn)開始明顯加碼內(nèi)地市場，頻頻通過城市更新、合作開發(fā)等方式，進一步擴大在內(nèi)地核心城市的資產(chǎn)規(guī)模，并且，這一年在內(nèi)地打造項目的節(jié)奏，明顯要快得多。
7月，太古地產(chǎn)與上海靜安置業(yè)簽約，雙方將成立管理公司，雙方各占40%、60%權(quán)益，攜手復(fù)興百年張園。
如今，太古地產(chǎn)內(nèi)地零售物業(yè)主要包括：集團全資擁有的北京三里屯太古里及廣州匯坊、持有97%權(quán)益的廣州太古匯，以及分別持有50%權(quán)益的北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業(yè)太古匯及上海前灘太古里。
顯然，在內(nèi)地?zé)狳c城市開發(fā)高端型商業(yè)綜合體，給太古地產(chǎn)帶來了不錯的投資回報。
今年3月，太古地產(chǎn)公布業(yè)績報，在2021年開出前灘太古里、北京三里屯太古里西區(qū)以及拿下上海張園建筑群保護項目、西安太古里項目后，這份財報的情況更引人矚目。2021年太古地產(chǎn)租金收入總額為125.54億港元。其中，香港零售物業(yè)的租金收入總額22.91億港幣，同比2022年下跌10%；內(nèi)地零售物業(yè)的租金收入同比上漲了27%至31.68億港幣。
除了太古里西區(qū)，2021年太古地產(chǎn)還在上海攜手陸家嘴，開出了上海首個太古里項目：前灘太古里。這是為上海浦東新區(qū)“金靴”地段的前灘國際商務(wù)區(qū)量身定制，云集巴黎世家、卡地亞、愛馬仕、路易威登等國際奢侈品牌。
太古地產(chǎn)預(yù)計未來十年內(nèi)，在國內(nèi)和東南亞市場投資將超過一千億港幣。其中，中國內(nèi)地市場，將是重點市場，預(yù)計投資資金超一半，且以一線和新一線城市的商業(yè)綜合發(fā)展項目為主，預(yù)計在十年后內(nèi)地的物業(yè)組合總面積將增加一倍。
內(nèi)地市場給了太古地產(chǎn)豐厚的回報。三里屯就是一個絕佳的例子?；赝?dāng)年，改造酒吧街時期，三里屯并不只有太古里。盈科中心、SOHO、世茂……都算得上是頂級的商業(yè)地產(chǎn)項目。但如今，人們提及三里屯，腦海里劃等號的也就只剩下臨街那座標(biāo)志性的玻璃外觀大廈、南區(qū)潮流的旗艦店、網(wǎng)紅店、北區(qū)五步一奢侈品店的“貴氣”街道。
圖/視覺中國
太古里開業(yè)前，盈科中心曾是三里屯重要地標(biāo)建筑，樓下的太平洋百貨也是風(fēng)靡一時的大型商場，于2007年實現(xiàn)盈利1284萬元。不過，隨著太古里等諸多新穎項目的布局完畢，盈科中心被搶去風(fēng)頭，無人問津，急于套現(xiàn)的地產(chǎn)商李氏家族決定脫手，于2014年賣出。
SOHO中國的締造者潘石屹，也是最早入局三里屯的投資者之一。潘石屹曾以35億天價拿下三里屯47萬平方米的地塊，試圖在這片毗鄰北京CBD地區(qū)的土地上大展拳腳。即便是在經(jīng)濟低迷的2008年，開盤三天也有高達41.2億銷售額，被潘石屹稱為“奇跡”，他甚至放言，“幾年后，這里的價格就是上海最繁華區(qū)域商業(yè)的價格”。為此，潘石屹當(dāng)時給出的報價十分驚人，平均售價接近5萬元/㎡。
而在今年3月，為了優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、緩解資金壓力，SOHO中國方面宣布，將以七折價格“甩賣”包括三里屯SOHO在內(nèi)的3.2萬平方米的京滬兩地優(yōu)質(zhì)物業(yè)。這也就意味著，三里屯SOHO在未來或?qū)ⅰ案男铡薄?/p>
另一邊，世貿(mào)集團打造的世茂廣場工三項目，命運更為多舛。2016年，被賈躍亭的樂視控股以29.72億元的價格收購，如果順利的話，會被打造成一個集多功能為一體的項目。然而，就在樂視接手2個月后，賈躍亭遠走美國，樂視只得無奈出售此項目，但多次拍賣均無人問津，直到2021年7月，才被中植系旗下的北京卓睿物業(yè)管理以16.45億元拍下。
最初入局的太古、SOHO以及世貿(mào)三大勢力中，只有太古地產(chǎn)打造的太古里影響不減當(dāng)年。十多年過去，三里屯太古里的結(jié)界圈漣漪般一圈圈向外拓寬，北京年輕人的夜晚有了更多樣的選擇。
但三里屯，似乎也只剩下太古里了。
（文中溫良為化名）
本文由《財經(jīng)天下》周刊旗下賬號AI財經(jīng)社原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，任何渠道、平臺請勿轉(zhuǎn)載。違者必究。