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2023-01-31
“泯然眾城矣”的唐山：揮不去的熱搜，急需穩(wěn)定的房地產(chǎn)
更新時間：2022-07-07 16:06:10作者：佚名
本文來源：時代周報 作者：趙佳琪
唐山樓市再出新政，“一人購房全家?guī)汀薄@座“熱搜上的城市“，再次成為焦點。
2022年7月5日，唐山市住房公積金管理中心推出購房還貸新政：凡是在唐山區(qū)域內(nèi)，單身職工貸款購房，其父母可作為共同還款人提供還貸幫助；已婚職工貸款購房，雙方父母可作為共同還款人提供還貸幫助。父母貸款購房，子女或已婚子女夫妻雙方可作為共同還款人提供還貸幫助。對于還貸能力不足的，作為共同還款人允許參與還貸能力計算提高貸款額度。以上人員必須同時為唐山住房公積金繳存職工。
唐山市住房公積金管理中心表示，該政策具有三大“含金點”：一是促進本地房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展；二是提高住房公積金貸款額度，增強保障性和互助性；三是喚醒“睡眠資金”，將家庭的“暗補”變?yōu)槭褂米》抗e金的“明補”。
2022年5月份以來，唐山已經(jīng)出臺了一攬子刺激樓市的調(diào)控政策，包括提高貸款最高額度、降低首付比例等，部分地區(qū)放松限購等。此次再出大招，穩(wěn)樓市的意圖十分強烈。
唐山是一座具有特殊氣質(zhì)的城市。44年前，這里曾發(fā)生過一場舉世震驚的大地震，其故事被拍成電影搬上大熒幕；44年后，燒烤店打人事件再度將這座城市推上輿論的浪尖。
但事實上，唐山是一座重工業(yè)城市，依靠著豐富的礦產(chǎn)資源，GDP連年排在河北省首位，就算是省會石家莊也只能望其項背。官方數(shù)據(jù)顯示，唐山2021年GDP為8230.60億元，同比增長6.7%，河北省內(nèi)排名第一；在8000多億的GDP中，有50%左右來自工業(yè)生產(chǎn)。
唐山還是一座臨海城市，唐山港的吞吐量僅次于寧波港、上海港，全國排名第三，北方地區(qū)排第一。官方數(shù)據(jù)顯示，2021年，唐山港貨物吞吐量高達7.2億噸，超過廣州、深圳、天津等港口。
唐山亦是一座被房地產(chǎn)帶動的城市。自1997年全國房改開始，唐山的房地產(chǎn)業(yè)乘風起飛，在20年間平穩(wěn)發(fā)展。直至2017年，唐山迎來了房價升高的幕后推手——炒房客，在一眾環(huán)京城市房價腰斬之際，唐山的房價卻節(jié)節(jié)走高，從均價6000元/平方米升至均價12000元/平方米。而在2020年全國樓市低迷之際，唐山依然逆勢前行，房價漲幅曾一度領(lǐng)跑全國，直至2020年年底，才開始進入下行階段。
而2022年的唐山，從成交數(shù)據(jù)上看，似乎正在走出陰霾。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022上半年唐山新建商品住宅（不含保障性住房）成交19725套，同比上漲23.93%；成交金額206.81億元，同比上漲15.89%。
但成交量上漲的背后，唐山的房價依然沒有起色。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向時代周報記者表示，除政策刺激以及前四個月的穩(wěn)定發(fā)揮外，不排除“以價換量”的推動，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2022上半年唐山新建商品住宅（不含保障性住房）月均成交均價為9192元/㎡，較去年同期下跌7.42%。
乘風崛起
1976年7月28日，一場突如其來的地震，令唐山在短短23秒的時間化為廢墟，656136間民用建筑倒塌和受到嚴重破壞，直接經(jīng)濟損失達30億元人民幣以上。
在民眾流離失所之際，唐山開始了大規(guī)模復建。1979年下半年，唐山提出了“要把唐山建成21世紀的現(xiàn)代化城市”的目標。
震后十年復建期間，唐山建設(shè)了1760萬平方米簡易平房和低矮樓房，也就是俗稱的地震房。當時的新聞報道用這樣的詞句來描述地震房：清理廢墟后，原地壘起1米高的磚墻。因為缺少建材，從廢墟里扒出震掉的窗框，封上塑料布，房頂用磚頭壓住油氈。彼時的唐山，一眼望去，皆是簡易房，一句順口溜“登上鳳凰山，低頭看唐山，到處簡易房，磚頭壓油氈”，就是當時的現(xiàn)狀。
此后10余年的時間里，地震房似乎成為了“新唐山”的底色。
然而，1997年，亞洲金融危機的突襲進一步推進了我國住房制度的改革。與此同時，促進我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的住房公積金制度、政策性貸款制度等逐漸建立，住房市場化改革推開了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的大門，房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起。
某top10房企位于唐山的客戶經(jīng)理陳平對時代周報記者回憶，“乘著全國房改的東風，唐山燃起了房地產(chǎn)市場的第一束火苗?！?/p>
那個時期主宰唐山房地產(chǎn)市場的房企，還不是大家耳熟能詳?shù)娜珖痛蠓科?，而是本土房企?/p>
某唐山房地產(chǎn)行業(yè)資深人士告訴時代周報記者，“彼時，房企不需要有多強的實力，通常幾個有本地關(guān)系的人注冊一家地產(chǎn)公司，拿地之后就可以開發(fā)?！绷頁?jù)陳平所說，2000年唐山的房價，均價只有1000元/平方米左右。
彼時的唐山，雖然有開發(fā)商的加持，但城市氣質(zhì)卻十分割裂，破舊的簡易房與現(xiàn)代化的商品住宅共存，而曾經(jīng)被稱為“唐山人避難所”的簡易房，也變成了危舊房。
據(jù)中國新聞網(wǎng)報道，2006年底，唐山市尚有震后危舊房970萬平方米。為此，唐山舉全市之力對其改造，并列為城市建設(shè)“一號工程”，規(guī)劃新建安置住宅小區(qū)建筑面積1600萬平方米、估算總投資340億元人民幣。
在大量危舊房亟待解決的情況下，唐山政府進一步開始行動。
“2009年是唐山較為特殊的一年?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向時代周報記者表示，在2008年前后，河北省提出“一年一個樣，三年大變樣”的城市建設(shè)，唐山緊跟建設(shè)步伐，隨即展開了大規(guī)模危舊平房改造，以致樓市供應(yīng)、需求隨之上升。
據(jù)新華社報道，為取得危改居民的理解和支持，唐山市采取異地搬遷安置、原址回遷及貨幣化補償相結(jié)合的方式進行改造，由居民自主選擇適合自己的方式。在危舊平房改造中，唐山市通過補貼，制定優(yōu)惠政策，切實解決居住條件較差居民的住房問題。采取先建安置房再實施搬遷，做到“房等人”。
同時，唐山市按照危舊平房住戶的意見，面向全國一級資質(zhì)的設(shè)計和開發(fā)企業(yè)進行公開招標，優(yōu)選設(shè)計方案和開發(fā)建設(shè)企業(yè)。在工程建設(shè)過程中全面實行嚴格的管理方式，強化建筑設(shè)計、施工、監(jiān)理、驗收，保證了工程質(zhì)量。
2009年，綠城、萬科、華潤等全國性品牌房企開始入駐唐山，唐山的房地產(chǎn)市場正式呈崛起之勢。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2009年，唐山共供應(yīng)76宗地塊，1年后，唐山供應(yīng)的地塊數(shù)量就變成了451宗，是2009年的6倍。
聚匯數(shù)據(jù)顯示，2009年，唐山房價均價為6000元/平方米左右。此后6年的時間，安居客數(shù)據(jù)顯示，唐山的房價一直在6000元-8000元/平方米左右浮動。
逆勢飆升
2016年年底，唐山樓市正式走向了分叉口。
那一年，京唐城際鐵路年底開工，通車后唐山到北京通州只需要半小時左右；進入2017年，環(huán)京城市的樓市遭遇了“史上最嚴的多重調(diào)控”，唐山迎來高光時刻。
3月17日，北京啟動新一輪樓市調(diào)控政策，隨后又連續(xù)出臺10項措施為房地產(chǎn)市場降溫。同時，在北京升級調(diào)控前，環(huán)京區(qū)域的涿州、淶水已經(jīng)在3月初出臺了限購措施，3月下旬廊坊、保定數(shù)個市區(qū)縣也宣布跟進，再加上此前便宣布限購的崇禮等地，至此北京及周邊區(qū)域已經(jīng)集體開啟了限購模式。
彼時，環(huán)京城市的樓市徹底降至冰點?！碍h(huán)京房價自由落體”“環(huán)京樓市崩了”等言論在網(wǎng)絡(luò)上層出不窮。
根據(jù)易居研究院發(fā)布的80城住宅庫存報告，2017年7月，燕郊、香河、大廠、固安等地月成交面積環(huán)比減少超過50%以上，到11月比去年同期減少76%以上。其中，大廠地區(qū)11月成交面積不足1萬平方米，環(huán)比下降90%，同比下降98%。
但唐山在一眾環(huán)京城市中，卻顯得有些格格不入——在燕郊房價逼近4萬元大關(guān)的時候，大廠、香河、固安等環(huán)京地區(qū)房價普遍達到2萬元，唐山的房價依然在6000元左右徘徊。
“相較于其他環(huán)京城市，唐山一直是價格洼地。”上述資深人士向時代周報記者表示，唐山毗鄰京津，但在區(qū)位優(yōu)勢上來說，唐山與北京的距離遠遠大于廊坊等地，這也直接影響了唐山的房價。
于是，這座距離北京不足200公里、房價尚處于洼地的城市，正式進入了炒房客的視野。
據(jù)當時媒體報道，彼時，面對環(huán)京城市群均無房可售的局面，僅僅北三縣就有2萬余名經(jīng)紀人帶著購房者、炒房客組團到唐山“去庫存”。據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)報道，當時有唐山房地產(chǎn)代理銷售的中介笑言：唐山市十年樓市庫存，用了三個月就消化了。
陳平就見證了炒房客的瘋狂?！翱蛻舳际浅俗蟀蛙噥順潜P，一天得有十幾輛大巴車，不光住宅火，商鋪也火。”陳平向時代周報記者說道。
為了遏制這一局面，2017年4月開始，唐山相繼推出限購政策，如非本市戶籍在中心城區(qū)購房需提供一年以上的納稅證明，本市戶籍人群擁有2套房及以上也要限購，且中心城區(qū)房子不能超過一套；公積金貸款首套首付30%，二套有貸40%。
上述政策雖取得了一定的效果，但據(jù)第一財經(jīng)報道，因彼時樓市庫存大部分已得到去化，唐山曾一度陷入“客多、房少”的局面，房價也一直保持上揚態(tài)勢。
而土地的溢價率似乎更能說明唐山房地產(chǎn)市場的狂奔不止。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年，唐山供應(yīng)224宗地塊，較2010年的451宗，少了227宗，但溢價率卻達到了38.02%，2010年時，這一數(shù)據(jù)僅為6.92%。
此后，唐山的房價更是一路狂飆，2020年，在疫情的侵襲下，大部分城市的樓市普遍表現(xiàn)不佳，房價跌跌不休，而唐山卻逆勢前行。安居客數(shù)據(jù)顯示，2020年，唐山的房價已突破1萬元。
同時，唐山2020年上半年土拍市場也是地王頻出。2020年5月8日，榮盛以4.85億元競得鳳凰新城一宗地，溢價率達到43.25%，樓面價達到了14010元/平方米，成為唐山新晉地王。地王的桂冠還未戴滿1個月，隆基泰和以20.32億元、溢價率34.45%、樓面價約16000元/平方米競得唐山金融中心北側(cè)一宗地塊，再次刷新唐山地王紀錄。
2020年8月14日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的70城房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，唐山房價漲幅最為驚人，達到了16.1%，上漲幅度全國第一。而同期北京和天津僅為同比上漲3.3%和0.7%。
穩(wěn)定市場
在此情況下，唐山出臺了調(diào)控政策。
2020年9月28日，唐山市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（以下簡稱：《通知》），表示要遏制投機炒房，加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管，努力打造城市低房價優(yōu)勢。
除提出調(diào)控政策外，《通知》還強調(diào)，嚴厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，列入“黑名單”管理。嚴厲打擊投機炒房行為，房企不得以排號搖號、發(fā)放VIP卡、招募會員、存款等形式登記預訂，中介不得發(fā)布、炒作房價上漲的不實消息等。
正所謂盛極必衰。2020年底，唐山的樓市按下暫停鍵。據(jù)第一財經(jīng)報道，當時，全國樓市已從高熱轉(zhuǎn)入降溫，唐山仍在強力調(diào)控。沒想到，樓市降溫勢頭過于迅猛、加上許多房企陷入資金危機，唐山樓市迅速從火熱轉(zhuǎn)入降溫，由此引發(fā)了房企的普遍降價。
據(jù)上觀新聞報道，唐山南湖中央廣場在2020年8月開盤時，小高層、洋房的售價在1.8萬/平方米至2萬元/平方米，而到了2020年11月，在推出剩余房源時，價格降到了1.3萬元，直降5000多。此外，唐山的恒大養(yǎng)生谷從7000元/平方米，一路降到了4000元/平方米，降幅高達43%。
面對房企暗調(diào)價格，唐山相關(guān)政府部門緊急約談華潤置地、中海、萬科等10家房企，要求堅守房價穩(wěn)定原則，不準惡意降價。
盡管如此，但唐山房價這一跌，就再也沒有止住下滑頹勢。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年5月份，唐山新房成交價格延續(xù)下跌態(tài)勢，二手房成交均價持續(xù)回落。
新房方面，2022年5月，唐山新建商品住宅均價為8606元/平米，環(huán)比下跌0.42%，新房成交均價短期仍處于下跌階段；同比來看，唐山新房成交均價同比跌幅呈持續(xù)收窄的趨勢，5月同比漲幅較上月收窄0.58個百分點至0.67%。累計來看，5月成交均價較去年年底下跌0.89%，累計跌幅居近三年首位。
二手房方面，5月份，唐山市二手住宅成交均價為11027元/平米，環(huán)比下降0.84%，2021年1月至今成交均價累計15個月環(huán)比下跌；同比下降6.65%，較上月擴大0.56個百分點。累計來看，唐山二手房成交均價累計跌幅持續(xù)擴大，2022年1-5月唐山二手房成交均價累計下跌1.99%，累計跌幅較去年同期收窄0.16個百分點。
而在房價下跌的同時，唐山的成交量也不容樂觀。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，受4月潤唐悅府、大成名庭、陶悅園、興泰里等項目集中備案影響，唐山主城區(qū)累計成交規(guī)模明顯下滑，成交規(guī)模環(huán)比減少60%至14.20萬平，較去年同期減少48%，整體市場仍處于低位調(diào)整階段。累計來看，2022年1-5月，唐山主城區(qū)共成交新房95.33萬平，同比減少18%，成交規(guī)模仍為近三年同期低位。
在量價齊跌的同時，唐山的去化周期進一步延長。唐山世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截止5月份，有效庫存量的去化周期為71.01個月，比上個月去化周期（64.94）延長6個月。
為了挽救低迷的樓市，5月24日，唐山降低路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)首付比例；6月6日，唐山樓市調(diào)整政策再度升級，重點提及了降低首付比例和提高多孩家庭貸款額度。
在首付比例方面，降低住房貸款最低首付比例，繳存職工購買首套和第二套自住住房的，住房公積金貸款最低首付款比例均由不低于30%調(diào)整為不低于20%。
提高多孩家庭貸款額度方面，鼓勵二孩、三孩的家庭使用住房公積金貸款購房，取消其貸款額度與繳存余額掛鉤的限制，在符合還貸能力要求的前提下，二孩家庭在同等條件最高貸款限額上可額外最高增加10萬元、三孩家庭可額外最高增加20萬元。
據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，降低首付比例發(fā)布后的一周內(nèi)，唐山樓市的總來電咨詢量環(huán)比上漲10.36%。
但陳平告訴時代周報記者，目前市場還沒有強烈的反應(yīng)，“是有些許回暖，周末來售樓處的人相對較多，但工作日購房者數(shù)量還和之前一樣。”
（應(yīng)受訪者要求，陳平為化名）