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2023-01-31
出讓金收入腰斬，土地財(cái)政何以為繼？
更新時(shí)間：2022-07-08 18:38:10作者：佚名
導(dǎo)讀：在國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉看來，土地市場表現(xiàn)和支出結(jié)構(gòu)不同，或使土地財(cái)政低迷對不同地區(qū)基建影響不同。即使后續(xù)土地出讓收入出現(xiàn)邊際改善，考慮到三線城市的土地出讓收入，近九成投向征地和拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С?，剩余收入也可能較難明顯緩解地方財(cái)政收支壓力。想要破解地方財(cái)政收入的難題，當(dāng)務(wù)之急或是加大轉(zhuǎn)移支付、省統(tǒng)籌基建投資等。
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）猶豫的不只是購房者，還有開發(fā)商。
截至目前，已有半數(shù)城市完成了第二輪集中土拍。盡管各個(gè)城市普遍放松了對于開發(fā)商的資金要求，讓利房企，然而結(jié)果并不似想象中那么美好。
易居研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國百城土地成交金額為11300億元，相比去年下半年下降了50%，相比去年上半年下降了55%。
也就是說，土地市場如同新房市場一樣，難逃腰斬命運(yùn)。
中建系成隱形霸主
從拿地房企來看，大型央企與部分地方國企占據(jù)壓倒性優(yōu)勢，民營房企除扎根杭州的濱江與綠城之外，幾乎“躺平”。此外，如廣州地鐵、武漢城建等地方城投公司首次在拿地榜單中占據(jù)一席之地。
中指院發(fā)布的房企上半年權(quán)益拿地排行榜顯示，央企華潤置地權(quán)益拿地392億元，金額與民企濱江并列第一。
但二者拿地區(qū)域有著顯著的差異：前者在京津冀地區(qū)權(quán)益拿地177億占比45%，大灣區(qū)亦斥資80億，占比20%；濱江投資區(qū)域則100%全部集中在長三角，其中約有9成位于杭州一地，將區(qū)域深耕做到了極致。
地方國資房企中，廈門建發(fā)一枝獨(dú)秀，以349億元權(quán)益拿地額躍居第4位，且布局相對分散，表現(xiàn)出極強(qiáng)的逆勢擴(kuò)張勁頭。
相較之下，傳統(tǒng)頭部純民營房企碧桂園、龍湖等僅偶有拿地，更有超過9成民營房企上半年拿地金額為0，表明其現(xiàn)金流并不寬裕，未來可能面臨無房可賣的境地，或被迫退出房地產(chǎn)開發(fā)市場。
而混合所有制房企如萬科、金地、綠城等，由于背靠國資，拿地金額已經(jīng)仍相對較高，但同比去年仍下降60%。
值得一提的是，旗下囊括中海地產(chǎn)、中海宏洋、中建東孚、中建玖合、中建信和等多個(gè)地產(chǎn)平臺的中建系成為隱形霸主，權(quán)益拿地金額達(dá)到711億，而另外三大央企華潤、招商、保利合計(jì)拿地金額也才835億元。
城市分化進(jìn)一步加劇
分城市來看，杭州和上海是僅有的兩個(gè)上半年土地出讓金破千億城市，分別為1426億元和1078億元，同比去年仍分別下降26%和17%。
這已經(jīng)是土地市場表現(xiàn)較好的兩個(gè)城市，而克而瑞監(jiān)控中的37個(gè)一二線城市整體來看，上半年合計(jì)出讓金額為8034億元，同比降幅為51%。其中，作為一線城市的廣州，這一數(shù)字僅有277億元，同比降幅達(dá)到70%。
三四線城市則更為糟糕，納入監(jiān)控的63個(gè)城市上半年土地出讓金共3266億元，整體降幅為64%。即便如溫州、紹興、鹽城等經(jīng)濟(jì)總量表現(xiàn)較好的長三角熱點(diǎn)城市，土地市場交易規(guī)模也均縮水超過7成。
即便步入7月份，從剛剛結(jié)束第二輪集中土拍的重慶來看，情況也未見好轉(zhuǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，7月6日，重慶第二批集中供地共推出12宗含宅用地，僅1宗搖號成交，另外11宗全部底價(jià)成交，成交總價(jià)136.7億元，整體溢價(jià)率低至0.5%。較首輪進(jìn)一步走低。
至此，已有廈門、福州、北京、青島、合肥、蘇州、武漢、寧波、杭州、重慶等10個(gè)城市完成了2022年第二輪集中供地。相較于首輪，除流拍率因地方國資兜底而進(jìn)一步下降之外，無論溢價(jià)率還是房企參與積極性均無改善。
在此基礎(chǔ)上，不同量級城市間分化進(jìn)一步加劇。
在房企的城市選擇上，聚焦高能級、聚焦核心城市的投資策略愈加明顯，如萬科、越秀、綠城等本就注重一二線的企業(yè)，均表示將繼續(xù)聚焦核心城市的土地資源；而部分以三四線為主的碧桂園、美的等，也在針對性的提出逐步退出低量級、低能級城市，布局高能級、確定性更強(qiáng)的城市。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，上半年在疫情多點(diǎn)散發(fā)的影響下，新房市場再受重創(chuàng)，樓市銷售普遍承壓，導(dǎo)致房企流動(dòng)性壓力進(jìn)一步趨緊。而下半年土地市場熱度能否恢復(fù)，地方城投、平臺公司的“托底”或因開發(fā)能力、或因資金能力等，并不能起到關(guān)鍵性作用，主要還是取決于民企融資與銷售能力的恢復(fù)。
財(cái)政收入不足難題待解
此外有分析人士指出，土地市場持續(xù)遇冷不僅關(guān)乎房地產(chǎn)行業(yè)，更重要的是，長期依靠土地財(cái)政的各地政府驟然陷入無錢可用境地。
例如日前信陽、鄭州推出的“以房票取代安置房”政策，盡管引發(fā)大眾不少爭議，但卻迅速被溫州、寧波、南京、宜興、麗水等超過20個(gè)城市效仿。其背后主要因素就是地方財(cái)政壓力過大。
提到土地財(cái)政，不少人認(rèn)為其推高了房價(jià)、養(yǎng)肥了部分企業(yè)，因此持否定態(tài)度。
但在行業(yè)人士看來，其也是改革開放以來，中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力突飛猛進(jìn)、居民物質(zhì)生活水平快速提升的有利推手，早已成為與各地民生發(fā)展息息相關(guān)的一部分。
數(shù)據(jù)顯示，2020年，地方土地出讓相關(guān)稅收近2萬億元，占地方一般財(cái)政的20%；而土地出讓收入規(guī)模近8.4萬億元，對地方本級政府性基金收入貢獻(xiàn)高達(dá)93%。同時(shí)，土地資產(chǎn)亦常作為貸款抵押物，幫助地方城投平臺貸款融資，支持地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
時(shí)至今日，人人皆知不能過度依賴土地財(cái)政，卻不可操之過急，特別是在如今土地財(cái)政低迷、地方收支缺口巨大的時(shí)候。
因此，即便至今看來效果并不明顯，但全國各地穩(wěn)地產(chǎn)政策依舊層出不窮。特別是針對土拍市場，一方面通過降低地價(jià)、增加供應(yīng)面積、放松預(yù)售價(jià)來讓利，另一方面也在不斷調(diào)整供地政策、降低房企拿地的資金門檻。
有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，根據(jù)二輪供地中已公告的16城數(shù)據(jù)，供地?cái)?shù)量和金額分別增加了10%、5%，供地面積則增加了23%。
其中，青島本次供地27宗，增加69%；供地面積和金額達(dá)到了上一輪的3倍；南京也成供地大戶，掛牌44宗地，起拍價(jià)達(dá)到了前所未有的756億，比上輪增加了183%。
從單價(jià)來看，16城平均每畝單價(jià)降至1632.1元，較上輪供地降幅達(dá)到了15%。
同時(shí)，不少城市土拍政策均有所調(diào)整。如西寧土地競買保證金由100%直接降至起始價(jià)的20%；廣州取消競自持階段，達(dá)到封頂價(jià)直接搖號；上海、北京、蘇州等多地均延長了尾款或補(bǔ)償款繳付時(shí)間……
不過，在國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉看來，土地市場表現(xiàn)和支出結(jié)構(gòu)不同，或使土地財(cái)政低迷對不同地區(qū)基建影響不同。即使后續(xù)土地出讓收入出現(xiàn)邊際改善，考慮到三線城市的土地出讓收入，近九成投向征地和拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С觯Ｓ嗍杖胍部赡茌^難明顯緩解地方財(cái)政收支壓力。
趙偉表示，破解地方財(cái)政收入的難題，當(dāng)務(wù)之急或是加大轉(zhuǎn)移支付、省統(tǒng)籌基建投資等。2022年，中央對地方轉(zhuǎn)移支付達(dá)9.8萬億元、直達(dá)資金達(dá)4萬億元，轉(zhuǎn)移支付力度加大與財(cái)力下沉或可減輕地方財(cái)政收支壓力。
同時(shí)，省以下財(cái)政改革推進(jìn)，省內(nèi)轉(zhuǎn)移支付制度完善等或亦可緩解欠發(fā)達(dá)地區(qū)財(cái)政收支難題。長期來看，土地財(cái)政或不可持續(xù)，未來財(cái)政改革核心或在于完善地方稅收體系、財(cái)權(quán)事權(quán)匹配等。
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