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中國(guó)基金報(bào)記者 若暉

今日(7月8日)，又一只公募產(chǎn)品的REITs迎來上市“首秀”

一改去年年末首日上市的火爆局面，今年上市的公募REITs產(chǎn)品表現(xiàn)趨于理性，今日上市的國(guó)金中國(guó)鐵建REIT盤中一度破發(fā)，之后又迅速拉回到發(fā)行價(jià)之上，全天表現(xiàn)平穩(wěn)。國(guó)金中國(guó)鐵建REIT也是自去年6月21日以來，第三只上市首日盤中破發(fā)的REITs產(chǎn)品。

在業(yè)內(nèi)人士看來，今年以來，疫情對(duì)高速公路車輛通行造成了一定影響，這也反映在高速公路類REITs的二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)上。不過，從公募REITs的底層資產(chǎn)上看，高速公路依然是很好的一個(gè)大類資產(chǎn)，基金管理人依舊會(huì)繼續(xù)大力挖掘優(yōu)質(zhì)的公募REITs項(xiàng)目，只是在估值時(shí)需要充分考慮疫情影響，收入預(yù)測(cè)及定價(jià)方面會(huì)比此前更偏保守。

又一只公募REITs迎來上市“首秀”

今年以來，公募REITs可謂基金發(fā)行市場(chǎng)最火爆的產(chǎn)品，3只已發(fā)行的reits產(chǎn)品包括戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下及網(wǎng)上投資者在內(nèi)合計(jì)吸金超3000億，面向個(gè)人投資者平均配售比例僅2.36%，與其他公募產(chǎn)品普遍個(gè)位數(shù)的銷量形成鮮明對(duì)比。

不過，在二級(jí)市場(chǎng)上，公募REITs“打新效應(yīng)”趨于平穩(wěn)，截止收盤，今日上市的國(guó)金中國(guó)鐵建REIT報(bào)收9.613元，首日漲幅0.28%，全天成交2.25億元，換手率23.58%。

今日早間，國(guó)金中國(guó)鐵建REIT以9.65元價(jià)格高開，不過之后價(jià)格迅速下探，到了9點(diǎn)32分，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格一度跌至9.585元，盤中跌破9.586元的發(fā)行價(jià)，成交明細(xì)顯示，在9.585元價(jià)位上以內(nèi)盤方向少量成交了23.58萬元，隨后價(jià)格又快速拉升，全天價(jià)格在9.603元附近波動(dòng)，最終收盤報(bào)收9.613元，全天上漲0.28%，是目前已上市的13只公募REITs中首日漲幅較低的一只。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，國(guó)金中國(guó)鐵建REIT上市表現(xiàn)平穩(wěn)，但相對(duì)略低于預(yù)期。

“此前上市的12只公募REITs上市首日的平均漲幅超過8%，僅東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、平安廣州廣河REIT兩只REITs上市首日漲幅不足1%，去年年末上市的建信中關(guān)村REIT、華夏越秀高速REIT首日更是大漲超過20%，相比之下，國(guó)金中國(guó)鐵建REIT表現(xiàn)一般?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

他分析指出，這主要還是因?yàn)橐咔閷?duì)高速公路的運(yùn)營(yíng)，尤其是車輛通行的影響較大?！鞍ㄒ呀?jīng)上市的幾單高速公路REITs今年業(yè)績(jī)也都或多或少會(huì)受疫情影響?！?/p>

此外，在國(guó)金中國(guó)鐵建REIT的招募說明書上還提到了渝遂高速改擴(kuò)建風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)重慶市推動(dòng)交通強(qiáng)國(guó)建設(shè)試點(diǎn)實(shí)施方案（2021-2025年）的通知》(渝府發(fā)[2021]4號(hào))等文件顯示，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目有可能面臨改擴(kuò)建。渝遂高速改擴(kuò)建的建設(shè)期間，受施工影響，渝遂高速車流量會(huì)受到影響，進(jìn)而影響該基金的可供分配金額和分派率。

“受疫情影響，近段時(shí)間高速公路REITs表現(xiàn)相對(duì)一般，不過，目前二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格也有做市商在發(fā)揮做市作用?！绷硪晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。

“去年6月21日上市的首批公募REITs近期都迎來解禁，公募REITs的可流通份額有所增加，也會(huì)對(duì)IPO上市的爆炒現(xiàn)象產(chǎn)生一定的抑制作用。”也有基金公司人士如是分析。

已上市公募REITs表現(xiàn)有所分化

除了今日上市的國(guó)金中國(guó)鐵建REIT之外，已經(jīng)上市的12只公募REITs表現(xiàn)也有所分化。截止7月8日收盤，12只公募REITs平均上漲24.21%，其中，紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT兩只公募REITs上市以來上漲超過40%，博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT、中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT漲幅也超過30%，幾只高速公募REITs表現(xiàn)相對(duì)靠后。

“從目前已經(jīng)上市的公募REITs表現(xiàn)上看，投資公募REITs應(yīng)該結(jié)合底層資產(chǎn)的狀況去分析?！?一位基金公司人士建議。

在他看來，疫情確實(shí)對(duì)高速公路的運(yùn)營(yíng)造成一定影響，從此前的情況看，只要發(fā)生疫情，核酸檢測(cè)就會(huì)相對(duì)更為嚴(yán)格且頻繁，高速公路的通車量也會(huì)有所下滑。此外，疫情的影響現(xiàn)在也很難預(yù)測(cè)，此前大家預(yù)期去年年底或是今年上半年疫情或有所緩和，但今年上半年疫情有呈現(xiàn)散點(diǎn)狀爆發(fā)，無論是基金管理人還是高速公路運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)疫情的影響都很難預(yù)判，投資者也持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。因此，這類資產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)或有待于疫情緩和之后。

另一位基金公司人士表示，無論是平安廣州交投廣河高速公路REIT、浙商證券滬杭甬高速REIT此前都在年報(bào)中披露了疫情對(duì)高速公路的影響，整體影響有限，未來疫情管控有望逐漸放松，但疫情存在不可抗力因素，確實(shí)很難做精確的判斷。

“公募REITs投資人都是以銀行保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)投資者為主，對(duì)于機(jī)構(gòu)而言，只要宏觀環(huán)境未發(fā)生大的變化，高速公路類的公募REITs是一類相對(duì)穩(wěn)健的資產(chǎn)，內(nèi)部收益率在6%左右，適合做長(zhǎng)期配置。但從目前二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)上看，高速公路類的公募REITs表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，一些喜歡價(jià)格彈性大的個(gè)人投資者對(duì)這類資產(chǎn)興趣不大。”上述基金公司人士稱。

繼續(xù)挖掘優(yōu)質(zhì)公募REITs項(xiàng)目

多位基金公司人士反饋，從基金管理人角度而言，挖掘高速公路類REITs資產(chǎn)項(xiàng)目仍會(huì)繼續(xù)大力開展，只是項(xiàng)目估值可能會(huì)偏保守。

一位基金公司人士表示，在公募REITs的底層資產(chǎn)中，高速公路仍然是很好的一個(gè)大類資產(chǎn)，但從經(jīng)營(yíng)管理的角度上看，與過往沒有疫情的情況相比，需要把疫情的影響考慮得更加充分一些，換句話說，就是對(duì)收入的預(yù)測(cè)以及定價(jià)方面可能更傾向于保守，不會(huì)像以前那樣覺得疫情可能短期就能立刻控制住。

還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，基金管理人作為資產(chǎn)的管理者，它的職責(zé)更偏向于前端項(xiàng)目的挖掘，篩選項(xiàng)目并對(duì)其做盡調(diào)，上市之后還要負(fù)責(zé)后期的運(yùn)營(yíng)工作，同時(shí)做好信息披露，把不動(dòng)產(chǎn)變成老百姓可以投資的投資品種。

“至于投資機(jī)會(huì)方面，不同的投資者角度看法均不相同，例如有些投資者判斷未來疫情趨于緩和，目前是投資高速公路類REITs的好機(jī)會(huì)，也有投資者認(rèn)為疫情影響還比較嚴(yán)重，需要暫時(shí)回避風(fēng)險(xiǎn)，最終每個(gè)投資者賺錢的概率也不盡相同，基金管理人并不做這方面的判斷，只是負(fù)責(zé)做好資產(chǎn)的上市及持續(xù)運(yùn)營(yíng)管理工作。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

編輯：艦長(zhǎng)

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