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2023-01-31
更新時(shí)間:2022-07-13 00:09:03作者:未知
本文來源:時(shí)代周報(bào) 作者:胡天祥
廣州千萬豪宅價(jià)格持續(xù)上揚(yáng),卻無法帶動(dòng)大盤回暖。
7月11日,廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布數(shù)據(jù),2022年上半年,廣州豪宅市場整體二手均價(jià)為74819元/平方米,同比上漲6.1%。2020年之后,豪宅成交占比逐年遞增,從2020年的1.4%,躍升至2022年上半年的2.3%,凈增0.9%。
但整體市場成交情況不容樂觀,維持低位運(yùn)行狀態(tài)。2022年上半年,廣州二手房預(yù)計(jì)成交42002宗(中介網(wǎng)簽+自助網(wǎng)簽),同比下降44.2%,為近5年新低。二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為27468元/平方米,同比跌11.2%。
“雖然上半年利好政策不斷,但市場恢復(fù)速度不算特別理想,也的確需要一些政策支持。”貝殼研究院廣州分院院長李茂喆告訴時(shí)代周報(bào)記者,目前4個(gè)一線城市都沒有實(shí)質(zhì)性的政策放松,且一旦放松可能會(huì)出現(xiàn)房價(jià)快速上漲問題。所以下半年政策是否會(huì)放松,關(guān)鍵在于如何平衡上述問題。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴時(shí)代周報(bào)記者,下半年廣州出臺(tái)放松政策可能性不高,但個(gè)別區(qū)域可能會(huì)對(duì)現(xiàn)有政策優(yōu)化微調(diào),比如人才購房等。
剛需客戶觀望情緒升溫
目前廣州二手客戶觀望情緒未見好轉(zhuǎn),不少剛改客戶仍持幣觀望當(dāng)中。尤其4月份疫情突發(fā)影響后,中原二手帶看量及新增購房客戶數(shù)量則呈現(xiàn)穩(wěn)步微幅下滑的態(tài)勢。
從成交結(jié)構(gòu)看,廣州上半年剛需盤源成交平淡,購房客戶購買力下降。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測顯示,300萬元以下盤源成交占比僅73.4%,環(huán)比大減4.6%,成交能力遠(yuǎn)不及去年同期。
相比之下,豪宅成交占比卻逐年猛增,從2020年的1.4%,躍升至2022年上半年的2.3%,凈增0.9%。如天河區(qū)受高端盤源成交熱度帶動(dòng),二手網(wǎng)簽均價(jià)是唯一個(gè)逆市上漲的區(qū)域,其價(jià)格為56006元/平方米,環(huán)比微漲0.2%。海珠區(qū)3房、4房及以上的改善型戶型成交占比分別出現(xiàn)明顯回升,占比分別大增至38.6%、8.4%,同比2021年上半年分別凈增5.6%、1.8%。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,剛需表現(xiàn)乏力、大面積改善盤源占比大漲。一方面,因?yàn)閯傂杩蛻艨诖鼰o糧,市場購買力遠(yuǎn)不及過去幾年,從而導(dǎo)致剛需盤源成交受阻;另一方面,上半年廣州信貸環(huán)境明顯寬松,首套房貸款利率基本為近幾年以來最低位,放款周期也有明顯縮短。在這樣的情況下,大面積成交占比明顯增加。
從報(bào)價(jià)指數(shù)不難看出,2022年上半年業(yè)主延續(xù)了去年年底的低迷情緒,報(bào)價(jià)指數(shù)持續(xù)在低位調(diào)整。今年在4月以后,業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)更是連續(xù)下滑,6月份報(bào)價(jià)指數(shù)跌至歷史最低位(23.9%)。多個(gè)剛需盤源開始大幅調(diào)整報(bào)價(jià),擴(kuò)大議價(jià)空間以加快成交,市場開始轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。
分區(qū)來看,天河、海珠、越秀等中心高價(jià)區(qū)域議價(jià)空間最小,報(bào)價(jià)下調(diào)幅度環(huán)比分別凈減1.8%、1.2%、0.7%;而外圍增城、花都等剛需區(qū)域議價(jià)空間則最大,報(bào)價(jià)變動(dòng)分別為4.7%、4.7%。
肖文曉告訴時(shí)代周報(bào)記者,廣州二手房市場成交不佳的根本原因,還是因?yàn)榭蛻舻念A(yù)期和信心不足。
“廣州的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還是比較雄厚,購買力也不缺,但由于預(yù)期和信心不足,購房者會(huì)先選擇推遲買房?!毙の臅灾赋?。
廣州中原研究發(fā)展部預(yù)測,隨著疫情的有效控制及后續(xù)經(jīng)濟(jì)的快速復(fù)蘇,加上調(diào)控利好、信貸利好的加持,預(yù)計(jì)下半年整體成交氛圍或會(huì)有所好轉(zhuǎn),剛需需求再度釋放,二手成交量或重回50000宗以上。
圖片來源:圖蟲創(chuàng)意
新房銷售呈現(xiàn)“L”型走勢
與二手房市場成交持續(xù)低迷不同,廣州新房市場呈現(xiàn)“L”型走勢。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù),今年1月,得益于2021年11月、12月房企打折促銷,帶動(dòng)了一波成交。今年2月-5月,廣州遭遇了疫情反復(fù)帶來的影響,經(jīng)濟(jì)大環(huán)境變化導(dǎo)致部分剛需買家暫緩購房計(jì)劃。除市場信心原因以外,今年2月-5月,買家回流優(yōu)質(zhì)二手房。根據(jù)中原成交顯示,上半年東風(fēng)東、華景、天河公園、華南等優(yōu)質(zhì)板塊二手房成交熱度明顯提高。
今年6月,廣州新房網(wǎng)簽7776宗,環(huán)比增加26%,比去年同期成交增加10%,為2022年上半年唯一成交量超過去年同期的月份。同時(shí),6月成交超過傳統(tǒng)旺季“紅五月”亦是近年少見的現(xiàn)象,說明廣州市場正逐步走出2021年調(diào)控政策消化期。中心區(qū)改善型置業(yè)+外圍區(qū)“洼地價(jià)”項(xiàng)目正逐步將廣州市場帶出低谷,開發(fā)商推貨、客戶態(tài)度比2月-5月變得積極。
廣州商品房市場的整體下行,直觀體現(xiàn)在各大房企的權(quán)益銷售業(yè)績上??硕鸨O(jiān)測到,2022年1-6月廣州TOP30房企權(quán)益銷售金額規(guī)模為1208.74億元,同比下滑19%。
其中TOP3的業(yè)績規(guī)模累計(jì)488.43億元,超出去年同期TOP3約57億元,成為本次唯一正增長的梯隊(duì)。此外,TOP10業(yè)績規(guī)模累計(jì)816.43億,同比下降3%;TOP20業(yè)績規(guī)模累計(jì)1053.46億,同比下降15%。
廣州中原研究發(fā)展部預(yù)測,隨著經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)好,預(yù)期買家將加速回流,帶動(dòng)市場走出低迷狀態(tài)。目前,廣州改善型、中高端需求已逐漸回溫,剛需客上半年因期盼政策調(diào)整而過度觀望,預(yù)計(jì)下半年將會(huì)重新抓緊入市時(shí)間。
李茂喆告訴記者,從數(shù)據(jù)看,6月市場表現(xiàn)不錯(cuò),當(dāng)月房企供應(yīng)量大,再加上項(xiàng)目有一定的折扣,所以對(duì)成交形成了明顯的促進(jìn)作用。但預(yù)計(jì)7月之后,市場熱度和供應(yīng)均會(huì)有所下降。