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2023-01-31
雅居樂剛過一關(guān)，40億賬單又在路上
更新時間：2022-07-13 07:35:56作者：未知
（原標(biāo)題：雅居樂剛過一關(guān)，40億賬單又在路上）
記者/ 李惠琳 編輯/ 譚璐
雅居樂老板陳卓林，又闖過一關(guān)。
7月11日，雅居樂公告，將全額贖回2022年7月13日到期的私募債，資金到達(dá)指定賬戶。該債券本金額為人民幣15億元，票面利率為6.2%。
提前兩天把錢準(zhǔn)備好，陳卓林對外釋放了如期兌付債務(wù)的信心。
一位雅居樂內(nèi)部人士透露，公司正在全力應(yīng)對即將到來的債務(wù)——6億美元，備戰(zhàn)到8月31日，過了這道坎就可以歇口氣了。
還有50天，將決定雅居樂的未來。
甩賣資產(chǎn)，收縮人員
雅居樂的自救行動，已經(jīng)持續(xù)近一年。
陳卓林是民營房企中的謹(jǐn)慎派，2021年之前，雅居樂已開始放緩拿地，把控整體風(fēng)險，中期三道紅線成功轉(zhuǎn)“綠”，是為數(shù)不多的綠檔民企。
（陳卓林 來源：雅居樂官方微博）
不料，行業(yè)形勢突變。陳卓林從2021年7月開始，不斷出售雅居樂旗下資產(chǎn)，回籠資金。
酒店、商場、售樓部、小區(qū)商業(yè)配套等都被放上貨架。之后5個月里，雅居樂累計出售了14項非核心物業(yè)，套現(xiàn)28億元。
可惜，當(dāng)時的未雨綢繆，未能避免危機(jī)的發(fā)生。2021年底，武漢雅居樂國際花園項目因欠款停工，連帶屢次傳出裁員的消息，拉響了警報。
錢少債多的壓力，集中在2022年。
截至2021年末，雅居樂的總負(fù)債為2271.3億元，一年內(nèi)要償還的債務(wù)卻高達(dá)296億元，賬面現(xiàn)金僅為228億元。
現(xiàn)金流捉襟見肘，為避免債務(wù)違約，進(jìn)入2022年，雅居樂繼續(xù)賣賣賣，出手范圍擴(kuò)大至核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。其中被擺上貨架的，就有陳卓林的得意之作——廣州亞運城項目。
2009年，雅居樂攜手碧桂園、富力，以255億元的總價拿下亞運城項目，刷新當(dāng)年中國總價“地王”，該盤也曾連續(xù)多年獲得廣州單盤銷售冠軍，為雅居樂貢獻(xiàn)頗多。
精細(xì)耕耘十多年，陳卓林無奈放棄，2022年1月，雅居樂向中海出售廣州亞運城26.66%股權(quán)，換得約18.4億元的現(xiàn)金。
據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，雅居樂通過出售資產(chǎn)，累計變現(xiàn)近54億元。最近一次是6月30日，擬出售重慶雅錦公司全部股權(quán)給首金新創(chuàng)(北京)置業(yè)，作價7.64億元。
評級機(jī)構(gòu)標(biāo)普指出，2022年雅居樂將通過資產(chǎn)出售獲得100億-110億元人民幣的資金；另有價值約110億-130億元人民幣的境外資產(chǎn)，也可在必要時變現(xiàn)。
同步進(jìn)行的，還有縮減人員。雅居樂發(fā)布的2021年環(huán)境、社會及管治報告顯示，截至2021年末，雅居樂員工人數(shù)為98466人，年流失率為42.42%，相當(dāng)于一年中有72541人離職。
融資不易，壓力沉重
2022年上半年，雅居樂安全過關(guān)，償還了多筆到期債務(wù)，至今未出現(xiàn)違約，但接下來的局面并不輕松。
5月，評級機(jī)構(gòu)穆迪宣布將雅居樂的企業(yè)家族評級從B2下調(diào)至B3，并將其高級無抵押評級從B3下調(diào)至Caa1，評級展望為負(fù)面。
穆迪認(rèn)為，未來6-12個月內(nèi)，雅居樂是否有能力通過新借款或資產(chǎn)處置籌集新資金，以管理其再融資需求并補(bǔ)充其資產(chǎn)負(fù)債表流動性，存在不確定性。
《21CBR》記者查詢企業(yè)預(yù)警通，2022年內(nèi)雅居樂還有三筆債務(wù)到期：
最緊迫的兩筆，都在8月底前，分別為8月14日到期的2億美元票據(jù)，票面利率為6.7%；以及8月31日到期的4億美元票據(jù)，票面利率為4.85%。
這意味著，未來50天內(nèi)，陳卓林需要籌集約40億元人民幣。
此外，一筆境內(nèi)私募債“20番雅02”，10月19日到期，本金為15億元人民幣的票面利率為6.2%。
潛在水面下的負(fù)擔(dān)，還有永續(xù)債。
過去幾年，雅居樂大規(guī)模發(fā)行永續(xù)債，至2021年，其永續(xù)債超過130億元。
這些債務(wù)雖不計入負(fù)債率，而計入權(quán)益，無明確到期時間，但需要付息，期間或加劇雅居樂的債務(wù)壓力。
實際上，雅居樂已難以獲得低成本融資。
5月，雅居樂下屬項目公司還能拿下渤海銀行6.5億元的融資。到了6月底，雅居樂選擇簽訂夾層融資協(xié)議，以20%的利息成本融資8.94億港元。
這樣的高息在融資市場并不多見，相比去年同期，雅居樂的平均融資成本不到6%。
對于接下來的三筆債務(wù)，雅居樂曾表示，將使用海南清水灣項目支持融資及內(nèi)部資金，贖回8月到期美元債。如今，海南清水灣項目也是陳卓林的“壓箱底好貨”了。
去化艱難，等待黎明
外部融資不易，靠銷售拉動內(nèi)部造血，也變得艱難。
2021年雅居樂的合同銷售總額為1390億元，未達(dá)1500億元的銷售目標(biāo)。同時營收730.28億元，同比下降9.0%，凈利潤為91億元，同比下降25.7%。
2022年上半年的情況更不理想，前6個月預(yù)售金額合計394.5億元，同比減少47.6%，全國排名第26。
這可能還是降價促銷后的結(jié)果。
上半年，雅居樂預(yù)售對應(yīng)建筑面積為307萬平方米，平均售價為12848元/平米，對比去年同期15539元的均價，每平下降了近2700元。
今年以來，雅居樂幾乎沒有新增土地儲備。在中指研究院、克而瑞等第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的2022年上半年房企拿地TOP100排名榜中，亦不見雅居樂的身影。
2021年8月的業(yè)績會上，陳卓林曾提到，“無論政策怎么變，就算現(xiàn)在不投，（土儲）都夠我們未來4-5年的業(yè)績?！?/p>
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年年底，雅居樂的總土地儲備為4737萬平方米，其中大灣區(qū)最多，占比約26.2%。
具體到城市，又以中山、佛山等二三線為主，消化周期相對長，房價回升慢。
雅居樂方面透露，到2022年底在建面積降到832萬平方米，2022年可售項目255個，其中原在售項目238個，新開售項目17個。
穆迪預(yù)計，2022年雅居樂的合同銷售總額將降至950億元-1000億元，較2021年下降約3成。
若土地儲備量只減不增，增長恐后繼乏力。如形勢無法改觀，這兩年銷售規(guī)模還會繼續(xù)下降。
近一年來，雅居樂的股價一路走低，截至7月12日收盤，較2021年的高點已跌去77%，市值縮水至106.54億港元。
能否否極泰來，且看雅居樂能否安然度過8月份的兌付關(guān)口。