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2023-01-31
爛尾樓數(shù)目激增，業(yè)主抱團(tuán)停貸能被支持嗎？
更新時(shí)間：2022-07-13 10:38:20作者：佚名
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）在享受過房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展紅利之后，市場終于還是迎來苦果。
在去年至今的大規(guī)模維權(quán)潮之后，全國各地隨著越來越多的開發(fā)商“躺平”，部分樓盤業(yè)主向開發(fā)商維權(quán)所起到的所用已經(jīng)微乎其微。
近日，不少項(xiàng)目的業(yè)主開始抱團(tuán)向銀行發(fā)出“強(qiáng)制停貸告知書”，其中不乏武漢、南昌、鄭州等二線省會城市項(xiàng)目，涉及開發(fā)商也包含恒大、綠地、新力等規(guī)模房企。
都是銀行惹的禍？
“業(yè)主的訴求其實(shí)很簡單，就是盡快開工，盡快交付。”一位南昌新力城的業(yè)主向觀察者網(wǎng)表示，“能試的辦法都試過了，開發(fā)商不理不睬，政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)人相互推諉，想起訴退房，又怕開發(fā)商沒錢退，但凡有一點(diǎn)辦法，大家也不至于走到這一步。”
但房子爛尾似乎只是購房者與開發(fā)商之間的矛盾，為何將“鍋”甩給了銀行呢？
在金博大律師事務(wù)所合伙人律師曹文峰看來，這份告知書首先是沒有任何法律效力的，倘若業(yè)主停貸，銀行可以根據(jù)貸款合同起訴業(yè)主，要求一次性償還剩余所有本金及利息，并申請強(qiáng)制執(zhí)行。而業(yè)主方面，由于購房合同和貸款合同是主從關(guān)系，僅要求停貸而不解除購房合同，停貸的訴訟很難實(shí)現(xiàn)。
曹文峰表示，全國絕大多數(shù)有爛尾跡象的在建項(xiàng)目均處在“雖有停工現(xiàn)象，但尚未到達(dá)交付日期”，更加需要政府部門、企業(yè)等多方協(xié)調(diào)解決，此時(shí)停貸極易造成大規(guī)模系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，最終禍及更多人和行業(yè)，因此即便此前偶有法院裁定同意停貸的案例，此次面對群體性事件，購房者集體要求停貸也難以得到法院支持。
值得注意的是，業(yè)主在“告知書”中指出，銀行在實(shí)際操作中亦存在違規(guī)發(fā)放貸款，資金未轉(zhuǎn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶，未盡到?？钯Y金監(jiān)管的義務(wù)等等責(zé)任。
這也是業(yè)主在所購買項(xiàng)目無法如期交付、向開發(fā)商維權(quán)無果之時(shí)，直接將矛頭指向銀行的主要因素。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向觀察者網(wǎng)表示，中國房地產(chǎn)發(fā)展到今天，出現(xiàn)一系列市場亂象，很多都是銀行在實(shí)際操作過程中各種故意出現(xiàn)的漏洞導(dǎo)致。體現(xiàn)在此事上，最直接的問題就是銀行在預(yù)售資金監(jiān)管上不作為、為不達(dá)標(biāo)項(xiàng)目違規(guī)放貸等。
此外，包括假收入證明、經(jīng)營貸違規(guī)買房等房地產(chǎn)亂象，背后都和銀行的故意縱容離不開關(guān)系。
不過，河南建創(chuàng)律師事務(wù)所資深律師王康佳則向觀察者網(wǎng)分析稱，所謂的專用賬戶通常受到銀行、住建部門、開發(fā)商多方監(jiān)管，甚至引入監(jiān)理、中介等監(jiān)管主體，購房者處理此類案件通常不如銀行專業(yè)，很難搜集到能夠直接證明銀行方面重大過失的實(shí)際證據(jù)，因而處于劣勢。
“但由于涉事購房者人數(shù)較多，法院不會輕易表態(tài)，通常先要求政府相關(guān)部門調(diào)解，盡快尋求妥善解決辦法，同時(shí)可能對于因生活苦難造成停貸的暫時(shí)不起訴或要求其申請暫緩償還貸款?！蓖蹩导驯硎?。
預(yù)售金監(jiān)管缺位是主因
預(yù)售資金監(jiān)管，是指由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。
事實(shí)上，早在2010年，住建部就下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售管理工作的通知》，明確要求建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，以督促房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售期房之后，保質(zhì)保量完成交付任務(wù)。
而這一制度真正發(fā)力，卻要到2021年下半年才開始。彼時(shí)隨著調(diào)控升級和暴雷房企增加，為防止開發(fā)商在流動性壓力之下超額使用“預(yù)收款”償還債務(wù)或繼續(xù)提高周轉(zhuǎn)速度，從中央到各地主管部門紛紛發(fā)文要求加強(qiáng)對于預(yù)售資金的監(jiān)管力度。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這樣一紙文書對于2021年下半年之后購房者合法權(quán)益保護(hù)、維護(hù)樓市長遠(yuǎn)健康發(fā)展起到了重要作用，但同時(shí)，也進(jìn)一步加速了大部分民營房企的流動性危機(jī)爆發(fā)。
有上市房企高管告訴觀察者網(wǎng)，在此之前，各個房企幾乎都遵循“高周轉(zhuǎn)才是王道”的擴(kuò)張模式，即便建立了受監(jiān)管的專用賬戶，也幾乎早已通過各種方式掏空，然后積極投入到新的項(xiàng)目開發(fā)之中。
企業(yè)的經(jīng)營思路是，由集團(tuán)或區(qū)域公司協(xié)調(diào)所有項(xiàng)目資金運(yùn)作，留給項(xiàng)目公司的資金極為有限，只是階段性工程款。這種模式下，一旦企業(yè)整體暴雷，根本無力協(xié)調(diào)各個在建項(xiàng)目之間資金流動，以維持待交付項(xiàng)目的工程進(jìn)度，最終導(dǎo)致逾期交付項(xiàng)目數(shù)量驟然增加。這也從側(cè)面反映出，項(xiàng)目預(yù)售資金受到監(jiān)管的必要性。
張大偉認(rèn)為，預(yù)售資金作為保障期房不爛尾的最后一道門檻，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求資金利用的最大化，必然想方設(shè)法逃避監(jiān)管。在這個過程中，無法繞過的一個主體就是銀行，而監(jiān)管部門要達(dá)到資金監(jiān)管目的，無法繞過的也是銀行。因此銀行作為依資金監(jiān)管協(xié)議提供監(jiān)管資金撥付服務(wù)的實(shí)際撥款人應(yīng)當(dāng)在此事上負(fù)有主要責(zé)任。
監(jiān)管有利于行業(yè)健康發(fā)展
因此，上述房企人士向觀察者網(wǎng)指出，此輪在建新房項(xiàng)目爛尾情況是不可持續(xù)的，只是這一批流動性不佳的企業(yè)集中爆發(fā)所致。由此也不難看出，預(yù)售資金受到監(jiān)管與監(jiān)管失位的項(xiàng)目完全是兩種不同結(jié)局。
從行業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展意義上，預(yù)售資金監(jiān)管制度從嚴(yán)，對于未暴雷房企而言，一旦整體資產(chǎn)盤活之后，無論資金層面還是企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營運(yùn)作上，都有利無害。
同時(shí)也表明，各地政策層面差異，所帶來的結(jié)果是不同的。此次事件為各地政策拾遺補(bǔ)缺，甚至全國政策方向統(tǒng)一有一定利好。
值得一提的是，早在央行2003年出臺的“121號文件”中就明確表示，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個人購房按揭貸款，本意也是為了規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)。
而各地房地產(chǎn)預(yù)售政策中，僅上海等少數(shù)城市明確表示，新房項(xiàng)目取得預(yù)售證需以“主體結(jié)構(gòu)封頂”作為前提。但其他絕大多數(shù)城市對此并無明確限定，以至于不少新房項(xiàng)目在銷售時(shí)，甚至仍是一片雜草叢生的荒蕪之地，從而大大增加了交付風(fēng)險(xiǎn)。
這一貸款與預(yù)售政策的不匹配的情況，此前并未受到過多關(guān)注，以至于連銀行也為了增加“優(yōu)質(zhì)貸款客戶”而主動忽視了這一規(guī)定。
張大偉認(rèn)為，如果爛尾樓尚且屬于沒有封頂狀態(tài)，購房者所欠貸款應(yīng)當(dāng)是不需要償還的。
不過，在王康佳看來，通常意義上，開發(fā)商只要辦理完預(yù)售證，購房者完成網(wǎng)簽后就可以向銀行申請辦理房貸。即便與央行信貸政策有所沖突，也應(yīng)當(dāng)是銀保監(jiān)會等上級部門對銀行進(jìn)行行政處罰，而不影響購房者償還貸款。
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