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本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：胡天祥 梁爭(zhēng)譽(yù)

因收房無期，各地業(yè)主主動(dòng)停貸，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。7月13日，時(shí)代周報(bào)記者采訪多名停貸業(yè)主獲悉，西安、長(zhǎng)沙、鄭州等城市已有業(yè)主主動(dòng)停貸，并向銀行發(fā)出停貸通知。

停貸風(fēng)波背后，一場(chǎng)關(guān)于業(yè)主、開發(fā)商和銀行之間的博弈激烈上演。

有業(yè)主認(rèn)為，樓盤無法交付，則無需繼續(xù)償還按揭貸款。但從法律上看，強(qiáng)制停貸或構(gòu)成業(yè)主與銀行簽署的《貸款合同》違約，影響業(yè)主征信或?qū)е聵I(yè)主成為失信人。

若爛尾房業(yè)主持續(xù)斷供，將進(jìn)一步影響銀行流水收入，對(duì)金融鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)帶來沖擊。從開發(fā)商角度看，如何權(quán)衡保交付和穩(wěn)發(fā)展之間的關(guān)系，成為必考題。

近年來，開發(fā)商挪用預(yù)售監(jiān)管資金導(dǎo)致項(xiàng)目停工、延期交付等事件頻發(fā)。對(duì)此，西安市未央?yún)^(qū)發(fā)函追繳預(yù)售監(jiān)管金，引起了巨大反響。

今年6月8日，西安市未央?yún)^(qū)住房和城市建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于糾正違規(guī)挪用西安世茂璀璨傾城商品房預(yù)售監(jiān)管資金的函》，稱因開發(fā)商抽調(diào)11億元預(yù)售資金導(dǎo)致項(xiàng)目停工?，F(xiàn)未央?yún)^(qū)住建局要求開發(fā)商將之前調(diào)撥的資金退還到監(jiān)管賬戶，解決資金缺口困境、保障項(xiàng)目如期交付。

停貸問題何解？全國(guó)首例業(yè)主勝訴的裁判書，讓購(gòu)房者看到新的希望。

今年2月初，在一起因樓盤爛尾而導(dǎo)致業(yè)主停供的案件中，嘉興中院二審的判決結(jié)果為，開發(fā)商因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而無法向交付房屋，致使商品房買賣合同解除，購(gòu)房者主張解除個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持，故開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售資金監(jiān)管制度有望完善，商品房限售制度或提前在全國(guó)范圍內(nèi)鋪開。主管部門、銀行與開發(fā)商應(yīng)厘清責(zé)任、完善監(jiān)管制度，助力購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)。

預(yù)售監(jiān)管資金被挪用

“開發(fā)商把監(jiān)管資金挪走了，我們背著房貸，樓盤還停工了，找誰說理去？”7月13日，宣告停貸的業(yè)主吳毅（化名）向時(shí)代周報(bào)記者表示。吳毅是陜西西安世茂璀璨傾城二期業(yè)主之一。

2020年8月，吳毅因?yàn)榕笥淹扑]，購(gòu)入璀璨傾城二期一套約120平方米單位，總價(jià)約150萬元，月供5000余元。

“買這個(gè)樓盤就是沖著開發(fā)商的品牌來的，全國(guó)前10的地產(chǎn)公司。”上班、還貸、等待交房，一切原本都在按部就班地進(jìn)行著。直到2022年大年初八，“我們發(fā)現(xiàn)樓盤停工了”。

璀璨傾城二期剛剛封頂，業(yè)主就發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶沒錢了。

吳毅告訴時(shí)代周報(bào)記者，業(yè)主們懷疑，開發(fā)商此前曾私自挪用了業(yè)主的購(gòu)房款。針對(duì)此事，西安相關(guān)主管部門已經(jīng)采取行動(dòng)。

6月8日，西安市未央?yún)^(qū)住房和城市建設(shè)局給世茂集團(tuán)上海總部發(fā)去《關(guān)于糾正違規(guī)挪用西安世茂璀璨傾城商品房預(yù)售監(jiān)管資金的函》。文件稱，“因你集團(tuán)抽調(diào)商品房預(yù)售資金，現(xiàn)存在資金缺口達(dá)11億，導(dǎo)致項(xiàng)目停工?！蔽囱?yún)^(qū)住建局要求世茂“將之前調(diào)撥出去的資金退還到監(jiān)管賬戶，解決資金缺口困境，保障項(xiàng)目如期交付?！?/p>

根據(jù)購(gòu)房合同，璀璨傾城二期原本將于2022年6月30日交付?！拔覀冎揽隙ㄒ悠?，但直到前幾天開發(fā)商才發(fā)了一份延期交付的通知。”吳毅說。

無奈之下，多名業(yè)主選擇強(qiáng)行停貸。

7月12日，璀璨傾城二期業(yè)主在社交媒體發(fā)布《西安世茂璀璨傾城二期停貸告知函》稱，“因購(gòu)房資金被挪用，我們買的房子停工爛尾，未能按合同約定的交房時(shí)間交付。故業(yè)主一致決定，自7月起，暫停償還按揭貸款，直至房子交付。”

吳毅告訴時(shí)代周報(bào)記者，業(yè)主已發(fā)起停貸告知函聯(lián)名簽印活動(dòng)，正式對(duì)渤海、秦農(nóng)、中信、昆侖等十幾家參與銀行采取強(qiáng)制停貸措施。

“房子都沒了，還要征信做什么？”璀璨傾城業(yè)主通過社交媒體平臺(tái)表示。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

已有業(yè)主勝訴先例

購(gòu)房者面對(duì)項(xiàng)目爛尾強(qiáng)行停貸，是否有法可依？

今年年初，浙江省嘉興市中級(jí)法院發(fā)布了一起購(gòu)房者與銀行關(guān)于爛尾樓剩余貸款糾紛的案件，最終法院判決剩余貸款由開發(fā)商承擔(dān)。

2014年，上海的許先生在嘉興某樓盤購(gòu)買一套別墅，向銀行按揭貸款392萬元。許先生支付首付款后銀行將貸款發(fā)放給開發(fā)商，后開發(fā)商因資金問題無法按時(shí)交付房屋，造成該樓盤爛尾。

2018年，開發(fā)商向法院提交破產(chǎn)清算申請(qǐng)，經(jīng)破產(chǎn)管理人調(diào)查，涉案樓盤未竣工驗(yàn)收，不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，隨即書面通知許先生解除其與開發(fā)商之間的商品房買賣合同。之后許先生因無法再取得房屋所有權(quán)而停止向銀行支付月供。

2020年，貸款銀行向法院起訴，要求許先生繼續(xù)支付剩余貸款。根據(jù)一審判決，許先生與銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》解除，許先生需歸還結(jié)欠銀行借款本金和利息（含罰息）合計(jì)220余萬元。

但許先生不服，決定提起上訴。后經(jīng)嘉興中院二審判決，開發(fā)商因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而無法向許先生交付房屋，致使商品房買賣合同解除，許先生主張解除個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持，故開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。

“項(xiàng)目爛尾后，購(gòu)房者能否直接停貸，具體要看與銀行的合同條款，不一定能夠套用這個(gè)案例?！睆V東宏力律師事務(wù)所合伙人律師何雁英告訴時(shí)代周報(bào)記者，從法律層面而言，業(yè)主直接停貸是違反了他與銀行之間的約定。

何雁英進(jìn)一步表示，購(gòu)房者向開發(fā)商購(gòu)買商品房，是商品房買賣合同關(guān)系，那么開發(fā)商遲延交樓或者無法辦證，是開發(fā)商違約；而購(gòu)房者向銀行貸款，是借貸關(guān)系，那么不管樓房是否能夠順利交樓或者是正常辦證，其實(shí)是不影響購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)要償還貸款的責(zé)任的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也告訴時(shí)代周報(bào)記者，一般來說，房子爛尾之后，如果購(gòu)房人不主動(dòng)采取行動(dòng)，銀行貸款是必須償還的。如果不繳或者斷繳，其社會(huì)信用就會(huì)受到影響，日常的出行，工作都會(huì)成為問題，嚴(yán)重的還會(huì)被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

業(yè)主遇到項(xiàng)目爛尾，該如何正確維權(quán)？張大偉建議，首先應(yīng)該第一時(shí)間找到樓盤開發(fā)商解除《購(gòu)房合同》，如果不能解除可向法院提起訴訟。緊接著收集好證據(jù)，通過法院解除與銀行的《貸款合同》。

“在兩個(gè)合同都解除的情況下，其買房貸款就不再需要購(gòu)房者償還，但最終結(jié)果依然要以法院判決為準(zhǔn)?！睆埓髠ダm(xù)稱。

降杠桿的終點(diǎn)是現(xiàn)房銷售？

在房地產(chǎn)下行周期，購(gòu)房者觀望的重點(diǎn)不僅局限在買與不買，還將關(guān)注焦點(diǎn)延伸至交房領(lǐng)域。購(gòu)房偏好轉(zhuǎn)向后，房企營(yíng)銷策略亦有所調(diào)整。個(gè)別業(yè)主停貸風(fēng)波后，現(xiàn)房銷售制度有望提前在全國(guó)范圍內(nèi)推廣。

7月13日，閩系房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人張建（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，現(xiàn)在在賣房時(shí)，比起區(qū)位、價(jià)格、配套等因素，最重要的是要跟購(gòu)房者輸出交付無憂的內(nèi)容。今年以來，他明顯感覺到購(gòu)房者對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、樓盤進(jìn)度甚至是公司股權(quán)架構(gòu)都更為關(guān)心。

“現(xiàn)在來看房的人，會(huì)關(guān)注公司實(shí)控人有沒有減持、項(xiàng)目有沒有被抵押、其它區(qū)域有沒有交房，甚至?xí)ㄥX調(diào)研企業(yè)，這些在過去都是沒有的。說100句項(xiàng)目多好，不如1句能交房管用。”張建透露，今年以來其所在企業(yè)的項(xiàng)目在營(yíng)銷說辭中均將交付時(shí)間放在首位，還在項(xiàng)目營(yíng)銷中心投屏跟進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)度。

2021年下半年以來，個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)陷入流動(dòng)性危機(jī)，交付問題備受關(guān)注。商品房現(xiàn)售制度取代預(yù)售制度的呼聲漸高，各地已進(jìn)入探索階段。

2020年，海南出臺(tái)文件實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)全面實(shí)施現(xiàn)房銷售的省份。此后，浙江、湖北、江蘇、四川、河南、遼寧等省份多個(gè)城市，陸續(xù)探索實(shí)施商品房現(xiàn)售制度。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，個(gè)別業(yè)主停貸風(fēng)波或從市場(chǎng)端加速現(xiàn)房銷售制度落地。從購(gòu)房者的選擇偏好看，現(xiàn)在買家格外關(guān)注房企施工和交付進(jìn)度，進(jìn)而倒逼開發(fā)商銷售現(xiàn)房，更傾向于選擇央企、國(guó)企或有實(shí)力的房企。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，房企降杠桿、減少負(fù)債，目的是為了提高企業(yè)發(fā)展安全性。包括停貸在內(nèi)的事件，本質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)從高風(fēng)險(xiǎn)過渡到穩(wěn)健發(fā)展的階段中必然出現(xiàn)的陣痛，降杠桿的終點(diǎn)便是現(xiàn)售制度。

“很多城市已經(jīng)在土地出讓環(huán)節(jié)加上銷售管理內(nèi)容，引導(dǎo)房企現(xiàn)售。這是持續(xù)發(fā)展階段，借此減少企業(yè)暴雷或項(xiàng)目爛尾。”郭毅指出，個(gè)別業(yè)主停貸風(fēng)波或加速相關(guān)管理部門更審慎地看待房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，不宜操之過急，盡可能通過更穩(wěn)妥的操作方式讓降杠桿的過程變得更穩(wěn)健。