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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 李愿 北京報(bào)道

傳播甚廣的《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》首次得到官方證實(shí)。

1月13日，新華社發(fā)布的信息顯示，有關(guān)部門起草了《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)方案》（下稱《方案》），以引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間，推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

據(jù)了解，該《方案》按照穩(wěn)當(dāng)前也利長(zhǎng)遠(yuǎn)的思路，通過短期針對(duì)性措施和中長(zhǎng)期制度性安排，圍繞“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四個(gè)方面，重點(diǎn)推進(jìn)21項(xiàng)工作任務(wù)。主要內(nèi)容有：加快新增1500億元保交樓專項(xiàng)借款投放、設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃、設(shè)立全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司專項(xiàng)再貸款、設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃、合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期、完善針對(duì)30家試點(diǎn)房企的“三線四檔”規(guī)則、設(shè)定優(yōu)質(zhì)房企條件但沒有具體名單……

此前披露的信息顯示，金融監(jiān)管部門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，重點(diǎn)關(guān)注三個(gè)目標(biāo)：一是阻斷、弱化風(fēng)險(xiǎn)外溢；二是維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益；三是支持剛性和改善性住房需求。

“下一步，金融部門要深入領(lǐng)會(huì)貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，深入研判房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和城鎮(zhèn)化格局等重大趨勢(shì)性、結(jié)構(gòu)性變化，優(yōu)化完善住房金融服務(wù)，逐步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡?！毖胄懈毙虚L(zhǎng)潘功勝表示。

持續(xù)推進(jìn)重點(diǎn)工作任務(wù)落地

在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將房地產(chǎn)置于“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”部分且較大篇幅進(jìn)行闡述等背景下。近期，金融監(jiān)管部門已經(jīng)采取了多項(xiàng)行動(dòng)，努力促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán)。

1月10日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署落實(shí)金融支持穩(wěn)增長(zhǎng)有關(guān)工作。其中，有關(guān)房地產(chǎn)的表述引起市場(chǎng)較大關(guān)注。此次會(huì)議是2023年首次信貸工作座談會(huì)，且提出了開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)。

“信貸工作座談會(huì)中提及較多的依然是房地產(chǎn)，這也說明，房地產(chǎn)是2023年金融信貸投放的重中之重，體現(xiàn)了高層對(duì)于房地產(chǎn)融資的重視和支持。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，對(duì)于上述《方案》中提到的主要措施，不少內(nèi)容在2022年11月21日召開的信貸工作座談會(huì)上就做出了部署安排或已階段性落地，如保交樓專項(xiàng)借款、保交樓貸款支持計(jì)劃、合理延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度過渡期等，但未有具體文件進(jìn)行明確。

2022年11月23日發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱“金融16條”）明確，支持國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款，封閉運(yùn)行、專款專用，專項(xiàng)用于支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

在此之前，早在2022年9月，首批2000億元專項(xiàng)借款資金啟動(dòng)，目前資金已基本投放至項(xiàng)目。此次新增的1500億元保交樓專項(xiàng)借款正在緊密推進(jìn)，不少地方披露有項(xiàng)目審批已通過，后續(xù)有待投放至具體項(xiàng)目。

對(duì)于保交樓貸款支持計(jì)劃，潘功勝介紹稱，將于3月31日前，面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作。據(jù)悉，保交樓貸款支持范圍包括兩個(gè)方面：一是為“保交樓”專項(xiàng)紓困政策提供配套融資；二是推動(dòng)化解未交樓個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)，支持已出售、但逾期未交付，并經(jīng)過金融管理部門認(rèn)定的項(xiàng)目加快建設(shè)交付。

針對(duì)各銀行較為關(guān)注的房地產(chǎn)貸款集中度管理問題，潘功勝也曾明確，將房地產(chǎn)貸款集中度管理的過渡期延長(zhǎng)兩年。

增量舉措推動(dòng)化解優(yōu)質(zhì)房企風(fēng)險(xiǎn)

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，《方案》中也有部分任務(wù)為首次提出，如設(shè)立全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司專項(xiàng)再貸款、設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃。

“金融16條”提出，鼓勵(lì)金融資產(chǎn)管理公司、地方資產(chǎn)管理公司發(fā)揮在不良資產(chǎn)處置、風(fēng)險(xiǎn)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)和能力，與地方政府、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)企業(yè)等共同協(xié)商風(fēng)險(xiǎn)化解模式，推動(dòng)加快資產(chǎn)處置。

事實(shí)上，在此之前，金融資產(chǎn)管理公司在紓困房企方面已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗(yàn)。如，截至2022年8月末，中國(guó)信達(dá)已落地房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解項(xiàng)目20個(gè)，投放金額102.85億元，保障12335套商品房按期交付；截至2022年10月末，中國(guó)華融正在推動(dòng)中的房企紓困項(xiàng)目有16個(gè)，預(yù)計(jì)相關(guān)項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn)上下游供應(yīng)商10.74億元工程款、材料款順利清償，并保障22548套商品房按期交付，帶動(dòng)256.89億元項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

AMC人士解釋稱，房地產(chǎn)項(xiàng)目資本消耗重、回收周期長(zhǎng)，AMC資金有限是設(shè)立全國(guó)性金融資產(chǎn)管理公司專項(xiàng)再貸款的主要原因，“未設(shè)定具體規(guī)模，或意味著金融資產(chǎn)管理公司將在房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解方面發(fā)揮更大作用?！?/p>

設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，也是《方案》中增量舉措之一，該資金支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。2022年以來，不少地方已經(jīng)出手房源收購(gòu)工作，如山東濟(jì)南、浙江湖州、河北邯鄲等。2022年12月，山東濟(jì)南啟動(dòng)第二批房源收購(gòu)工作，據(jù)介紹住房租賃市場(chǎng)已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，濟(jì)南將完善住房保障體系，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

值得注意的是，上述措施均是從供給端優(yōu)化防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，而如何有效激活需求也是引導(dǎo)樓市盡快企穩(wěn)回暖的重要保障。在“資產(chǎn)激活”行動(dòng)中，提出了通過優(yōu)化政策激活合理需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售等，著力改善經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

“下一步政策工具箱在放寬購(gòu)房條件、降低首付成數(shù)、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。其中，引導(dǎo)5年期以上LPR報(bào)價(jià)進(jìn)一步下調(diào)，持續(xù)降低居民房貸利率是關(guān)鍵所在?！睎|方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青認(rèn)為，預(yù)計(jì)今年年中前后房地產(chǎn)市場(chǎng)有望出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖，推動(dòng)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向收斂。

此外，對(duì)于外界關(guān)注的系統(tǒng)重要性優(yōu)質(zhì)房企名單，《方案》僅設(shè)定了優(yōu)質(zhì)房企條件，如經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、覆蓋區(qū)域較廣等，但沒有具體名單，金融機(jī)構(gòu)可自主把握。