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|珠江新城@細(xì)鵬 攝|天河智慧城南部居住地塊|世界大觀（一期）地塊|保利天匯 @細(xì)鵬 攝|廣鐵石牌站地塊|上元崗地塊|省工業(yè)設(shè)備安裝公司地塊|三滘立交地塊│橋梓大街地塊航拍圖│羊城食品廠地塊航拍圖|長(zhǎng)嶺居元貝剩余地塊|科學(xué)城KXC-N4-1地塊│白云煤炭地質(zhì)局地塊│大朗客整所地塊
│永大地塊

臨近年關(guān)，大家都在思考一個(gè)問(wèn)題：2023，會(huì)更好嗎？

近日，市場(chǎng)傳來(lái)重磅信息：廣州或?qū)⑷∠圏c(diǎn)近兩年多的“集中供地”。

市場(chǎng)巨變？廣州傳取消集中供地

在這關(guān)鍵時(shí)刻，我們拿到了2023年廣州供地藍(lán)皮書(shū)，一起來(lái)先睹為快。

將名單中會(huì)公開(kāi)招拍掛的商住用地摘出來(lái)，共計(jì)77宗。

其中，天河5宗、海珠5宗、荔灣8宗、黃埔2宗、白云14宗、番禺18宗、南沙4宗、花都9宗、增城9宗、從化3宗。

從數(shù)量上看，是2022年成交47宗的1.6倍，ZF持謹(jǐn)慎偏樂(lè)觀的態(tài)度。

從質(zhì)量上看，中心區(qū)和近中心區(qū)上升為供應(yīng)主力：

天河、海珠、荔灣共計(jì)18宗，且好多大體量項(xiàng)目；

黃埔、番禺、白云、南沙共計(jì)38宗。

郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)則持續(xù)2022年的“縮數(shù)量、提品質(zhì)”的供地策略：

花都、增城、從化共計(jì)21宗，地塊不少都處于有利好規(guī)劃的片區(qū)。

總體看來(lái)，2023年ZF的供地思路為：

以質(zhì)量換數(shù)量，以?xún)?yōu)質(zhì)地塊烘托市場(chǎng)熱度，或?qū)?yōu)化拍地規(guī)則修復(fù)市場(chǎng)信心。

-天河區(qū)-

王炸聚集，艷與天齊

作為2022年土拍的當(dāng)家花旦，天河創(chuàng)造了全年唯一一宗搖號(hào)地塊，燕塘地塊三。

本以為2023年會(huì)喘口氣，沒(méi)想到又甩出了5宗王炸地塊，打鐵要趁熱，天河是懂的。

介紹藍(lán)皮書(shū)的地塊之前，先說(shuō)一塊老朋友，梅花鋁廠地塊，按計(jì)劃2023年第一季度就要掛出來(lái)。

我看了一眼價(jià)格，可謂誠(chéng)意滿(mǎn)滿(mǎn)，起拍價(jià)已經(jīng)由此前4.5萬(wàn)/平，變?yōu)?.5萬(wàn)/平。（不扣除公配建）

本來(lái)就是核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，此前總價(jià)太高讓缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商望而卻步。

這一次調(diào)整之后，梅花鋁廠很可能會(huì)吸引補(bǔ)貨房企的目光。

天河智慧城南部居住地塊，位于華觀路以南、大觀路以西，距離地鐵智慧城站約800米。

項(xiàng)目占地1.2萬(wàn)平，總計(jì)容約38萬(wàn)方。

地塊的性質(zhì)為住宅兼容商業(yè)，不僅補(bǔ)貨片區(qū)住宅，還完善了片區(qū)商業(yè)配套，以后出門(mén)就可以買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)。

該項(xiàng)目要是商品房入市，怎么都會(huì)朝南側(cè)1.3公里處的保利天匯看齊。

世界大觀（一期）地塊，位于天河區(qū)東部的天河智谷片區(qū)，占地約4.8萬(wàn)平、總計(jì)容約10.7萬(wàn)方。

早在2022年7月，市土發(fā)就發(fā)布了與該地塊原業(yè)主解除合同的公告，意味著項(xiàng)目正式收儲(chǔ)將公開(kāi)招拍掛。

“爛尾”多年的廣州「初代」主題樂(lè)園，要重生了

整個(gè)天河智谷片區(qū)已經(jīng)成功導(dǎo)入2500多家高科技企業(yè)，超300家重點(diǎn)企業(yè)，包括網(wǎng)易總部、極飛科技、宏太智慧谷、中國(guó)移動(dòng)南方基地、太平洋網(wǎng)絡(luò)...

未來(lái)這里將帶動(dòng)25萬(wàn)人就業(yè)，預(yù)計(jì)產(chǎn)值1100億。

周邊的保利天匯、合生縵云、合景臻頤府，都是豪宅盤(pán)，價(jià)格6萬(wàn)+/平起。

項(xiàng)目入市之后，在產(chǎn)業(yè)利好等加持下，又是一個(gè)豪宅盤(pán)。

廣鐵石牌站地塊，占地約22.7萬(wàn)平，總計(jì)容約25萬(wàn)方，妥妥的又一中心區(qū)TOD新城。

不過(guò)，據(jù)了解地塊的規(guī)劃等還需要調(diào)整，畢竟在藍(lán)皮書(shū)里地塊顏色是全紫色。

上元崗地塊位于天河區(qū)西部、西側(cè)鄰近白云山，駕車(chē)30分鐘內(nèi)可快速到達(dá)珠江新城、五山高教區(qū)、智慧城等重要功能片區(qū)。

項(xiàng)目周?chē)呐涮棕S富，三甲醫(yī)院、外國(guó)語(yǔ)小學(xué)、購(gòu)物商場(chǎng)等生活配套一應(yīng)俱全。

項(xiàng)目占地約4萬(wàn)方，總計(jì)容約9.8萬(wàn)方，聽(tīng)說(shuō)地價(jià)會(huì)參考燕塘地塊三來(lái)評(píng)估。（燕塘地塊三成交價(jià)5萬(wàn)/平）

省工業(yè)設(shè)備安裝公司地塊，位于地鐵13號(hào)線、21號(hào)線沿線，距白馬崗站500米內(nèi)，天河公園站1000米。

該項(xiàng)目體量不大，占地9000多平、總計(jì)容約4萬(wàn)平，地價(jià)會(huì)參考廣州大道南788號(hào)地塊。（成交樓面價(jià)4.4萬(wàn)/平）

-海珠區(qū)-

精準(zhǔn)補(bǔ)貨，量體裁衣

與天河區(qū)的靚地齊出相比，海珠這一次則低調(diào)許多，共計(jì)2宗地，都是優(yōu)質(zhì)地塊。

三滘立交地塊，位于海珠區(qū)南部，中大國(guó)際創(chuàng)新生態(tài)谷內(nèi)，距離南洲站500米。

片區(qū)內(nèi)的中海觀雲(yún)府已經(jīng)處于尾貨狀態(tài)，這塊地的入市算是給老城區(qū)補(bǔ)貨了。

項(xiàng)目占地6.7萬(wàn)平，總計(jì)容16.7萬(wàn)平。

中海觀雲(yún)府目前均價(jià)7萬(wàn)/平，想必這塊地入市后將會(huì)對(duì)標(biāo)觀雲(yún)府。

上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊，位于海珠區(qū)中部，臨近海珠區(qū)府，距地鐵11號(hào)線逸景路站、上涌公園站均500米。

項(xiàng)目由2塊商服用地、4塊住宅用地組成，總占地7.5萬(wàn)方，是目前海珠區(qū)公開(kāi)出讓最大的地塊。

周?chē)路坎欢?，主要是二手房?/p>

逸景翠園，20多年的樓齡，掛牌價(jià)5.7-7.7萬(wàn)/平；

疊彩園，2001年建成，掛牌價(jià)5.4-6.8萬(wàn)/平。

不過(guò)，地塊北側(cè)的廣一電商園地塊，在2022年第三批地時(shí)由保利獲取，地價(jià)4.8萬(wàn)/平。

想來(lái)，上涌果樹(shù)公園北側(cè)地塊的起拍價(jià)不會(huì)太便宜，以后的商品房也是沖改善大戶(hù)型去無(wú)疑了。

-荔灣區(qū)-

“貧民區(qū)”翻盤(pán)？西部崛起

近來(lái)兩年，荔灣一改“惜土如金”的心態(tài)，頻頻掛出好地，借著白鵝潭的復(fù)蘇開(kāi)始大干一場(chǎng)。

我看了一眼，8宗地，每一塊都有自己的特色。

下面我們撿3宗重點(diǎn)地塊來(lái)說(shuō)，這3塊地都在白鵝潭。

陸居路AF020244、AF020245地塊，大家已經(jīng)習(xí)慣稱(chēng)他“渣男”了。

之前被定向給世紀(jì)金源，做南方總部，雖然合同里規(guī)定如果違約了一天要付10萬(wàn)的違約金。

然而，理想敵不過(guò)現(xiàn)實(shí)，在商業(yè)占比過(guò)高、產(chǎn)業(yè)條件苛刻、文物修繕增加隱形成本等因素下，陸居路還是流拍了。

這一次重出江湖的陸居路地塊，表面上看地價(jià)變化不大，不過(guò)商業(yè)占比等隱形條件有所調(diào)整。

畢竟，隔壁華夏幸福退的地塊，都已經(jīng)找到了大金主，這點(diǎn)上就給予陸居路無(wú)限鼓勵(lì)。

橋梓大街地塊，地處芳村大道與規(guī)劃如意坊放射線交叉口西南側(cè)，距離荔灣區(qū)政府約0.3公里，距地鐵5號(hào)線滘口站、1號(hào)線芳村站約1.6公里。

項(xiàng)目占地2.9萬(wàn)方，計(jì)容總建面約10萬(wàn)方。

羊城食品廠地塊位于花地河南岸，東臨醉觀公園、南鄰涌岸街、北靠花地河。

從項(xiàng)目出發(fā)，23分鐘直達(dá)廣州南站，離珠江新城14公里，離白云機(jī)場(chǎng)37公里。

值得注意的是，該地塊為商住用地、商住與社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地，其中居住總計(jì)容約5.9萬(wàn)㎡。

2023年的白鵝潭，又是華潤(rùn)萬(wàn)象城落戶(hù)，又是“雙太古”簽約動(dòng)工，現(xiàn)在又來(lái)3宗靚地，真是要崛起了。

不得不說(shuō)，2023年是廣州西部的關(guān)鍵局。

-黃埔區(qū)-

供應(yīng)大瘦身，明星板塊惜土如金

近2年，受到舊改天量供應(yīng)的輿論影響，黃埔的供地?cái)?shù)量頻頻縮水。

2022年藍(lán)皮書(shū)里只納入了1宗，2023年的藍(lán)皮書(shū)里納入了2宗。

一宗是長(zhǎng)嶺居元貝剩余地塊、一宗是科學(xué)城KXC-N4-1地塊。

長(zhǎng)嶺居元貝剩余地塊，位于開(kāi)控城投·云錦南側(cè)，長(zhǎng)嶺·雅居西側(cè)，建筑面積只有2萬(wàn)方，主要還會(huì)帶一塊奧園春曉東側(cè)的商業(yè)設(shè)施用地。

科學(xué)城KXC-N4-1地塊，地塊位處廣州市黃埔區(qū)中部-科學(xué)城片區(qū)，距離黃埔區(qū)政府僅3公里。

項(xiàng)目占地6.6萬(wàn)平，總建面13萬(wàn)平，地塊臨近有軌電車(chē)1號(hào)線，與地鐵6號(hào)線支線形成快速交通網(wǎng)。

-白云區(qū)-

我那么大，不是只有白云新城

藍(lán)皮書(shū)里，規(guī)劃2023年將供應(yīng)14宗地，設(shè)計(jì)之都、白云新城、金沙洲、白云湖都有，可謂是全面開(kāi)花。

我們?cè)谶@里詳細(xì)介紹3宗重點(diǎn)地塊。

金湖水庫(kù)以南地塊 AB3106014、AB3106112地塊，位于沙太路東側(cè)金湖水庫(kù)以南，屬于京溪街道，東接天河區(qū)元崗街、西傍白云山風(fēng)景區(qū)、南連天河區(qū)興華街、北鄰?fù)徒帧?/p>

項(xiàng)目體量不大，總計(jì)容約8.6萬(wàn)方，容積率低僅2.7，北側(cè)臨湖，妥妥地湖景房。

本來(lái)2022年就要掛出來(lái)，由于手續(xù)不齊全，便待字閨中，今年無(wú)論如何也該嫁了。

白云煤炭地質(zhì)局地塊（一期），從2020年蹦跶到2021年，再蹦跶到現(xiàn)在，吊足了胃口。

地塊位于機(jī)場(chǎng)高速東側(cè)、華南快速以北；周邊有富力城、百花豪苑等居住區(qū)，生活氛圍濃厚。

附近有廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)附屬外語(yǔ)學(xué)校、廣州市藝術(shù)中學(xué)等配套服務(wù)設(shè)施。

在今年的供地藍(lán)皮書(shū)里，標(biāo)榜著地塊占地12.7萬(wàn)平，計(jì)容總建面約31萬(wàn)方。

只是不知道，這一次還會(huì)不會(huì)爽約。

大朗客整所地塊在白云湖的北側(cè)，屬于國(guó)鐵TOD項(xiàng)目。

在2022年初的控規(guī)意見(jiàn)調(diào)整公示中，顯示項(xiàng)目占地23萬(wàn)平，計(jì)容總建面約45萬(wàn)方，又一TOD大城。

不過(guò)，地塊規(guī)劃調(diào)整比較復(fù)雜，距離掛牌的成熟度還有待考察，寫(xiě)進(jìn)藍(lán)皮書(shū)也算是給市場(chǎng)一個(gè)提前交代。

-番禺區(qū)-

表面上看是在賣(mài)地，其實(shí)在努力拼經(jīng)濟(jì)

乍一看，番禺這次準(zhǔn)備了18塊，數(shù)量上以壓倒性?xún)?yōu)勢(shì)名列全市第一。

有些人可能在想，是缺錢(qián)缺瘋了嗎？

其實(shí)，仔細(xì)看下來(lái)，番禺是在努力拼經(jīng)濟(jì)。

比如，番禺區(qū)長(zhǎng)隆地塊，總計(jì)容達(dá)到108萬(wàn)方，地處萬(wàn)博板塊，巨無(wú)霸靚地。

用地性質(zhì)不僅有住宅，還有商業(yè)、學(xué)校用地，明顯就是想通過(guò)大體量項(xiàng)目進(jìn)一步完善板塊的生活配套，提升板塊價(jià)值。

具體的分析，可以看看下面的鏈接：

2023番禺萬(wàn)博、漢溪長(zhǎng)隆要翻身上位

永大地塊鄰近珠江，位于創(chuàng)新城板塊，距地鐵板橋站800米。

在2022年初，項(xiàng)目就開(kāi)始公示調(diào)規(guī)，32萬(wàn)方的體量中，占據(jù)了部分商業(yè)。

與旁邊的越大和商住地塊相呼應(yīng)，明顯番禺想要將創(chuàng)新城板塊進(jìn)一步烘托起來(lái)。

住宅吸引人口居住，商業(yè)改善片區(qū)配套和加速產(chǎn)業(yè)落地，進(jìn)一步拉升板塊價(jià)值。

此前流拍的大石飄峰地塊一、地塊二再次放進(jìn)了出讓計(jì)劃里。

這一次地塊改名大石街鐘順路西側(cè)地塊一、二，兩塊地加起來(lái)45萬(wàn)方。

從區(qū)位上來(lái)講，項(xiàng)目位于南大干線經(jīng)濟(jì)帶，東臨長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)、南臨廣州南站謝村組團(tuán)。

顯而易見(jiàn)，ZF想通過(guò)萬(wàn)博、長(zhǎng)隆、大石、南站拉通番禺橫向經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶。

因此，不要驚訝為啥大石街鐘順路西側(cè)地塊一、二又來(lái)了，人家想拼經(jīng)濟(jì)。

其余的地塊我們此前已經(jīng)做過(guò)詳細(xì)的介紹，感興趣的可以看下面的鏈接。

番禺沒(méi)產(chǎn)業(yè)？網(wǎng)友吵翻了…

至于增城、從化、花都，其實(shí)有一個(gè)很明的趨勢(shì)，那就是供應(yīng)數(shù)量減少了。

畢竟，在大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商也只會(huì)優(yōu)中選優(yōu)。

與其不負(fù)責(zé)的瘋狂掛地，引起大面積流拍的負(fù)面情緒，還不如精準(zhǔn)的供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊，讓市場(chǎng)處于供求平衡狀態(tài)。

篇幅有限，今天先說(shuō)這么多，其余的等掛地時(shí)再慢慢說(shuō)。