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作者 |小書(shū)

編輯 |張假假

公務(wù)員賣(mài)房，掀開(kāi)縣城樓市的魔幻一角

2022年，各行各業(yè)過(guò)得都很魔幻。不過(guò)沒(méi)有一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)，尤其是縣城的房地產(chǎn)這樣刷新我們的認(rèn)知三觀。

在經(jīng)歷了大蒜、小麥、豬可以抵扣房款的神奇營(yíng)銷(xiāo)轟炸后，最近一條熱門(mén)新聞，是廣西玉林公務(wù)員被要求進(jìn)村賣(mài)房。

而且要知道這絕對(duì)不是什么利益輸送，明確了公務(wù)員沒(méi)有傭金但有業(yè)績(jī)指標(biāo)，而且一個(gè)月至少要賣(mài)五套房。

這次，終于輪到公務(wù)員們開(kāi)始扛起了拯救縣城房地產(chǎn)的歷史重任了。

玉林博白縣是最快積極響應(yīng)的，甚至官方組團(tuán)，名字直接就叫做加快人口進(jìn)城看房團(tuán)，多么簡(jiǎn)單粗暴。

玉林博白縣看房團(tuán)合照

無(wú)獨(dú)有偶，曾被譽(yù)為縣城之王的碧桂園，下沉市場(chǎng)的魔咒似乎開(kāi)始爆發(fā)。

6月22日晚，國(guó)際評(píng)級(jí)巨頭穆迪公告稱(chēng)，下調(diào)碧桂園企業(yè)評(píng)級(jí)為“Ba1”級(jí)，簡(jiǎn)單理解就是，碧桂園國(guó)際信用評(píng)級(jí)從“審查中”調(diào)整為了“負(fù)面”。

而一場(chǎng)中國(guó)縣城房地產(chǎn)的大變局序幕，在這些神奇現(xiàn)象中才剛剛被掀開(kāi)一角。某種程度上，縣城沒(méi)有房地產(chǎn)的皇帝新衣現(xiàn)實(shí)，也即將展現(xiàn)。

作為一個(gè)多年的地產(chǎn)人和小鎮(zhèn)青年出身的我，正好也借著最近一次返鄉(xiāng)所見(jiàn)所聞，希望能更好幫各位理解這一趨勢(shì)。

縣城，沒(méi)有房地產(chǎn)

我老家，曾經(jīng)是個(gè)沒(méi)有房地產(chǎn)的縣城。

安徽某四線縣城，交界江蘇，中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣鳳尾，GPD產(chǎn)值剛剛600億出頭，但居住還算舒適。

相比昆山，義烏這樣省會(huì)這樣動(dòng)輒2萬(wàn)+的房?jī)r(jià)，GDP能吊打部分省會(huì)的超級(jí)縣城，我老家這種中位數(shù)位置的縣城，其實(shí)更能代表中國(guó)廣大縣城沉默的大多數(shù)。

房?jī)r(jià)均價(jià)在幾千到上萬(wàn)的區(qū)間徘徊，但購(gòu)買(mǎi)力很難邁過(guò)萬(wàn)這道坎，稱(chēng)不上有什么優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，但有一兩個(gè)產(chǎn)業(yè)集群養(yǎng)活了大批人。

這里一直是沒(méi)有房地產(chǎn)的地方。

不要誤會(huì)，房子一直是有的，只不過(guò)相比沒(méi)有電梯這種，估計(jì)很少見(jiàn)過(guò)房子拿到獨(dú)立產(chǎn)權(quán)隨便建，80%小區(qū)沒(méi)有圍墻這種生態(tài)。

家鄉(xiāng)真實(shí)縣城居住，實(shí)拍

物業(yè)服務(wù)更是遙遠(yuǎn)的都市傳說(shuō)。

沒(méi)有商品房，而房地產(chǎn)也從未作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)在縣城形成，大家上升路徑是要么去外地跑業(yè)務(wù)搞錢(qián)，要么進(jìn)入體制內(nèi)慢慢待機(jī)。

房地產(chǎn)業(yè)一個(gè)最重要的標(biāo)簽，土地出讓?zhuān)谶@里好像也沒(méi)有過(guò)。

一切改變?cè)?018前后，全國(guó)推進(jìn)的棚改，通過(guò)拆遷創(chuàng)造出的居住需求支撐了大量的縣城發(fā)展，也成就了不少三四線房企品牌。

那年很多縣城一個(gè)標(biāo)志性的事件，就是碧桂園或者恒大的到來(lái)。

雖然這兩位在業(yè)內(nèi)的口碑爆裂，但對(duì)普通縣城來(lái)說(shuō)，這確實(shí)是一場(chǎng)降維打擊的洗禮。

原來(lái)有電梯應(yīng)該是房子的標(biāo)配，景觀是能有步行跑道的，車(chē)庫(kù)不僅是地下的，還是人車(chē)分流的，一個(gè)基本的社區(qū)應(yīng)該是有圍墻的。

對(duì)大量的原來(lái)縣城底層房子而言，更接近于耐耗品，大家買(mǎi)也只是因?yàn)橄胍《鴽](méi)其他。

和大城市一對(duì)比，都不能算是房子。

碧桂園在我們這里城北荒地試水一個(gè)商品房，結(jié)果縣城人民買(mǎi)房熱情，把剛招的本地銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)都嚇壞了。

我朋友周姐入職后和我說(shuō)，價(jià)格百來(lái)萬(wàn)房子的賣(mài)出成交速度，居然比去小吃街買(mǎi)一碗混沌還直接。

恒大則在和南京交界湖區(qū)地段拿出曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的文旅模式，這個(gè)本質(zhì)想利用縣城最廉價(jià)土地想收割南京人民韭菜的超級(jí)文旅大盤(pán)，居然被縣城人民提前消化光了。

實(shí)探恒大超級(jí)文旅項(xiàng)目

一口湯都沒(méi)給南京人民剩下。

我隔壁開(kāi)廠鄰居一口氣定了六套，他告訴說(shuō)，一套才60萬(wàn)出頭，旁邊還有這么大動(dòng)物園和游樂(lè)場(chǎng)，這波不虧。

即便這個(gè)項(xiàng)目離傳統(tǒng)意義上縣城市區(qū)，還有20公里。

雖然我很難理解他的土豪動(dòng)機(jī)，或者這種縣城封閉生態(tài)下的認(rèn)知，會(huì)天然對(duì)一些高線城市獨(dú)有標(biāo)簽有認(rèn)同，尤其在陌生領(lǐng)域。

縣城的財(cái)富，就這樣被一種另類(lèi)信息差給引導(dǎo)到房產(chǎn)中來(lái)了。

過(guò)去五年，全國(guó)棚改大潮就這樣如火如荼，近3/4的棚改都在三四線城市和縣城。加上2020年整體市場(chǎng)的大牛市下沉到了縣城，助推了縣城最后一輪房?jī)r(jià)上漲。

有平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，2021年中國(guó)就有103個(gè)縣均價(jià)過(guò)萬(wàn)，有6個(gè)縣級(jí)市或縣的房?jī)r(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元。

就這短短三年，這里房?jī)r(jià)完成了從3k到7k均價(jià)歷史性的奔跑，而在我印象中，從幾百房?jī)r(jià)到3k用了大概20年。

家鄉(xiāng)縣城真實(shí)掛牌房源，實(shí)拍

伴隨而來(lái)就是這樣各路房企下沉，以及縣城房地產(chǎn)時(shí)代高光時(shí)刻短暫到來(lái)。

在縣城人民還沒(méi)回過(guò)味來(lái)的時(shí)候，所有人命運(yùn)的一只腳已經(jīng)邁上即將遠(yuǎn)洋小船。

縣城技能樹(shù)，都點(diǎn)給了房地產(chǎn)

其實(shí)房?jī)r(jià)并不是縣城樓市的重點(diǎn)。

幾千的房?jī)r(jià)，某種程度上并不是縣城不能承受之重。實(shí)際上，縣城里幾乎人人都有房子，被喚醒的需求一定以改善置換為主，而縣城本身正在強(qiáng)烈呼喚品質(zhì)項(xiàng)目的到來(lái)。

這是被漠視的縣城居住需求，遇上棚改東風(fēng)的強(qiáng)烈爆發(fā)，并在洪流中短暫扭曲了供需和房?jī)r(jià)。

但真正值得注意的是，和房?jī)r(jià)一起改變的還有縣城產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)。

其實(shí)沒(méi)有一個(gè)縣城不想尋求發(fā)展，只是大部分都卡在了沒(méi)錢(qián)上。棚改和品牌房企下沉，真正激活是縣城的土地出讓市場(chǎng)，以及一條快捷財(cái)政的路徑。

碧桂園和恒大是兩條財(cái)富鯰魚(yú)，不僅吸引了新的品牌房企下沉淘金，這里各種賣(mài)機(jī)械，賣(mài)線纜的搖身一變， 成了新一代縣城房產(chǎn)大亨。

財(cái)政充盈也帶來(lái)了縣城的急速擴(kuò)張。

在很多的傳統(tǒng)縣城老城區(qū)的外面，有一塊相對(duì)完整的區(qū)域可以開(kāi)發(fā)構(gòu)建出一個(gè)新中心。

和老城不一樣的是，這里鋪設(shè)了更多的快速道路，和不輸高線城市城市界面。

新城，來(lái)了縣城真正意義上的集中性的商業(yè)，吾悅廣場(chǎng)?？h城消費(fèi)力你從來(lái)不用懷疑，開(kāi)業(yè)后和小伙伴去過(guò)幾次，這些新消費(fèi)餐廳幾乎沒(méi)有不叫號(hào)等座的。

縣城海底撈，星巴克在這里迅速成為縣城的網(wǎng)紅地標(biāo)，但很少人知道他們都是被吾悅招商團(tuán)隊(duì)整體引入的。

家鄉(xiāng)總是人滿為患的星巴克（吾悅店），實(shí)拍

這里構(gòu)筑出了真正意義上的高樓，這些高樓包括了五星級(jí)酒店和商品房社區(qū)，而這些都在內(nèi)部培育出以往縣城沒(méi)有產(chǎn)業(yè)鏈。

新商業(yè)帶來(lái)消費(fèi)下沉，釋放一波縣城紅利。許多大大小小奶茶店，面包店，咖啡店這些年輕化消費(fèi)業(yè)態(tài)涌現(xiàn)出來(lái)，引發(fā)縣城年輕人的創(chuàng)業(yè)新浪潮。

縣城精品店伴隨財(cái)富和消費(fèi)升級(jí)開(kāi)始出現(xiàn)，實(shí)拍

這一切都在向著城市化的方向在發(fā)展，而城市化意味新的財(cái)富鏈被制造出來(lái)。

和房產(chǎn)和城建相關(guān)的上下產(chǎn)業(yè)鏈開(kāi)始鋪展開(kāi)來(lái)，包括建設(shè)，家具，設(shè)計(jì)等等，去年春節(jié)遇見(jiàn)親戚家表哥，終于靠著關(guān)系拿到一個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目綠化的承包逆襲了。

說(shuō)實(shí)話，我從來(lái)沒(méi)見(jiàn)到哪頓飯他吃的這么眉飛色舞過(guò)。

還有兩個(gè)我們大城市習(xí)以為常的財(cái)富機(jī)制也來(lái)了。

二手房中介門(mén)店像雨后春筍一般的冒了出來(lái)，這么多年來(lái)都沒(méi)有的房產(chǎn)流通的需求，感覺(jué)一瞬間被點(diǎn)燃了。

但是營(yíng)銷(xiāo)模式就非常分裂，十年前的那種地推傳統(tǒng)模式，這些方式在這里依然有效。

但是多年朋友的K姐，靠著從大城市回來(lái)嗅覺(jué)先發(fā)優(yōu)勢(shì)，和當(dāng)下最時(shí)髦的抖音、直播等宣傳模式，已經(jīng)坐穩(wěn)頭部。

K姐和她開(kāi)出的縣城旗艦店，實(shí)拍

還告訴我一個(gè)很震驚的業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)，她的成交最高峰有4成來(lái)自抖音獲客。

還有一個(gè)容易被人忽視的縣城財(cái)富現(xiàn)象是，學(xué)區(qū)房概念開(kāi)始出現(xiàn)了。

因?yàn)橐郧俺菂^(qū)和人口密度小，關(guān)系網(wǎng)很窄，沒(méi)有必要把房子和學(xué)票聯(lián)系起來(lái)了。但是現(xiàn)在城市邊界和人口擴(kuò)張后，學(xué)區(qū)高低和背后即將到來(lái)財(cái)富暗涌也將不可避免。

應(yīng)該這么說(shuō)，我們對(duì)縣城是有偏見(jiàn)的，甚至可以說(shuō)連偏見(jiàn)都是落后的。

很多人覺(jué)得縣城應(yīng)該走一二線城市過(guò)去10年走過(guò)的道路，但是真實(shí)的縣城是在同步走一二線城市正在走的路。

舊城改造，城市更新，改善置換...這些一二線城市正在發(fā)生的，如今縣城也在經(jīng)歷。

但不得不說(shuō)，過(guò)去5年，這里不僅等來(lái)房地產(chǎn)的高潮，也迎來(lái)他的最后黃金年代。

縣城的人口，產(chǎn)業(yè)和財(cái)政之殤

樓市的火熱，也伴隨著棚改的結(jié)束開(kāi)始預(yù)冷。

但是縣城房產(chǎn)大開(kāi)發(fā)這件事本身沒(méi)有改變城市能級(jí)，從城市配套和產(chǎn)業(yè)布局而言，并沒(méi)有為縣城帶來(lái)太大的改變。

對(duì)于小地方而言，產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)能正在流失，我們期待的城市升級(jí)和產(chǎn)能發(fā)展這件事并沒(méi)有發(fā)生，甚至可以說(shuō)更嚴(yán)重。

這幾乎是所有縣城的通病，當(dāng)城市版圖不夠遼闊，人口基數(shù)不夠充沛的時(shí)候，行情可以帶動(dòng)一波漲幅，但卻沒(méi)辦法在未來(lái)的趨勢(shì)中夯實(shí)這樣的價(jià)格箱體。

還有個(gè)縣城灰天鵝，人口外流一直在隱秘的發(fā)酵著。

這里我沒(méi)有老家最新人口變動(dòng)數(shù)據(jù)，就來(lái)看看百?gòu)?qiáng)縣里前十強(qiáng)縣城的人口情況。

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局

十強(qiáng)縣中，除了昆山、義烏、慈溪，近十年來(lái)的人口增量達(dá)到平均每年3-6萬(wàn)，還算比較可觀的數(shù)字。

其余的前十百?gòu)?qiáng)縣里平均每年增量最低只有5000人，其中還包含了每年的人口自然增長(zhǎng)率。

江浙百?gòu)?qiáng)縣尚且人口流失，其他地方可想而知。有數(shù)據(jù)顯示這十年，北方有的縣城人口，就流失了30%以上。

這也是為什么說(shuō)，鶴崗化將是很多縣城最終的宿命。

那么可想而知，依附縣城房產(chǎn)上的產(chǎn)業(yè)鏈，結(jié)局也是曇花一現(xiàn)。

但這還不是最麻煩的，要明白房地產(chǎn)本質(zhì)是一種債務(wù)經(jīng)濟(jì)，對(duì)縣城而言，已經(jīng)在進(jìn)行提前透支。

大量房企進(jìn)軍縣城都是以高周轉(zhuǎn)的方法在實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張，這樣好處能幫縣城急速城市化，但壞處在于債務(wù)和庫(kù)存也膨脹的飛快。

根據(jù)易居研究院的《全國(guó)百城住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，三四線和縣城，他們的庫(kù)存是2016年7月份以來(lái)的最高值，創(chuàng)5年新高。

如果你真的走到下沉縣城去看樓市真實(shí)情況，大部分縣城里的房子，依舊還是本地人在買(mǎi)，基本沒(méi)有外來(lái)人口購(gòu)房需求。

但為了適合這些開(kāi)發(fā)商快周轉(zhuǎn)的節(jié)奏，城建是以狂奔速度推進(jìn)的。

老家兩個(gè)例子，為了解決恒大項(xiàng)目去化顧慮，不僅圍繞恒大做了全新的園區(qū)，還做了一條城區(qū)直達(dá)的快速路，但途經(jīng)都是人口稀少的村鎮(zhèn)。

而新中心造了一個(gè)不輸二線城市水準(zhǔn)的縣城奧體中心，超低的利用率和收益比，也成了縣城的低收益的資產(chǎn)負(fù)債。

這一切債務(wù)邏輯原點(diǎn)，依然是房地產(chǎn)。

但如果一個(gè)城市的GDP對(duì)土地收入的依存度超過(guò)30%，甚至更高，那這個(gè)城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一定是被動(dòng)且無(wú)助的。

但可惜，沒(méi)有幾個(gè)縣城有底氣說(shuō)擺脫房地產(chǎn)，對(duì)于剛剛嘗過(guò)地產(chǎn)甜頭的縣城，一時(shí)很難完成戒斷反應(yīng)，畢竟由奢入簡(jiǎn)難。

顯然，財(cái)政收入可持續(xù)性和債務(wù)透支產(chǎn)生了不可調(diào)和的矛盾。

房企們也不給機(jī)會(huì)了，我這次回來(lái)，看到是恒大暴雷后，項(xiàng)目被地方政府接手自救，碧桂園趁著入場(chǎng)早清盤(pán)早但也不再拿地了，新城在創(chuàng)始人風(fēng)波后愈發(fā)低調(diào)。

藍(lán)光是我見(jiàn)過(guò)的最后一個(gè)來(lái)這里的品牌房企，隨著自身暴雷也以最快速度離開(kāi)了，之后再也沒(méi)有任何品牌房企進(jìn)入。

實(shí)拍，縣城藍(lán)光雍和府項(xiàng)目

沒(méi)有人管縣城人們是否還需要更好房子，反正縣城商鋪新貴的中介門(mén)店都在大批量在凋敝。

K姐也和我說(shuō)，她現(xiàn)在大量精力都放在本地土特產(chǎn)雞頭米直播帶貨上，門(mén)店也就偶爾去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。

按目前各大房企拿地?cái)?shù)據(jù)，三四線拿地占比僅有22%，從縣城撤退才是房企主旋律。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

都說(shuō)一個(gè)時(shí)代謝幕是緩慢的，但對(duì)縣城而言，更像一個(gè)開(kāi)關(guān)，只有yes or no。

逼仄但還有希望

老家的房產(chǎn)，從頭到尾就像一場(chǎng)春夢(mèng)。

但你要知道中國(guó)一共2843個(gè)縣城，縣及縣級(jí)市數(shù)量占縣級(jí)行政區(qū)劃數(shù)量的約65%，縣城及縣級(jí)市城區(qū)人口占全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口的近30%。

從數(shù)據(jù)上，沒(méi)有人能否認(rèn)這是一片萬(wàn)億級(jí)地產(chǎn)市場(chǎng)，但地產(chǎn)行業(yè)極強(qiáng)的地域性和非標(biāo)性，注定這是個(gè)沒(méi)法僅僅靠資本和渠道就能完成規(guī)模布局的賽道。

據(jù)碧桂園不久前披露的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報(bào)，今年前5個(gè)月，權(quán)益銷(xiāo)售額同比去年下降近四成，而拿地面積則不足100萬(wàn)平方米。

實(shí)踐證明想要從地產(chǎn)維度下沉到這里，比想象中難得多。

2021年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到了64.72%，根據(jù)納瑟姆曲線定律，當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%后，速度將放緩。

換句話說(shuō)，城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的紅利期，還約有三年左右的時(shí)間。只不過(guò)對(duì)縣城而言，房企們的大敗退，勢(shì)必意味著縣城將不會(huì)有大量的土地開(kāi)發(fā)和基建建設(shè)。

恐怕沒(méi)有這個(gè)三年過(guò)渡期了。

是時(shí)候倒逼它們改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式了。類(lèi)似曹縣模式單點(diǎn)產(chǎn)業(yè)突破也許是值得普通縣城學(xué)習(xí)的，只不過(guò)對(duì)比房產(chǎn)，要耐得住長(zhǎng)時(shí)間的產(chǎn)業(yè)發(fā)育的寂寞。

但沒(méi)有任何一段過(guò)去能夠重演。

希望我們今后回憶2022，它是個(gè)中國(guó)縣城破而后立的節(jié)點(diǎn)，不是魔幻回憶的開(kāi)始。

-END-

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