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買家電、手機，以舊換新不是新鮮事，但買房子也能以舊換新，倒鮮有所聞。近日，深圳一樓盤傳出“以房換房 以舊換新”的消息。

與此同時，深圳樓市調(diào)控政策也有松動跡象。深圳住建局近日發(fā)布公告，擬修訂公積金貸款政策，有望實現(xiàn)“一人購房全家?guī)汀薄?/p>

這是什么信號？經(jīng)過一年多的深度調(diào)控，深圳樓市現(xiàn)狀究竟如何？

住宅換公寓？

開發(fā)商賺足了吆喝

“普通住宅換尊貴大平層總裁私域！”“換商務(wù)公寓！”“換臨街商鋪！”這是深圳南山區(qū)“弘基翰林九錫”打出的海報，“以房換房 以舊換新”8個大字赫然醒目。

根據(jù)海報信息，以房換房的交換原則為：以舊換新，等價交換，多退少補。至于價值認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，新房價格以項目現(xiàn)場公布為準(zhǔn)，舊房價格則以所在小區(qū)半年內(nèi)成交的均價為準(zhǔn)。若半年內(nèi)無成交，則以一年內(nèi)成交均價為準(zhǔn)。

7月15日，記者致電該項目售樓處，工作人員表示，海報內(nèi)容屬實，購房者可以深圳市現(xiàn)有住宅置換現(xiàn)場新房，該活動目前尚無明確的截止時間。

“舊房將由開發(fā)商代為掛牌銷售，且在2023年收房之前，租房租金由開發(fā)商承擔(dān)?！痹摴ぷ魅藛T說。

據(jù)了解，該項目分A、B兩棟，A棟為建面約343-555平方米的大平層公寓，毛坯均價10萬元/平方米，共68套；B棟為建面約35-98平方米的小戶型商務(wù)公寓，毛坯均價7萬元/平方米。

鏈家地產(chǎn)深圳信和分公司的中介人士李勇告訴記者，以舊換新活動只針對A棟大平層公寓，小戶型商務(wù)公寓暫不參與。

“照此面積和價格計算，一套大平層公寓最少約3430萬元，目前，深圳公寓首付最低五成。”李勇向記者解釋道，假如用一套價值2000萬元的住宅置換該項目3600萬元的大平層公寓，若舊房未還房貸部分為200萬元，那么已還的1800萬元可用于抵扣新房五成首付，另外還需貸款1800萬元，完成置換。

前述工作人員稱，目前已有十幾套房正在走換房流程。多位熟悉該地段的中介人士則向記者透露，該活動剛開始不久，目前的效果并不好。

“小戶型賣得還算可以，大戶型很難賣，目前還沒聽說有人來換房?！币晃毁Y深中介告訴記者，公寓和住宅在水電費、物業(yè)管理等方面都存在差異，且此公寓產(chǎn)權(quán)年限僅有40年，價格還不便宜，對大多數(shù)購房者來說并不劃算。

在58安居客房產(chǎn)研究院分院長張波看來，以房換房，本質(zhì)上是開發(fā)商花樣促銷的手段，是一種噱頭，能快速提升樓盤知名度，但預(yù)計最終真正換房的比例會很小。

招聘房托？

市場冷淡掩飾不住

“30-45歲，穿著打扮要富態(tài)，不能太邋遢?！边@出自深圳某兼職招聘公眾號，近日發(fā)布的一則招聘廣告。

這是要招什么兼職？原來，是為深圳“中海學(xué)仕里”樓盤招聘“看房充場人員”。

該招聘廣告顯示，需要招40名充場員，工作時間為9:20-18:00，工資每人每天120元，工作內(nèi)容，就是在銷售中心充場看房。廣告最后又再次強調(diào)“看起來富態(tài)”。

“房托并非近期才出現(xiàn)，也不是深圳獨有的現(xiàn)象?！痹ＸS地產(chǎn)的中介人士李浩瑜告訴記者，一般市場行情遇冷時，不少樓盤會設(shè)置“帶看獎”，一些中介人員為了拿獎，就會找房托假裝看房。有時各種打折促銷活動都無法刺激到市場，開發(fā)商就會自己請房托，來充當(dāng)售樓處的“氣氛組”，制造一種樓盤很搶手的假象。

據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，深圳一手住宅網(wǎng)簽16126套，環(huán)比下跌39%，同比下跌39%，是近年來的成交低谷，比2020年上半年還少601套，新房市場的低迷明顯可見。

反觀大灣區(qū)另一個一線城市廣州，其6月一手住宅網(wǎng)簽達(dá)1.25萬套。樂有家研究中心發(fā)布的《2022年上半年深圳樓市報告》顯示，深圳6個月的一手住宅網(wǎng)簽量總和，不敵廣州近2個月的網(wǎng)簽量。

中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉玲認(rèn)為，受首套房貸利率下降、疫情可能得到有效控制等利好因素帶動，下半年，深圳房地產(chǎn)市場有望好轉(zhuǎn)。同時，下半年將會有大量新房入市，也給了購房者更多選擇余地，預(yù)計在供應(yīng)端持續(xù)改善下，市場情緒或逐步回升。

二手房市場已有復(fù)蘇跡象

相較于一手住宅，二手房市場的表現(xiàn)則更為冷淡。

中指數(shù)據(jù)CREIS顯示，深圳二手住宅市場整體成交相對低迷，調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。2022年上半年，深圳二手住宅共成交9965套，同比減少65%；成交面積共94.42萬平方米，同比減少61.7%。

“深圳二手房市場保持清冷在意料之中?！睆埐ㄕf，二手房參考價格對于市場的作用不容小覷，銀行以參考價作為放貸依據(jù)，購買二手房幾乎無杠桿，二手房成交量因而難以提升。

德佑地產(chǎn)的中介人員藍(lán)沛勝告訴記者，深圳存在一、二手住宅價格倒掛的情況，同區(qū)域的新房往往比二手房便宜，導(dǎo)致二手房比新房難賣。

“相較于去年底和今年一季度，近兩個月來，深圳二手房成交情況已經(jīng)有所好轉(zhuǎn)，不少同事已相繼開單?！彼{(lán)沛勝說，今年5月，深圳首套房貸利率從4.9%降至4.75%，許多購房者的心態(tài)可能發(fā)生了變化。

據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)，今年1-6月，深圳二手住宅成交套數(shù)分別為1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套，后兩個月已回到2000套以上水平。

成交量波動的背后，也伴隨著價格的變動。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)則顯示，深圳二手房價格指數(shù)在今年前五個月均處于同比下降的態(tài)勢，6月則止跌回升，反映市場緩慢回升中。

“不可否認(rèn)，深圳二手房市場近期有一定復(fù)蘇。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時表示，深圳房地產(chǎn)市場成交量和價格的下跌，總體與全國市場降溫的大環(huán)境相匹配。盡管從上半年的整體數(shù)據(jù)來看，還難以完全走出降溫通道，但已有一些積極表現(xiàn)。

“下半年，深圳二手房成交量有望提升，價格可能會隨之逐漸企穩(wěn)?！眹?yán)躍進(jìn)說，預(yù)計后續(xù)會有一些穩(wěn)定市場的政策出臺。

童曉玲也表示，預(yù)計深圳后續(xù)將在“房住不炒”的底線思維下，繼續(xù)以微調(diào)為主，“不排除在政策上進(jìn)行邊際優(yōu)化調(diào)整，以釋放前期過度抑制的購房需求?！?/p>

7月6日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布公告稱，擬修訂公積金貸款政策，有望實現(xiàn)“一人購房全家?guī)汀薄?/p>

“深圳今年上半年還未針對樓市出臺明文的放松政策，目前調(diào)控從緊力度居前?！睆埐ㄕJ(rèn)為，若上述公積金政策能夠落地，則有利于緩解深圳年輕人群在買房首付層面的壓力，在一定程度上有望提升深圳樓市熱度。

責(zé)編：郭晨希 校對：張 宇 制作：張 巘

圖編：尤霏霏 監(jiān)制：林艷興 簽發(fā)：潘林青

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