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2023-01-31
房地產(chǎn)行業(yè)溫和回暖 穩(wěn)定經(jīng)濟作用正持續(xù)顯現(xiàn)
更新時間：2022-07-19 11:05:48作者：未知
6月的市場數(shù)據(jù)，給上半年的樓市，劃上了美好的收尾。
中指研究院初步統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，6月份，重點100城市6月成交面積同比雖仍下降約27%。但環(huán)比已經(jīng)增長約50%。
具體到房企，克而瑞數(shù)據(jù)中，百強房企6月單月業(yè)績規(guī)模的跌幅已經(jīng)從同比61.2%收窄到43%，這也助推了百強房企上半年整體權益銷售總金額同比跌幅繼續(xù)收窄到50.3%。
尤其是規(guī)模房企二季度的積極推盤及營銷去化，為市場邊際改善起了主力作用。其中，碧桂園6月權益銷售金額環(huán)比增加20.21%，加上5月環(huán)比增加26.8%，已經(jīng)實現(xiàn)連續(xù)兩月增長。而整個上半年，碧桂園累計實現(xiàn)權益銷售規(guī)模1851億元，仍居行業(yè)首位，同比減少38.90%，表現(xiàn)也好于行業(yè)平均水平。
土地市場也同樣受到了規(guī)模房企的拉動，2022年6月，中指重點監(jiān)測的50家代表房企拿地總額較上月有所收窄，尤其在北京、蘇州、杭州、寧波、合肥等熱點城市的第二批集中供地中，房企拿地熱情依然略有恢復，拿地投資力度小幅回升。
多位業(yè)內專家認為，隨著銷售、投資等數(shù)據(jù)環(huán)比改善，當前房地產(chǎn)市場的積極變化更加明顯，回暖勢頭向好。后續(xù)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施實施力度有望逐步加大，政策效果將更加明顯。
可以預期的是，房地產(chǎn)市場景氣度有望持續(xù)回升，同時，隨著房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)，下半年其對經(jīng)濟穩(wěn)定的作用將逐步顯現(xiàn)。
連續(xù)兩月銷售環(huán)比增長政策助推樓市回暖
政策催化是成交回溫的重要影響因素之一。一季度以來，從中央到地方政策暖風頻吹，為市場回暖扎穩(wěn)了陣腳。
在需求端，央行直接從購房成本上給予了誠意滿滿的“減負”支持——5月20日，央行公布新一期LPR利率，5年期以上LPR下調15個基點至4.45%。5年期LPR與中長期貸款利率掛鉤，下調意味著購房者的貸款成本、月供均有下降。
以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，此前，個人首套住房LPR為4.6%，月供為5126.44元，按照最新4.45%的LPR計算，此時月供額為5037.19元。以此計算，月供額減少了約89.25元，30年將少還3.25萬元。
購房成本的下降，能夠重振居民置業(yè)信心，從而推動市場向好恢復。
但要持續(xù)穩(wěn)定預期，還需豐富的政策工具箱助力。多地相繼出臺穩(wěn)樓市政策，包括放松或取消“雙限”、提高公積金貸款額度、降低首付比例等穩(wěn)樓市政策，更為精準定向的“房票”制度也已在20多個城市開始實施。
另外，松綁政策范圍也在不斷擴大，由三四線城市傳導至武漢、杭州、南京、蘇州、成都、鄭州等強二線熱點城市，目前近80個城市都已經(jīng)加入調控陣營。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，截止6月20日，年內房地產(chǎn)調控已經(jīng)超過440次，而2021年上半年僅286次，繼續(xù)刷新調控的新紀錄。
業(yè)內人士指出，下半年，樓市預計仍將維持寬松的政策環(huán)境，隨著各地利好政策實施顯效，房地產(chǎn)市場有望于三季度企穩(wěn)。
民營房企護盤信用 穩(wěn)固行業(yè)信心與市場信任
市場的企穩(wěn)是一個緩慢、溫和的過程，目前的同比數(shù)據(jù)還未回到同期水平，急切的國際評級機構，開始放大悲觀情緒，并波及到了國內房企的美元債行情，甚至一定程度上影響到了購房者對企業(yè)交付率的擔憂。
信心比黃金重要，為了應對這些看空，穩(wěn)定相關股票和債券的價格。同時提前避免公司再受到行業(yè)信用風險波及，提振投資者的信心，維護買房人信任，提升行業(yè)景氣度，不少房企開始選擇提前回購存續(xù)美元債。
6月15日，碧桂園發(fā)布公告稱，對2022年7月到期的4.75%票據(jù)提呈要約回購。據(jù)統(tǒng)計，自2021年12月以來，碧桂園已經(jīng)累計11次回購公司美元債，而本次償付完成后，碧桂園年內已無到期美元債，顯示了公司強大的資金實力。
此外，還有包括遠洋集團、旭輝控股、建業(yè)地產(chǎn)等近20家房企，也在主動回購債券、票據(jù)等，合計涉及美元債約30億美元，境內債共計約80億元。
一些房企高管也在選擇通過擇增持公司股票，彰顯對公司向好的信心——旭輝控股控股股東林中、林峰、林偉就在公開市場購買合并100萬股公司股份，總代價約為403.94萬港元；萬科各級高管也悉數(shù)進場，以真金白銀增持公司股票。
從資本市場表現(xiàn)來看，一系列的積極作為頗有成效——6月1日-20日期間，兩市共64家房企股價上漲，占比接近四成。其中碧桂園的股價，更是自4月20日以來就已進入連漲通道。
匯豐、申萬宏源、浙商證券等多家券商機構均看好碧桂園。截至7月初，共有29家境內外券商機構給予公司“買入”評級。今年6月，匯豐上調碧桂園評級至“買入”，稱碧桂園是目前在償還到期債務方面仍有良好記錄的民營房企之一。“碧桂園的再融資需求較輕，加上進入債券市場的條件完好，將有助于舒緩投資者對其財務狀況的擔憂。”
優(yōu)質民企融資開閘 帶動行業(yè)健康發(fā)展
經(jīng)濟基礎決定上層建筑，在政策持續(xù)加持、企業(yè)不躺平的同時，金融端的融資政策，也在逐步開閘，從流動性上支持房地產(chǎn)企業(yè)回歸經(jīng)營正軌，維穩(wěn)民生基本線。
2021年11月以來，已有碧桂園、龍湖、旭輝等民營房企在銀行間市場合計注冊約410億元債務融資工具。而此前，在銀行間市場發(fā)債的房企，主要集中在國企、央企和A股上市的企業(yè)。
5月份，中國人民銀行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會等部門分別召開專題會議，在堅持“房住不炒”定位下，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資。當月，“債券發(fā)行+信用保護工具”的模式首次在地產(chǎn)企業(yè)落地，首批名單中的碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)、旭輝、新城控股已發(fā)行5筆境內債券，規(guī)模合計34億元。
6月24日，深交所又發(fā)布了《關于進一步支持企業(yè)發(fā)展服務實體經(jīng)濟的通知》，支持優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，允許優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)進一步拓寬債券募集資金用途。
業(yè)內人士預計，下半年，包括碧桂園在內的經(jīng)營穩(wěn)健房企，融資環(huán)境將較上半年持續(xù)改善。它們也將發(fā)揮帶頭作用，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資，保障行業(yè)交付信心，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，并有力促進地方經(jīng)濟穩(wěn)定增長。