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本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)，今年上半年，深圳女性購(gòu)買的最貴二手房總價(jià)6200萬元，男性購(gòu)買的最貴二手房總價(jià)8200萬元。

除了貴，這兩筆交易還有一個(gè)共同點(diǎn)——買家全款支付。

時(shí)代周報(bào)記者梳理各大機(jī)構(gòu)發(fā)布的2022年上半年深圳樓市報(bào)告發(fā)現(xiàn)，有兩個(gè)數(shù)字出現(xiàn)明顯的上升：一次性付款比例和豪宅成交量。

今年上半年，樂有家促成的交易中，一次性付款的購(gòu)房者比例為21%，2020年的這個(gè)數(shù)字是10%，兩年翻了一倍。樂有家研究中心認(rèn)為，這體現(xiàn)了資金實(shí)力雄厚的富人看到了深圳樓市底部區(qū)間的機(jī)會(huì)，決策速度加快。

來自深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，深圳豪宅成交3094套、面積約42萬平方米，成交量處于近幾年高位。其中，由于新房限價(jià)嚴(yán)格，一手豪宅成交尤為活躍，海德園A區(qū)、華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期等多個(gè)豪宅新盤去化表現(xiàn)亮眼。

豪宅交易火熱，在樂有家營(yíng)銷總裁孟凡振看來，不過是“萬綠叢中一點(diǎn)紅”。

“今年上半年，二手房市場(chǎng)是2007年以來最差的一個(gè)上半年，單月成交量維持在歷史低位。個(gè)別豪宅項(xiàng)目走出獨(dú)立行情，實(shí)際只是小部分有錢有名額的人的游戲?！泵戏舱癖硎尽?/p>

豪宅越貴越好賣

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，深圳累計(jì)成交豪宅3094套，環(huán)比下降22.7%；成交面積約42萬平方米，環(huán)比下降18.7%。成交量環(huán)比略有回調(diào)，仍處于近幾年高位。

豪宅成交回落，主要受供應(yīng)銳減影響。

今年上半年，深圳的豪宅供應(yīng)主要集中在5月、6月，累計(jì)批售26.3萬平方米，環(huán)比下滑55.8%，處于2020年下半年以來的低點(diǎn)。深圳中原研究中心指出，“70/90政策”以及別墅項(xiàng)目逐漸消失，再加上限價(jià)嚴(yán)格，開發(fā)商難以獲批預(yù)期中的價(jià)格，導(dǎo)致豪宅項(xiàng)目減少。

供應(yīng)減少的背景下，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化更快。

5月中旬，南山蛇口的招商仕林臻邸、福田安托山的海德園A區(qū)先后入市，取得不錯(cuò)的去化成績(jī)——前者開盤三天售罄，后者當(dāng)天“日光”。

隨后，華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期、深圳中心天元、天健天驕西筑等多個(gè)豪宅新盤扎堆入市。其中，華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期推出345套房，開盤售出303套，收金約46億元；深圳中心天元，套均總價(jià)約4248萬元，開盤去化超九成。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年深圳賣出的16126套新房中，千萬級(jí)豪宅占比約14.9%，為歷史最高水平。

值得注意的是，今年上半年深圳成交的3094套豪宅中，總價(jià)1000萬以下的成交占比僅為1.3%，降至歷史最低；總價(jià)1000-2000萬的占比提升至83.7%，同比上升13.7個(gè)百分點(diǎn)；總價(jià)3000萬以上的小幅上升至8.1%。換句話說，越貴的豪宅，交易越活躍。

“深圳豪宅具有一定的稀缺性，安全系數(shù)高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，所以受到資金追捧?！泵戏舱裣驎r(shí)代周報(bào)記者表示，很多買家手上資金充裕，投資渠道有限，豪宅是相對(duì)穩(wěn)妥的標(biāo)的。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

根據(jù)孟凡振的觀察，近期在華強(qiáng)北做芯片生意的老板們?nèi)胧蟹e極?！靶酒袌?chǎng)行情好，老板們賺到錢了，A股表現(xiàn)又不好，沒有很好的選項(xiàng)，所以豪宅市場(chǎng)的華強(qiáng)北老板們比較活躍。以往都是零星成交，最近非常多，買的都是深圳灣、香蜜湖、華僑城的幾千萬豪宅，還有深圳中心天元這樣的新盤，大多是一次性付款。”

全款掃豪宅，在深圳漸趨“常態(tài)化”。

個(gè)別區(qū)域房?jī)r(jià)跌回兩年前

與海德園A區(qū)熱銷形成鮮明對(duì)比的是，大部分深圳新盤去化艱難。時(shí)代周報(bào)記者查詢深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，南山有新盤入市近一個(gè)月備案6套，去化率僅2%。

打新降溫，新盤去化整體走低。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，上半年入市的39個(gè)住宅新盤，3個(gè)開盤售罄，大幅低于去年同期水平，近六成新盤去化率低于五成，區(qū)位、配套一般的樓盤整體表現(xiàn)平淡。

坪山一剛需盤銷售趙亮（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，打新潮消退，剛需盤尤其難賣，線上咨詢的客戶驟減?！叭ツ赀@個(gè)時(shí)候，打新群火得不行，十分鐘能刷幾百條信息。現(xiàn)在也有咨詢?nèi)?，雖說還是幾百人的大群，但點(diǎn)開群成員一看，烏泱泱一片都是用職業(yè)照做頭像的同行。偶爾有群消息，打開一看，不是貸款廣告就是‘震驚體’鏈接。”

今年上半年，深圳一手住宅成交16126套，同比下滑38.3%，環(huán)比下滑38.6%；成交面積約170.8萬平方米，同比下滑33.1%，環(huán)比下滑36.0%。從半年度成交走勢(shì)來看，一手住宅成交套數(shù)跌至2018年下半年以來的低點(diǎn)，處于近年來低位。

中原地產(chǎn)（中國(guó)內(nèi)地）華南區(qū)總裁兼深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，市場(chǎng)低迷，究其原因，一是經(jīng)濟(jì)下行，就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，居民收入預(yù)期下降；二是近兩年樓市調(diào)控使得居民對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期下滑，購(gòu)房更為謹(jǐn)慎。

據(jù)孟凡振觀察，大廠降薪裁員導(dǎo)致的購(gòu)買力不足正在顯現(xiàn)，“我們遇到的很多大廠買家變得保守了，降低了預(yù)算。原先打算買800萬元房子的降到600萬元，500萬元降到300萬元?！?/p>

剛從某跨境電商平臺(tái)離職的宋元燁（化名）放棄了買房的計(jì)劃?！肮疽呀?jīng)開始裁員，索性我自己走，復(fù)習(xí)考公。要是買了房，肯定沒有說走就走的勇氣?！?/p>

新房成交量低位盤整，傳導(dǎo)到二手市場(chǎng)，表現(xiàn)為房?jī)r(jià)回調(diào)。

樂有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從2021年7月開始，深圳二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯下跌，到2022年6月，二手房?jī)r(jià)回到2020年末的水平，個(gè)別區(qū)域甚至回到2019年。

“以前業(yè)主沒當(dāng)回事的二手房參考價(jià)，確實(shí)在發(fā)揮威力?！泵戏舱癖硎?，市面上半數(shù)成交房源都是“按參考價(jià)賣的”，這已經(jīng)成為當(dāng)前深圳二手樓市的大趨勢(shì)。