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2023-01-31
你罵吧！但我今天力挺預(yù)售制
更新時間：2022-07-20 12:36:58作者：佚名
寫這篇稿子前，貓姐就預(yù)料到，恐怕是要挨罵了。
但，有些話，還是不得不說。
這幾天，全國各地的爛尾樓停貸潮，鬧得沸沸揚揚。
業(yè)主無辜，開發(fā)商躺平，銀行和監(jiān)管部門互相甩鍋……
說財貓攝
憤怒和焦慮之下，不少人將造成這一局面的“萬惡之源”，指向了預(yù)售制。
比如，經(jīng)濟學家任澤平和馬光遠就都公開呼吁，應(yīng)該立即取消預(yù)售制。
在任澤平發(fā)起的微博投票中，一萬多人投票，超8成人支持取消預(yù)售制。
貓姐的朋友，也有買到了爛尾樓，現(xiàn)在還在苦苦維權(quán)的。
大家的憤怒和無力感，貓姐完全理解。
但如果把這一切全部歸咎于預(yù)售制，甚至呼吁現(xiàn)在就立即改為現(xiàn)房銷售制，貓姐犯眾怒也要說一句：
首先，持刀殺人，是刀錯了嗎？
其次，現(xiàn)在取消，不合適！
社會很單純，復雜的是人。
預(yù)售制也很單純，復雜的是人。
出問題的不是預(yù)售制
首先，我們先來簡單了解一下我國現(xiàn)行的商品房預(yù)售制。
內(nèi)地的商品房預(yù)售制度始于1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》，借鑒的是香港的“賣樓花”制度。
在合法合規(guī)的操作下，消費者的購房款（首付+按揭款），一部分劃入監(jiān)管賬戶，根據(jù)施工、竣工的進度分批次由開發(fā)商提取，保障項目后續(xù)的工程建設(shè)；；一部分可以由開發(fā)商取走，繼續(xù)投入下一個項目的開發(fā)。
這樣做的好處是什么呢？
對開發(fā)商來說，蓋房子，除了土地之外，最大的成本是什么？
是時間。
一般來說，一個項目從拿地到交付，往往需要2-3年的時間，而從拿地到預(yù)售，只需要一年。
本來開發(fā)商投資一個項目，要3年才能拿回錢，但現(xiàn)在第一年就能拿回一部分；拿回來的錢又能夠再投資，然后再預(yù)售，再投資……
這樣，同樣是3年的時間，開發(fā)商建設(shè)的項目從1個變成了3個，政府賣出的土地，也從1塊變成了3塊。
這樣有什么好處？好處就是中國近幾十年，走過了城鎮(zhèn)化的巔峰進程。
大多數(shù)人，也是其中的受益者，住上了不錯的房子。
說財貓攝
在土地財政占財政大頭的前提下，政府拿著賣地的錢，去修路、修地鐵、建公園、學校、醫(yī)院……配套基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境。
集中資金做大事。
本來，如果嚴格執(zhí)行現(xiàn)行的預(yù)售制的話，期房預(yù)售的資金，是可以既保障項目建設(shè)完工，又可以方便開發(fā)商快捷地回款進行再投資的。
問題出在哪里？！
沒錯，正是對預(yù)售資金的監(jiān)管！
預(yù)售資金有監(jiān)管，但違規(guī)拿出來難不難？
開發(fā)商跟我說，其實不難。
與施工單位頭子喝一頓酒，搞一個假的施工進度，就可以先把預(yù)售資金弄出來了。
如果銀行卡了，加一頓酒；如果房管局還卡，就再加一頓酒。
反正在去年之前，雖然有人都相信，像這樣的世界500強企業(yè)，不會出大問題。
最有力的證據(jù)便是，過去幾年，我國新開工面積與竣工面積，一直存在周期性的剪刀差。
由于缺乏對預(yù)售資金的監(jiān)管，開發(fā)商大量新開工取證預(yù)售，賣掉房子拿到預(yù)售資金后，沒了趕工的動力，所以造成竣工面積的增長高峰延遲于新開工面積高峰的時間越拉越長。
一個鍋蓋蓋N個鍋，遇上了三道紅線、銀行貸款兩集中管理的史詩級調(diào)控，全行業(yè)陷入流動性緊張，由此引發(fā)了這波大規(guī)模的爛尾停貸斷供潮。
過去三年，由于房住不炒、債務(wù)融資拿地受控，開發(fā)商紛紛加速開工、延緩竣工，堆積了大量的未交付樓盤，同時遇上了三道紅線、銀行貸款兩集中管理的史詩級調(diào)控，全行業(yè)流動性緊張。
步子邁太大了，收又收得太急，最終房企資金鏈斷裂，樓盤也陷入爛尾，由此引發(fā)了這波爛尾停貸斷供潮。
所以，出問題的不是預(yù)售制本身，而是被過度放大了杠桿，而后監(jiān)管又嚴重缺位的預(yù)售資金監(jiān)管。
現(xiàn)在取消預(yù)售制，相當于在ICU拔管
除了想為預(yù)售制說句“公道話”以外，反對現(xiàn)在立即取消預(yù)售制的原因，還有一個更重要的原因還在于：
現(xiàn)在立即取消預(yù)售制，極為有可能給當下已經(jīng)奄奄一息的房地產(chǎn)業(yè)，捅上致命的一刀。
我們先來假設(shè)一下，如果立即取消預(yù)售制，會產(chǎn)生怎樣的結(jié)果？
1、 更多的房企爆雷，出現(xiàn)更多的爛尾樓
由于銷售下滑和融資受阻，房企，尤其是民營房企，來錢最主要的兩個水龍頭，幾乎都被堵住了。
再疊加上大量的存量債務(wù)，民營房企的在手現(xiàn)金幾近枯竭，流動性危機一觸即發(fā)。
去年，僅僅是部分地方收緊了預(yù)售資金的監(jiān)管，就已經(jīng)導致一部分房企資金鏈斷裂，爆發(fā)風險。
如果現(xiàn)在取消預(yù)售制，相當于將目前還身在ICU的房企的氧氣管直接拔掉，結(jié)局將是出現(xiàn)更多的爆雷房企和更多的爛尾樓盤，后果是我們難以承受的。
2、供應(yīng)量減少，土地大量流拍。
在大部分房企資產(chǎn)負債率均超過70%的背景下，有資金能力現(xiàn)房銷售的開發(fā)商，數(shù)量恐怕比我們大家認為的要少得多。
在參與企業(yè)大大減少、建設(shè)開發(fā)成本大大提升的情況下，帶來的后果必然是：拿地少了，房子的供應(yīng)也將大量減少。
不得不承認，土地財政，是必須擺脫的。
但同樣不得不承認的是，不能瞬間擺脫，要留有時間。
所以，在宣泄情緒的同時，還是考慮一下現(xiàn)實。
搞清楚預(yù)售資金監(jiān)管的問題，遠比叫囂取消預(yù)售制，更為重要。
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