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2023-01-31
急劇縮水！上半年土地出讓金暴跌31.4%，地方錢袋子承壓
更新時間：2022-07-21 00:09:06作者：佚名
本文來源：時代財經(jīng) 作者：余思毅
上半年各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)陸續(xù)公布，經(jīng)濟運行輪廓逐漸清晰。
7月14日，財政部發(fā)布了2022年上半年財政收支情況，數(shù)據(jù)顯示，地方政府性基金預(yù)算本級收入2.607萬億元，比上年同期下降29.7%，其中，國有土地使用權(quán)出讓收入2.3622萬億元，比上年同期下降31.4%。
該數(shù)據(jù)透露了兩個重要信息，一是國有土地使用權(quán)出讓收入占地方政府性基金預(yù)算本級收入高達90.61%，土地財政依賴程度高；二是同比下降31.4%，跌幅較大。據(jù)公開數(shù)據(jù)，2018年至2021年上半年，全國土地出讓金收入同比增幅為增長43%、下降0.8%、增長5.2%、增長22.4%。
除此之外，今年上半年土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅2969億元，比上年同期下降28%；土地增值稅3929億元，比上年同期下降7.7%。
7月19日，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟接受時代財經(jīng)采訪時表示，地方財政下滑的原因，主要是土地收入下滑造成的。
在陳晟看來，土地收入下滑，又跟人們對城市的預(yù)期有關(guān)，包括開發(fā)商面臨的資金循環(huán)困境和壓力，特別是民營房企對土地市場的謹慎，不敢積極入市拿地，“現(xiàn)在土地成交是以國企、央企、地方的城投和國企為主?！?/p>
土地出讓金下跌，地方財政或承壓明顯。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長、IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對時代財經(jīng)分析，上半年，地方財政通過專項債、地方債、借新債等途徑獲得資金，現(xiàn)有的政策工具未必可以彌補今年的財政缺口。
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
土地財政依賴度高，土地收入下滑
具體看2022年上半年土地拍賣的情況，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心《2022年上半年樓市總結(jié)》數(shù)據(jù)，上半年土地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積29769.71萬㎡，較去年同期下跌45.63%；成交規(guī)劃建筑面積18071.96萬㎡，較去年同期下跌60.82%。
另國家統(tǒng)計局7月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國房企土地購置面積同比增速為-48.3%。
“房企土地購置面積同比增速為-48.3%，這數(shù)據(jù)屬于歷史冰點。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對時代財經(jīng)指出，就各地第二批次集中供地情況看，呈現(xiàn)了地方平臺托市拿地、土地溢價率偏低、土地流拍等特點。近期一些房企遇到了停工等問題，也說明房企的供給端遇到了壓力。
土拍成交腰斬與房地產(chǎn)景氣度下降相關(guān)。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-6月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6.8萬億元，同比下降5.4%；其中1-6月住宅開發(fā)投資額為5.2萬億元，同比下降4.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為75.8%。
柏文喜進一步分析，土地收入下滑主要是由于房地產(chǎn)市場預(yù)期惡化以及樓市冷淡導(dǎo)致的房企現(xiàn)金流短缺所引發(fā)。
流拍就是對樓市看淡的最直接反應(yīng)，據(jù)前述諸葛找房數(shù)據(jù)研究院報告，今年上半年的流拍情況，從分等級城市的流拍率看，流拍率與城市等級呈現(xiàn)反向走勢，城市等級越低，流拍率也越高。
據(jù)統(tǒng)計，2022年二季度，一線城市、二線城市、三四線城市流拍率分別為4.71%、14.44%、22.86%。三四線城市的流拍率遠高于一線，二線城市。
在房地產(chǎn)市場，三四線城市不被看好，相應(yīng)的其土地財政也壓力最大。學(xué)界把一個城市當年土地出讓金對比當年一般公共預(yù)算收入的比值稱之為“土地財政依賴度”，在土地財政依賴度越高的城市，若土地收入下降幅度大，其財政受到的影響越大。（具體參見時代財經(jīng)2021年12月15日報道《全靠賣地：12城土地財政依賴超100%，溫州居首》）
興業(yè)證券固定收益團隊結(jié)合2020年和2021年土地財政依賴度、最近四個季度（2021Q3-2022Q2）的土地出讓金收入的同比變動，將省級行政區(qū)域土地財政壓力分為四個檔次：
第一檔是土地財政依賴度較大且土地出讓金收入邊際惡化：重慶，湖北，江蘇，貴州，福建，廣西，四川，山東，浙江，安徽，江西；
第二檔是土地財政依賴度較小，但土地出讓金收入邊際惡化：吉林，天津，黑龍江，遼寧，甘肅，云南，廣東，河南，北京，內(nèi)蒙古，河北，新疆，海南；
第三檔是土地財政依賴度較大，但土地出讓金收入惡化情況緩解或并未惡化：湖南；
第四檔則是土地財政依賴度較小，且土地出讓金收入惡化情況緩解或并未惡化：陜西，上海，山西，青海，寧夏。
圖片來源：興業(yè)證券研究報告
下半年土地出讓金難以止跌回升
踏入7月，土地市場表現(xiàn)依然不熱。
以7月14日成都第二批次土拍為例，從交易的總體情況看，交易的55宗土地中，有35宗土地是底價成交的。成都是全國唯一一個擁有兩千萬人口的省會城市，土拍市場呈較溫和的態(tài)勢。
展望下半年年，諸葛找房數(shù)據(jù)研究院判斷比較保守，“隨著疫情擴散情況逐漸好轉(zhuǎn)，樓市銷售端也于5月顯露出回升跡象，房企資金流進而得到一定的補給，同時重點城市接下來將開啟第二、三、四批集中供地，再結(jié)合以往土地市場供應(yīng)、成交兩端走勢，預(yù)計下半年土地市場供應(yīng)端將發(fā)力，成交隨之上升，全年供應(yīng)和成交量將基本維穩(wěn)?！?/p>
與此同時，“隨著政策寬松效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，預(yù)計下半年土地溢價率小幅上升，流拍率呈現(xiàn)下降趨勢，但整體變化幅度不會過大。隨著市場信心的恢復(fù)，融資環(huán)境的改善，民營房企拿地意愿或逐步增強，但短期難以扭轉(zhuǎn)國央企及各城市城投拿地的局面。”
柏文喜則更不樂觀，他對時代財經(jīng)稱，六月份樓市剛出現(xiàn)環(huán)比微增，呈現(xiàn)反彈跡象，但近期快速蔓延的爛尾樓業(yè)主“抱團停貸”風(fēng)潮有可能對期房市場造成非常嚴重的打擊，使得樓市尤其是新房市場很難在短期內(nèi)恢復(fù)。
“如此一來，樓市的不景氣會讓行業(yè)流動性進一步惡化，進而導(dǎo)致下半年土地出讓金增收很難樂觀，很難止跌回升。”柏文喜補充道。
上半年政府性基金預(yù)算收入下降，以防支出端受到掣肘，財政也進行了“開源”。
廣發(fā)證券宏觀團隊預(yù)計，在土地出讓收入的拖累下，全年政府性基金預(yù)算收入預(yù)計減收約1.5萬億元。廣發(fā)宏觀團隊根據(jù)公開數(shù)據(jù)，6月政府債券新增1.6萬億元，同比多增8676億元。截止6月末，新增專項債已發(fā)行3.4萬億元（全年預(yù)計發(fā)行3.65萬億元），新增地方政府一般債已發(fā)行6472億元（全年預(yù)計發(fā)行7200億元）。
這意味著，上半年發(fā)行專項債與新增地方政府債分別占了原來全年預(yù)計發(fā)行的93%、90%。廣發(fā)宏觀認為，這主要是因為穩(wěn)增長政策前置，專項債集中發(fā)行放量所致。
廣發(fā)宏觀團隊預(yù)估，除特殊政策外，政策性銀行可能還會通過發(fā)行普通政金債等方式進一步發(fā)揮其在特殊年份的逆周期作用，考慮到這部分資金，全年基建投資中有政策性銀行帶來的邊際增量資金預(yù)計將超過1萬億元。
展望下半年，陳晟稱，地方政府應(yīng)該還會通過專項債，包括各種手段積極彌補財政收入下降的壓力，要積極地穩(wěn)定住稅收和擴大稅源，保證城市發(fā)展和運營的要求。
據(jù)悉，2021年，全國一般公共預(yù)算收入同比增長10.7%，全國政府性基金預(yù)算收入同比增長4.8%。今年年初，財政部相關(guān)負責(zé)人稱，去年的財政增長主要是上游企業(yè)營業(yè)收入和利潤增幅較高，帶動財政收入增長。
據(jù)國資委最新數(shù)據(jù)，今年1至6月，中央企業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入19.2萬億元、利潤總額14093.6億元、凈利潤10857.5億元，同比分別增長12%、7.1%、6.1%。
柏文喜預(yù)計，今年央企、國企的收入難以彌補經(jīng)濟下滑引發(fā)的預(yù)算內(nèi)財政收入減收的程度，更無法彌補房地產(chǎn)業(yè)走低所引發(fā)的以土地出讓金為代表的預(yù)算內(nèi)政府性基金收入的降幅。
廣發(fā)證券宏觀團隊也認為，僅2019-2020年該收入規(guī)?；蛞蚨愂照?、疫情原因等“加大國有企業(yè)利潤上繳力度”，提至4000-5000億元 ，預(yù)計今年整體擴容幅度不會太大，預(yù)計規(guī)模會在1000億元左右。
柏文喜還提到，上半年，地方財政通過專項債、地方債、借新債等途徑獲得資金，現(xiàn)有的政策工具未必可以彌補今年的財政缺口。