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本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：忻奇琪

7月25日，為期四天的上海二批次集中供地正式拉開序幕。

拍地首日（25日），共有15幅地塊完成出讓，其中9幅地塊只有1家房企申請(qǐng)競(jìng)買，并于當(dāng)日成交，占比為28%。

6月，上海第一批次集中供地中，36幅出讓地塊中有16幅無人競(jìng)買，占比高達(dá)約45%。相比之下，此次房企參與熱情有所回升。

除上述9幅地塊以底價(jià)成交之外，其余6幅現(xiàn)場(chǎng)出讓的地塊中，有4幅地塊因觸及中止價(jià)而進(jìn)入“一次性報(bào)價(jià)”環(huán)節(jié)。二批次拍地首日，15幅地塊累計(jì)收金達(dá)355億元。

其中，位于長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)232街坊17/1丘77-01地塊是本次土拍中最大亮點(diǎn)地塊之一，被譽(yù)為上海市中心最后的絕版別墅地塊。該地塊累計(jì)吸引了吸引了招商+南昌公用聯(lián)合體、保利發(fā)展、中華企業(yè)、新城控股、上海城投、新長(zhǎng)寧等6位競(jìng)買人參與，最后被上海城投控股以27.63億元拿下，溢價(jià)率為9.67%。

長(zhǎng)寧地塊售價(jià)16.3萬元/㎡

“過去長(zhǎng)寧區(qū)供應(yīng)地塊數(shù)量不多，這次能把那么好的地塊拿出來，誠意相當(dāng)高。地塊左邊不遠(yuǎn)處是上海動(dòng)物園，右邊不遠(yuǎn)處是西郊賓館，周邊還是一片別墅區(qū)，居住環(huán)境相當(dāng)幽靜。雖然不是絕對(duì)市中心，但是交通非常便利。同時(shí)，這里也是上海比較早的別墅區(qū)，有一定歷史底蘊(yùn)?！?7月25日，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受時(shí)代周報(bào)記者表示。

從地塊出讓文件上看，長(zhǎng)寧地塊容積率1.2，規(guī)劃建面約為2.77萬㎡，限高12米，住宅下限為80套。同時(shí)，該幅地塊的房地聯(lián)動(dòng)價(jià)達(dá)到16.3萬元/㎡，刷新上海土地市場(chǎng)限價(jià)（房地聯(lián)動(dòng)價(jià)）的最高紀(jì)錄，和2021年新天地板塊豪宅——翠湖天地持平。翠湖天地預(yù)售備案均價(jià)16.4萬元/㎡。

在當(dāng)天下午的競(jìng)拍過程中，上海城投控股和中華企業(yè)表現(xiàn)積極，雙方競(jìng)價(jià)過程十分膠著。已超2年未在上海土地公開市場(chǎng)上露面的新城控股，也出現(xiàn)在了長(zhǎng)寧地塊的爭(zhēng)奪過程中。新城控股的亮相令市場(chǎng)感到意外，其上一次在上海拿地的時(shí)間是2020年5月。

最終，在6家激烈的競(jìng)價(jià)中，長(zhǎng)寧地塊觸發(fā)了中止價(jià)，進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段。一次報(bào)價(jià)結(jié)果顯示，新城控股、上海城投、保利發(fā)展、中華企業(yè)分別給出276540萬元、276260萬元、276130萬元、276120萬元的價(jià)格，距平均值276262萬元數(shù)額最近的上海城投最終競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)為9.99萬元/㎡。

7月25日上午出讓的浦東唐鎮(zhèn)商住地塊，由于地處去化迅速的唐鎮(zhèn)板塊，吸引招商+象嶼聯(lián)合體、保利、華發(fā)、浦東發(fā)展、建發(fā)等5位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，短短35分鐘出現(xiàn)42次報(bào)價(jià)，每50秒報(bào)價(jià)一次，最終達(dá)到觸頂價(jià)。最后，華發(fā)以44.89億元競(jìng)得，樓面價(jià)40739元/㎡，溢價(jià)率 9.36%。

浦東新區(qū)川沙新鎮(zhèn)城南社區(qū)地塊和桃浦科技智慧城地塊也進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。

其中，川沙新鎮(zhèn)城南社區(qū)地塊由陸家嘴集團(tuán)以約47.7億元競(jìng)得，樓面價(jià)37452元/㎡，溢價(jià)率9.44%。普陀區(qū)桃浦科技智慧城026-01地塊由金茂以35.29億元競(jìng)得，樓面價(jià)47321元/㎡，溢價(jià)率8.91%。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

保利、金茂成功補(bǔ)倉

時(shí)代周報(bào)記者查詢上海土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)得知，保利發(fā)展最近一次拿地是在去年6月的上海首批集中供地批次。期間上海共有連續(xù)3批次土拍，保利發(fā)展均未參與。而金茂的拿地空窗期更久，上一次公開拿地是2020年12月。

一位TOP 30房企的投拓人士劉悅（化名）向時(shí)代周報(bào)記者透露，此次保利發(fā)展以獨(dú)立或聯(lián)合體的形式參與了至少14幅地塊的競(jìng)拍，是所有房企中報(bào)名地塊數(shù)量最多的，可見其補(bǔ)倉決心之大。相比而言，金茂此番報(bào)名數(shù)量不多，僅對(duì)少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊出手。

在首日15幅地塊當(dāng)中，金茂通過一次性報(bào)價(jià)競(jìng)得了普陀區(qū)桃浦科技智慧城026-01地塊，樓面價(jià)47321元/㎡，溢價(jià)率8.91%。除此之外，金茂還將聯(lián)合凱德參與競(jìng)拍7月26日的嘉定馬陸23-01、29-01地塊。

7月25日，保利發(fā)展累計(jì)參與6幅地塊的競(jìng)爭(zhēng)，除4幅一次性報(bào)價(jià)地塊外，還以聯(lián)合體的形式，低溢價(jià)拿下了楊浦區(qū)江浦社區(qū)R-05地塊和普陀區(qū)中山北社區(qū)地塊（聯(lián)合招商蛇口&新世界中國(guó)），該地塊成交價(jià)為34.2億元，樓面價(jià)65957元/㎡，溢價(jià)率 1.18%。

值得注意的是，從首日的成交結(jié)果來看，寶華是本批次首日唯一成功拿地的民企。

據(jù)好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，7月25日上海二批次土拍中，國(guó)企拿地金額共343.7億元，拿地金額占比97%，宗數(shù)占比93%。其中城投拿下7宗，金額為102.5億元，占總出讓金的29%。而在上海第一批次中，央國(guó)企拿地金額占78%，拿地宗數(shù)占80%。

劉悅進(jìn)一步表示，由于二批次官方給予的報(bào)名和資料準(zhǔn)備的時(shí)間較短，因此本批次中，不少房企選擇了二家或是三家聯(lián)合的方式，進(jìn)一步減輕自身的資金壓力，從而有更多機(jī)會(huì)參與到土地的競(jìng)爭(zhēng)之中。

“后面三天的競(jìng)拍過程中，除了首日出現(xiàn)的一些國(guó)企開發(fā)商外，還能看到龍湖、旭輝等民企，以及九龍倉等港資、仁恒等外資背景開發(fā)商的身影?！?劉悅透露。