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2023-01-31
招商蛇口的好算盤，掛著“輸血包”拿地
更新時間：2022-07-29 19:08:17作者：佚名
（文/解紅娟 編輯/馬友友）斥87.4億元巨資在上海補(bǔ)倉還不到5小時，招商蛇口就向招商平安資產(chǎn)要來了加急“補(bǔ)血包”。
7月28日晚間，歷時4天的上海第二批次集中土地出讓競拍結(jié)束，其中，招商蛇口斬獲5宗地塊，位列房企拿地數(shù)量首位；斥資87.4億元，為房企權(quán)益拿地金額第二位，僅遜色于拿地權(quán)益金額高達(dá)110.4億元的華發(fā)。
正當(dāng)業(yè)內(nèi)感嘆“上海2023年可售新房只能在招商、保利、華發(fā)中三選一”之際，招商蛇口披露了與招商平安資產(chǎn)簽署的《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。
根據(jù)協(xié)議，雙方擬在優(yōu)化資源配置、盤活存量資產(chǎn)、困境房企紓困等領(lǐng)域建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、互利雙贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，協(xié)議生效后，招商平安資產(chǎn)將協(xié)調(diào)其管理的合伙企業(yè)向招商蛇口支付合作意向金不超過人民幣40億元。
按不超過6%/年計算資金占用費
協(xié)議顯示，招商蛇口與招商平安資產(chǎn)的合作資金主要用于搭建產(chǎn)融協(xié)同平臺、推動困境地產(chǎn)項目合作兩個方面。
在搭建產(chǎn)融協(xié)同平臺、優(yōu)化資源配置方面，招商平安資產(chǎn)將發(fā)揮資產(chǎn)管理、產(chǎn)融結(jié)合優(yōu)勢，以招商蛇口在粵港澳大灣區(qū)、華東區(qū)域、江南區(qū)域等核心區(qū)域城市的優(yōu)質(zhì)項目及資源為基礎(chǔ)，共同探討適宜的合作模式和合作機(jī)制，根據(jù)項目拓展進(jìn)度進(jìn)度，不斷將成熟項目納入合作資產(chǎn)池。
推動困境地產(chǎn)項目合作方面，雙方共同對存在流動性危機(jī)的困境地產(chǎn)項目進(jìn)行調(diào)研、梳理及研究，通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)合作、聯(lián)合運營等方式參與困境地產(chǎn)項目的重組盤活，實現(xiàn)困境地產(chǎn)項目的價值最大化。
對此，招商蛇口表示，公司與招商平安資產(chǎn)開展合作，有利于發(fā)揮產(chǎn)融協(xié)同優(yōu)勢，促進(jìn)規(guī)模發(fā)展，提升公司市場競爭力。
值得一提的是，在年初召開的業(yè)績會上，招商蛇口管理層談及并購債券用途時曾直言，“拿地和并購是一回事，同樣一筆錢，哪里的回報好就做哪里?！?/p>
也就是說，雖說上述合作資金有希望投入出險房企，但具體落在執(zhí)行上，最終解釋權(quán)歸招商蛇口所有。
協(xié)議還規(guī)定，如在盡調(diào)期限內(nèi)（自招商蛇口收到意向金起1個月，經(jīng)招商平安資產(chǎn)同意可延長至6個月）達(dá)成合作協(xié)議，招商平安資產(chǎn)可以將意向金及資金占用費將轉(zhuǎn)化為擬合作項目的投資款。
此外，若未能于盡調(diào)期限內(nèi)達(dá)成合作，招商蛇口應(yīng)在盡調(diào)期限屆滿之日起7日內(nèi)全額返還合作意向金，并支付資金占用費。
觀察者網(wǎng)了解到，招商平安資產(chǎn)按照不超過6%/年的標(biāo)準(zhǔn)計算意向金的資金占用費。
“實際上就是以合作之名行融資之實?！眱|翰智庫研究總監(jiān)于小雨向觀察者網(wǎng)表示，在某種程度上，雙方的戰(zhàn)略合作可以理解為招商平安資產(chǎn)和招商蛇口一個出資一個出技術(shù)，以市場化的方式選項目。
花式融資
在《戰(zhàn)略合作協(xié)議》簽署同日，招商蛇口披露了《關(guān)于為濟(jì)南盛華提供擔(dān)保的公告》。
公告顯示，招商蛇口控股子公司濟(jì)南盛華置業(yè)向恒豐銀行濟(jì)南分行申請借款人民幣6億元，借款期限為3年。其中，招商蛇口擬按60%的股權(quán)比例為上述借款提供連帶責(zé)任保證，擔(dān)保本金金額不超過人民幣3.6億元。
截至目前，招商蛇口及控股子公司的對外擔(dān)?？傤~（不包括子公司為客戶提供的銷售按揭擔(dān)保）為392.14億元，較2021年底的350.58億元增加了41.56億元；公司及控股子公司對合并報表外單位提供的擔(dān)保余額為100.49億元，較2021年底的62.04億元增加了38.45億元。
事實上，即使身為穩(wěn)健央企，招商蛇口也因高達(dá)240.99億元的永續(xù)債、超300億元的擔(dān)?？傤~存在巨大的資金壓力。
數(shù)據(jù)顯示，截至2022年一季度，招商蛇口資產(chǎn)合計為8743.28億元，相較于2021年底的8562.03億元增加2.12%；負(fù)債合計為5953.35億元，相較于2021年底的5794.48億元增加2.74%。
受與日俱增的負(fù)債影響，招商蛇口期內(nèi)支付利息12.17億元。
可對比的是，2022年一季度，招商蛇口歸屬母公司股東的凈利潤為4.44億元，同比減少33.72%；扣非凈利潤為2.75億元，同比減少56.73%。也就是說，招商蛇口期內(nèi)支付的利息幾乎是同期凈利潤的3倍。
蠶食公司利潤的同時，招商蛇口現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增加額持續(xù)為負(fù)。截至2022年一季度，招商蛇口擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為777.66億元，較2021年底的793.83億元減少16.17億元。
不可否認(rèn)的是，若僅考慮償還329.63億元的一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債，招商蛇口在手現(xiàn)金綽綽有余。但結(jié)合招商蛇口在多地土地市場上收割項目的舉動，這筆資金至多讓其攻陷5個“上海”市場。
且從數(shù)據(jù)上來看，招商蛇口的土地款項已非常接近手握現(xiàn)金流。據(jù)平安證券研究報告顯示，2022年1月至6月，招商蛇口新增土儲建面420萬平米、總價約646億元，拿地銷售面積比、拿地銷售金額比分別為86%、54%，低于2021年106%、66%。
現(xiàn)有資金既要還債又要拿地，招商蛇口試圖通過發(fā)行債券減少資金壓力。
Ifind數(shù)據(jù)顯示，2022年至今，招商蛇口通過超短期融資券、一般公司債、資產(chǎn)支持票據(jù)、中期票據(jù)，共發(fā)行債券13支債券，合計發(fā)行規(guī)模為168.81億元，當(dāng)期票面利率在2%至3.55%之間。
以7月26日發(fā)布的2022年度第三期中期票據(jù)注冊文件顯示，招商蛇口為償還到期債務(wù)，擬發(fā)行金額30億元債券，品種一期限為3年期，初始發(fā)行規(guī)模15億元；品種二期限為5年期，初始發(fā)行規(guī)模15億元。
另值得一提的是，招商蛇口預(yù)計2022年年中業(yè)績同向下降，其中歸屬于上市公司股東的凈利潤15億元–21億元，比上年同期42.51億元下降50.60%-64.71%；扣非凈利潤12億元–18億元，比上年同期28.04億元下降35.81%-57.21%。
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