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本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：趙佳琪

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盤活問題樓盤，推進(jìn)“保交樓”，政府層面開始行動了。

2022年7月28日，中共中央政治局召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，審議《關(guān)于十九屆中央第九輪巡視情況的綜合報(bào)告》。

關(guān)于房地產(chǎn)，會議中提到，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。要保持金融市場總體穩(wěn)定，妥善化解一些地方村鎮(zhèn)銀行風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲打擊金融犯罪。要壓實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任。

億翰智庫認(rèn)為，此次會議仍然延續(xù)了長期以來“房住不炒”的總基調(diào)，同時(shí)把“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”排在了首要位置，預(yù)計(jì)下半年會有更多支持政策出臺。此外，本次會議仍然堅(jiān)持了“因城施策”的原則，但在政策執(zhí)行力度上由上次會議的“完善”變更為此次的“用足用好”，并強(qiáng)調(diào)“壓實(shí)地方主體責(zé)任”。

更為關(guān)鍵的是，“此次政策明確了壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。事實(shí)上，保交樓是下半年一項(xiàng)重要的工作，而且也是地方政府需要努力抓的工作?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向時(shí)代周報(bào)記者說道。

鄭州已率先開始

事實(shí)上，在中共中央政治局召開會議前，鄭州市已有所行動。

7月26日，一張標(biāo)注著鄭州市住房保障和房地產(chǎn)局7月20日發(fā)布的文件截圖在網(wǎng)絡(luò)流傳，文件名為《關(guān)于我市頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況的匯報(bào)》。文件顯示，鄭州市房管局召開會議，匯報(bào)“頭部房企自愿退出項(xiàng)目情況”，針對一些重點(diǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，給予棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還等退出方式。

同時(shí)，時(shí)代周報(bào)記者獲取一份名為《鄭州市房地產(chǎn)良性循環(huán)發(fā)展相關(guān)模式和建議》的文件（以下簡稱：《建議》），《建議》顯示，為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤，激活有效需求，實(shí)現(xiàn)全市房地產(chǎn)良性健康發(fā)展，仍需調(diào)動國企、央企及各類金融機(jī)構(gòu)資源，通過公寓房收購為人才房、統(tǒng)貸統(tǒng)還、兼并收購，破產(chǎn)重組等方式，區(qū)分問題項(xiàng)目和問題企業(yè)，落實(shí)“保交房”，維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定及維護(hù)購房者權(quán)益。

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時(shí)代周報(bào)記者向上述部分參會房企確認(rèn)該消息的準(zhǔn)確性，某房企相關(guān)人士告訴記者，事實(shí)上，6月下旬，鄭州市政府就已經(jīng)會同房企召開了一次會議，其目的主要摸底在鄭房企目前項(xiàng)目停工、交付、資金等情況。而上述文件中提到的會議則是于近期召開，據(jù)他所知，并無房企參與，而是僅限于政府層面召開的一次內(nèi)部會議。

在“保交樓”這一關(guān)鍵問題上，鄭州邁出了重要一步。

在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪看來，鄭州存在的一個(gè)現(xiàn)象，即鄭州主城區(qū)的安置房建設(shè)普遍是開發(fā)商為主體，而房企一旦出現(xiàn)資金流問題，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、居民安置等問題受阻，因此為避免庫存積壓及民生問題進(jìn)一步發(fā)展，鄭州迅速發(fā)力以化解風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)悉，除上述提到的棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還這一方式之外，還涉及到了其他三種方式，分別為收并購、破產(chǎn)重組、保障房租賃。 其中，“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還”模式由政府平臺公司接收，后期政府主導(dǎo)；資產(chǎn)大于負(fù)債的，可選擇“收并購”模式，由政府組織國央企、金融機(jī)構(gòu)對接，解決企業(yè)現(xiàn)金流問題；資不抵債的，可采用“破產(chǎn)重組”模式，由政府組織破產(chǎn)重組，以保證項(xiàng)目交付；銷售不暢、建設(shè)資金困難的，可選擇“保障性租賃住房”模式，由政府組織專項(xiàng)建設(shè)貸款。

“現(xiàn)在還正在摸底各家房企所面臨的困難，提出了幾個(gè)解決措施，后續(xù)還要繼續(xù)向上匯報(bào)和調(diào)整，目前還沒有形成決策。”某知情人士向時(shí)代周報(bào)記者透露。

在上述消息流出后，房企從業(yè)人員也展現(xiàn)了不一樣的態(tài)度。

“鄭州人口基數(shù)較大，房價(jià)均價(jià)雖然長期處于橫盤狀態(tài)，但市場銷售情況還可以，但從去年開始，暴雨、疫情等各種因素疊加，鄭州的樓市基本面較差。”上述鄭州某房企相關(guān)人士認(rèn)為，如果目前各個(gè)房企的困境以市場化的手段去化解，基本上不太現(xiàn)實(shí)，“所以政府介入，不失為一個(gè)好辦法?！?/p>

卻也有房企從業(yè)人員認(rèn)為，雖然從態(tài)度方面來看，政府很積極地提出解決措施，但目前方案尚處在初級階段，具體解決措施何時(shí)落地、通過何種形式落地、落地之后對企業(yè)又會產(chǎn)生怎樣的效果，可能還需要時(shí)間來驗(yàn)證。

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與紓困基金相配合

“據(jù)我所知，本次內(nèi)部會議是為了配合紓困基金在進(jìn)行商討。”上述某房企相關(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者透露。

據(jù)河南資產(chǎn)管理有限公司官網(wǎng)消息，7月19日，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和河南資產(chǎn)聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

“紓困基金的規(guī)模大概在200-300億元?！澳持槿耸繉r(shí)代周報(bào)記者表示，紓困基金對于當(dāng)前鄭州房企停工項(xiàng)目，或有著極其重要的意義。尤其是對于棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還模式、保障性租賃住房模式的實(shí)操性相對更為可行。

《建議》顯示，之前在鄭州市城市化高速推進(jìn)的時(shí)期，主城區(qū)普遍采用安開比建設(shè)模式，即由開發(fā)商作為安置房建設(shè)主體，同時(shí)給予合理面積的商業(yè)開發(fā)模式。

“政府會以極低的價(jià)格對安置房進(jìn)行回購，但這個(gè)價(jià)格覆蓋不了拆遷和安置成本，所以政府會給開發(fā)商指定幾個(gè)商業(yè)地塊，以底價(jià)的方式拍給開發(fā)商，開發(fā)商以這些商業(yè)地塊的利潤來覆蓋成本賺取利潤?！鄙鲜龇科笙嚓P(guān)人士向時(shí)代周報(bào)記者解釋道。

“這樣就會出現(xiàn)一個(gè)問題：有些開發(fā)商的商品房賣完了，但是因資金不足，安置房會出現(xiàn)爛尾情況，而同時(shí)安置房會被政府回購，所以安置房會有一部分的殘值存在，這種情況下，開發(fā)商為了保障交付，就去引入外面的投資基金，但投資基金的年化利率大概率在10%-15%之間，資金成本較高，同時(shí)安置房的收益卻不會這么高。而紓困基金的年化利率可能只有3%-5%，這樣可以既保證安置，也不會造成國有資產(chǎn)減值甚至流失?！痹摲科笙嚓P(guān)人士說道。

但該房企相關(guān)人士也提到，有一些項(xiàng)目本身存在重復(fù)抵押、交叉擔(dān)保等情況，這些項(xiàng)目處理起來難度相對較高。

此外，該房企相關(guān)人士認(rèn)為，保障性租賃住房也是當(dāng)下解決房企難題的可行辦法，“有一些爛尾項(xiàng)目的債務(wù)、資產(chǎn)情況較為明晰，只要注入少部分資金就可以啟動。”

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向時(shí)代周報(bào)記者表示，鄭州此舉充分結(jié)合房企經(jīng)營情況精準(zhǔn)化解風(fēng)險(xiǎn)，對于棚改建設(shè)、銷售不暢以及資產(chǎn)大于負(fù)債情況的，地方政策將積極發(fā)揮助力角色，承接項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)等方面的資金支持，保障項(xiàng)目順利交付；對于資不抵債情況，可采用“破產(chǎn)重組”模式，由政府組織破產(chǎn)重組，此舉中地方政府發(fā)揮著指導(dǎo)者的角色。

關(guān)榮雪認(rèn)為，整體來看，該項(xiàng)計(jì)劃幫助在鄭頭部優(yōu)質(zhì)房企解決當(dāng)下遇到的困難，對于企業(yè)和業(yè)主來說，都是解決目前暫時(shí)困局保證交付的良好契機(jī)，而且率先化解頭部企業(yè)，也助于帶動整體市場情緒的恢復(fù)。

同時(shí)，億翰智庫也表示，地方政府將和房企、金融機(jī)構(gòu)緊密合作，推動復(fù)產(chǎn)復(fù)工的有序進(jìn)行。從另一個(gè)角度來看，這也在一定程度上明確了地方政府在“保交樓”上的主體地位。當(dāng)然，考慮到“保交樓”所需資金規(guī)模巨大，亦不排除中央政府和金融部門會在后續(xù)介入，助力“保交樓”“保民生”目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。