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作者 | 柴旭晨

自萬(wàn)物云分拆上市之后，萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)又將踏上資本化的征程。
1 月 16 日晚，建行與萬(wàn)科分別發(fā)布公告，雙方合作設(shè)立百億基金，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域共同參與市場(chǎng)化投資。
公告顯示，萬(wàn)科下屬子公司中萬(wàn)啟航、萬(wàn)益管理與建行下屬的建信住房租賃私募基金管理有限公司、建信住房租賃基金簽署協(xié)議，共同投資設(shè)立 “建萬(wàn)住房租賃投資基金”。
該基金募集規(guī)模為 100 億元，萬(wàn)科與建行方面分別出資20億、80億元，且后續(xù)可能開放30億元額度向社會(huì)資本進(jìn)行募集。
資金將優(yōu)先收購(gòu)萬(wàn)科旗下的長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)，同時(shí)兼顧市場(chǎng)化優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的收購(gòu)，后續(xù)統(tǒng)一委托萬(wàn)科旗下泊寓品牌運(yùn)營(yíng)。
目前，雙方已經(jīng)簽署了第一批包括北京、上海、成都和武漢的6個(gè)已運(yùn)營(yíng)的萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，合作規(guī)模約24億元，后續(xù)將快速啟動(dòng)第二批項(xiàng)目的合作。
這意味著，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域早有布局的萬(wàn)科，將在金融巨頭的加持下繼續(xù)開疆拓土。而此次百億基金的成立，也代表著資本重新殺入了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域。
萬(wàn)科是最早開始布局長(zhǎng)租公寓的房企之一，2008 年就有了試水項(xiàng)目“萬(wàn)匯樓”，2016 年萬(wàn)科整合旗下長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目統(tǒng)一為“泊寓”品牌。
此后，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)一直被萬(wàn)科被擺在重要位置，并成為繼地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)之后第三個(gè)核心業(yè)務(wù)，由此泊寓的版圖也快速擴(kuò)張，成長(zhǎng)為行業(yè)龍頭。
據(jù)睿和智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，截至 2022 年三季度，泊寓在管房源數(shù)量在集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)中規(guī)模排名第一，共運(yùn)營(yíng)管理房源 21.5 萬(wàn)間，排在其后的是龍湖冠寓、魔方集團(tuán)、樂乎公寓、百瑞紀(jì)等。
不過(guò)，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)低利潤(rùn)行業(yè)，如何釋放這類投資規(guī)模大、投資回報(bào)期較長(zhǎng)業(yè)務(wù)的價(jià)值，一直是個(gè)難題，也是資方進(jìn)入的芥蒂；如何將長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)資本化，找到退出機(jī)制，是萬(wàn)科做這個(gè)業(yè)務(wù)一開始就在思考的問題。
萬(wàn)科總裁祝九勝在 2022年 12 月的股東大會(huì)上提到，希望未來(lái)將長(zhǎng)租公寓通過(guò) REITs 方式進(jìn)行證券化，為股東創(chuàng)造更多利潤(rùn)。
華潤(rùn)有巢已經(jīng)先一步打了樣。 去年 11 月，華潤(rùn)有巢 REIT 正式獲批，成為業(yè)內(nèi)首單市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房 REIT。這也讓行業(yè)看到了租賃業(yè)務(wù)REITs開放的可能。
除了華潤(rùn)有巢外，目前還有華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT 這 3只保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目在去年8月份成功上市。2022下半年，保障性租賃住房REITs從無(wú)到有，上市只數(shù)已經(jīng)迅速擴(kuò)容至4只。
更重要的是，景暉智庫(kù)認(rèn)為，借助住房 REIT 模式，長(zhǎng)租公寓能構(gòu)建 “投融管退” 閉環(huán)，而這將吸引更多資本尤其是長(zhǎng)周期大資金加快入局步伐。
建行在這方面也很有想法。去年9月，建行斥資近300億元成立了住房租賃基金，用于收購(gòu)房企存量資產(chǎn)。
中國(guó)建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立提到，此次和萬(wàn)科的合作就是要做“探路者”，孵化培育合格REITs資產(chǎn)、完善市場(chǎng)化資產(chǎn)REITs標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建“投貸管退”住房租賃服務(wù)閉環(huán)。
此次建行與萬(wàn)科聯(lián)手投資長(zhǎng)租公寓，將大大加快該業(yè)務(wù)資本化、REITs化的進(jìn)程。
祝九勝透露，在萬(wàn)科泊寓目項(xiàng)目中，大概有十幾個(gè)符合公募 REITs 發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在主要就是發(fā)行時(shí)機(jī)的問題。
拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)是萬(wàn)科孵化的數(shù)個(gè)新業(yè)務(wù)之一，現(xiàn)在也儼然有獨(dú)角獸之勢(shì)。
此前，萬(wàn)科旗下經(jīng)營(yíng)收入最高的業(yè)務(wù)萬(wàn)物云，已經(jīng)在香港分拆上市，目前總市值579億港元。

數(shù)年前，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮就表示，房地產(chǎn)商依靠過(guò)去單一業(yè)務(wù)不足以支撐發(fā)展，萬(wàn)科未來(lái)要培育多個(gè)新業(yè)務(wù)，至少要有“六個(gè)千億”新業(yè)務(wù)，才能再造萬(wàn)科。
萬(wàn)物云、泊寓、萬(wàn)緯物流等，都是萬(wàn)科孵化的新業(yè)務(wù)。而今，已到了泊寓亮劍的時(shí)刻。
資本化征程之外，泊寓的盈利也早已提上日程。根據(jù)萬(wàn)科的規(guī)劃，泊寓將在 2023 年實(shí)現(xiàn)成本法下的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正軌，萬(wàn)科開發(fā)業(yè)務(wù)日漸恢復(fù)元?dú)猓约敖?jīng)營(yíng)性新業(yè)務(wù)的不斷壯大，一個(gè)新的萬(wàn)科系正在形成，未來(lái)成為萬(wàn)億公司也未嘗沒有可能。