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2023-01-31
從地方版紓困基金看樓市政策的動向
更新時間：2022-08-09 08:05:35作者：佚名
（原標題：從地方版紓困基金看樓市政策的動向）
李宇嘉（廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員）
剛剛過去的7月份，商品房銷售回升的態(tài)勢受阻，30個大中城市商品房成交面積同比降幅較6月的7.23%擴大至33%，環(huán)比6月份下降29.3%，其中一二三線城市環(huán)比分別下降17.5%、25.8%和20.7%。商品房市場觸底不及預期，進一步加大了開發(fā)商資金鏈緊張的態(tài)勢。7月底中央政治局會議明確壓實地方政府責任，“保交樓、穩(wěn)民生”，各地紓困行業(yè)也進入新階段。
8月5日，河南當?shù)孛襟w報道，鄭州市政府辦日前印發(fā)《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運作方案》（以下簡稱方案），主要用于緩解房地產(chǎn)項目停工、停按揭月供帶來的社會問題和金融風險，提振市場信心，這也是全國首個落地的地方性房地產(chǎn)紓困基金。方案對房地產(chǎn)紓困基金的規(guī)模、投向、運作方式以及具體實施舉措做出明確要求。
方案顯示，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金將按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元，采用“母子基金”方式運作，原則上紓困專項基金出資比例不高于30%，項目所在區(qū)國有投融資公司應參與子基金組建，各主體出資比例由各方協(xié)商確定。也就是說，政府牽頭成立，引導社會資金，共同參與地產(chǎn)紓困。
筆者認為，政府主導成立的專項基金，只是個“引子資金”，能以信用背書帶動社會資金進入，解決項目短期流動性困難，推進復工復產(chǎn)和銷售。有了銷售回款，紓困基金就能成功退出，并能繼續(xù)投到下一個項目，達到“盤活一個、救活一批”的杠桿撬動效應。由此，不是任何一個項目都能獲得紓困基金的注入，只有能運轉(zhuǎn)起來的項目才符合資金注入的標準。
方案也明確顯示，該基金只針對未來銷售收入能覆蓋投資的項目。為此，子基金要聘請第三方對擬盤活項目進行盡調(diào)評估，以確保紓困基金注資的原則。進一步講，即便是市區(qū)兩級國有投融資公司等先期注入基金，也須以市場化、法治化方式參與盤活。
顯然，鄭州的做法堅持底線，即救項目、不救企業(yè)，救業(yè)主、不救項目，杜絕道德風險，倒逼風險處置進入到陣痛期，對資金不能平衡的，須追蹤和追回前期流出的資金，讓違規(guī)者受到懲罰，而非對任何停工爛尾項目都一味地救助。由此，法治化、市場化是政府對樓市的基本姿態(tài)。近期東莞、長沙等出臺的預售資金監(jiān)管新規(guī)，也并非是紓困企業(yè)資金鏈，而是讓監(jiān)管更規(guī)范。
8月2日，東莞市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預售款收存管理和使用管理的通知（征求意見稿）》，對監(jiān)管部門、銀行、開發(fā)商在預售資金監(jiān)管上的責任規(guī)定得較為詳細。對住建部門來講，在審核開發(fā)商提取預售資金的申請時，要現(xiàn)場核實是否已到形象進度，是否存在拖欠工程款、工程停工、延期交樓等不穩(wěn)定因素及違法違規(guī)銷售行為，給出審核是否通過的意見。對銀行來講，主要是加強資金是否真正用于工程建設(shè)和交付的監(jiān)管方面，最顯著的規(guī)定是，未經(jīng)住建部門核實，不得擅自撥付，轉(zhuǎn)移監(jiān)管額度內(nèi)資金的應負責追回資金，無法追回的承擔相應賠償責任。對開發(fā)商來講，監(jiān)管賬戶外收存資金，未按規(guī)定使用資金，出具虛假發(fā)票等套取預售資金的，整改、處罰或移送司法。從簽署三方監(jiān)管協(xié)議到公示，到小業(yè)主資金存入賬戶，再到明確監(jiān)管額度、提取用途，三方責任，最后到違規(guī)處罰等，建立了閉環(huán)監(jiān)管體系。
監(jiān)管強化并不意味著趨嚴，從而導致開發(fā)商資金鏈緊張，而是正本清源，回歸到本來應有的監(jiān)管框架下?？偟膩碚f，該提取的一定不會強制截留，比如非重點監(jiān)管資金、到了提取節(jié)點的資金，開發(fā)商均可以提取，這就能杜絕各方無序債權(quán)保護，預售資金被鎖死，也能杜絕為了開發(fā)商其他項目交付而超額監(jiān)管該項目資金，導致資金無法用于復工復產(chǎn)和竣工交付。
另外，不到提取節(jié)點的資金，重點監(jiān)管資金用于工程款以外的支付，通過做大工程款額度、虛假發(fā)票違規(guī)套取等等，均不得提取。這樣，就給開發(fā)商明確的預期，必須要加快工程進度，才能增加提取額度，必須要順利交付才能提取最后一筆。預售資金監(jiān)管回歸本源，對遵守秩序的開發(fā)商來說是護身符，對總想套取預售資金的開發(fā)商來說是緊箍咒。
筆者認為，“保交樓、穩(wěn)民生”上升為樓市新的主題，法治化、市場化的治理原則將更加深入。紓困基金發(fā)揮引子資金的作用，激活項目自救，而不是無原則的救助；預售資金監(jiān)管回歸本來面目，堵住了套取的漏洞。這些都是法治化、市場化的彰顯。對過去違規(guī)操作的很多開發(fā)商來說，當下的資金鏈或許更加緊張了，各地在需求端的扶持政策有了新的變化。
8月1日，云南大理發(fā)布相關(guān)文件，明確支持開發(fā)商通過“共有產(chǎn)權(quán)”方式銷售商品房，購房人可以先期購買不低于50%的產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)繼續(xù)由房企持有，由購房人租賃使用，再按雙方合同約定購買剩余產(chǎn)權(quán)。這與不久前深圳市人才協(xié)會和房企推出的“青年人才共有房計劃”完全一樣，本質(zhì)上就是去庫存、促銷的一種手段，與地方政府主導的共有產(chǎn)權(quán)住房沒有任何關(guān)系。
筆者認為，盡管此類政策降低了購房門檻，但背后的風險不能忽視，比如，開發(fā)商拿走一半房款后跑路，導致項目爛尾；比如，開發(fā)商私下抵押一半產(chǎn)權(quán)，導致債權(quán)債務糾紛等等；房子出租是不是要房企同意；深圳案例中，房價上漲后業(yè)主可回購另一半產(chǎn)權(quán)，怎么判斷房價上漲？當然，若當?shù)卣雠_進一步的實施細則，把涉及到的風險點、不確定性都能考慮到，切實保護購房者的權(quán)益，這類交易也并非不可以。畢竟，這給愿意接受這種模式的低收入人群提供一個選擇。