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      1. 一線城市賣地也難了,北京終于救市了?

        更新時(shí)間:2022-08-09 11:29:26作者:未知

        一線城市賣地也難了,北京終于救市了?


        作者:二鳴

        最近這段時(shí)間,一線城市迎來(lái)了集中賣地潮。

        深圳、廣州,剛剛結(jié)束了今年第二輪集中供地,馬上,北京今年第三批集中供地也要來(lái)了。

        從已經(jīng)完成二批次供地的深圳和廣州來(lái)看,結(jié)果有些差強(qiáng)人意。

        深圳總共16宗土地,成交14宗,流拍2宗。

        廣州14宗地塊,共有3宗流拍,雖然平均溢價(jià)率超過(guò)了首輪土拍,但是流拍地塊卻增多了。

        細(xì)數(shù)深圳流拍的2宗地塊,其中一宗位于坪山,深圳的遠(yuǎn)郊地帶,周邊配套比較缺乏,流拍并不意外,而寶安地塊的流拍,就讓人有點(diǎn)想不明白了。


        地塊位置距離寶中不到2公里,享寶中配套,地鐵、學(xué)校、商業(yè)一應(yīng)齊全。

        唯一能想到流拍的點(diǎn),可能就是這個(gè)地塊配建太多了。

        除了住宅用地外,地塊還需要配建辦公、商業(yè)、社區(qū)老年人日間照料中心、社區(qū)健康服務(wù)中心、幼兒園、社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地。

        配建過(guò)多,成本上升,房企都放棄了,你何曾見過(guò)房企在深圳拍地這么斤斤計(jì)較,只能說(shuō)現(xiàn)在市場(chǎng)太差了,深圳的土地都不香了。

        北京這邊情況也并不樂(lè)觀。

        原計(jì)劃7月底進(jìn)行的第三輪土拍,目前已經(jīng)推遲到了8月中下旬,據(jù)說(shuō)也是目前房企拿地意愿不強(qiáng)。

        這些開發(fā)商都怎么了?一線城市的土地都不愿意拿了嗎?

        01

        銷售大幅下滑,房企一線城市土地都不敢拿了

        易居最近發(fā)布了一份Top30房企月報(bào),從7月份的拿地情況來(lái)看,環(huán)比增長(zhǎng)的只有保利、越秀、招商、華發(fā)、華潤(rùn)、金茂;而其他房企7月拿地均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。


        問(wèn)題是當(dāng)前房企的融資,已經(jīng)開始緩慢增長(zhǎng)。

        易居的數(shù)據(jù)顯示:7月TOP30房企合計(jì)融資規(guī)模313.8億人民幣,同比增加22.7%,環(huán)比增加26.3%,融資規(guī)模同環(huán)比均有一定提升。


        融資既然在緩慢增長(zhǎng),那房企一直不敢拍地,一定是銷售環(huán)節(jié)出了問(wèn)題。

        以北京為例,7月北京新房網(wǎng)簽4672套,環(huán)比下降2.8%,環(huán)比還好,如果同比的話差距就大了。大家可以仔細(xì)看下圖,2021年7月北京新房成交7650套,今年7月同比去年少賣了3000套房子。


        從Top30房企1--7月累計(jì)銷售額來(lái)看,只有越秀地產(chǎn)銷售額同比正增長(zhǎng),其余29家房企銷售額同比去年下降了三成多。

        新房賣不出,房企暫時(shí)也不敢拿地了。

        但是財(cái)政等不了呀,為了鼓勵(lì)房企拿地,刺激新房銷售,一直穩(wěn)坐泰山的一線城市,也迎來(lái)了一波政策松動(dòng)潮。

        廣州購(gòu)房社保要求出現(xiàn)松動(dòng),非廣州市戶籍人士的納稅證明斷繳或補(bǔ)繳累計(jì)不超過(guò)三個(gè)月的,視同正常繳納,可購(gòu)房。

        此外,已退休的非廣州市戶籍人員能夠提供在廣州市退休的證明材料、退休之日前五年在廣州市連續(xù)納稅證明的,可購(gòu)房。

        緊接著上海,也乘著疫情之后恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的理由,悄然把“三價(jià)就低”政策放松,直接把上海的豪宅給二次引爆,連帶著改善盤也一并點(diǎn)燃了。

        而這次,就連對(duì)樓市調(diào)控最克制的北京都坐不住了,8月4日晚間發(fā)布消息在三個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

        02

        北京的政策有多大的水分

        消息一出,很多不負(fù)責(zé)任的自媒體小編一頓吹噓政策“信號(hào)非凡、意義重大”,甚至一些人直接說(shuō)北京取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

        但實(shí)際上,北京的政策效力真沒(méi)有他們謠傳的那么大。

        原文是北京住建委8月4日在公眾號(hào)上發(fā)布的《多措并舉提升老年家庭居住品質(zhì)營(yíng)造全齡友好型社區(qū)》。


        什么叫全齡友好項(xiàng)目呢?

        其最大的特點(diǎn)就是:對(duì)符合條件的購(gòu)買人群,給予一定政策支持,也就是降低購(gòu)房門檻。

        注意,這次全齡友好項(xiàng)目只有三個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn),分別是:昌平的北清橡樹灣、順義區(qū)的薛大人莊(懋源項(xiàng)目)、順義區(qū)福環(huán)(中海項(xiàng)目)。


        符合條件的購(gòu)買人群是指:中心城區(qū)(東城區(qū),西城區(qū))老年家庭(60周歲及以上)購(gòu)買上述試點(diǎn)項(xiàng)目時(shí),將戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的,給予系列支持政策。

        如何降低購(gòu)房門檻的:

        老年家庭名下無(wú)住房且無(wú)在途貸款的,購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%,以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率;

        購(gòu)買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的,按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行;

        其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。

        總結(jié)一下,這次政策有三個(gè)利好點(diǎn):1,取消認(rèn)房又認(rèn)貸;2提高了普宅線,140平米以下都按普通住宅政策走;3,接力貸。

        這三個(gè)利好點(diǎn)單拎出來(lái)一個(gè)對(duì)北京樓市都是核彈級(jí)別的影響,但是前提條件是只有特定三個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)該政策;特定人群也是東城西城區(qū)60歲以上老年家庭,并且要把東西城的戶口遷到順義昌平。

        單說(shuō)讓東城西城區(qū)老人把戶口遷出,就不太現(xiàn)實(shí)。再說(shuō),僅有這三個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn)新政,波及面太小了,成不了氣候。

        所以這個(gè)政策對(duì)北京樓市的影響微乎其微,此時(shí)祭出無(wú)非就是給即將到來(lái)的三批次土拍增加關(guān)注點(diǎn),同時(shí)進(jìn)一步疏解中心城區(qū)人口。

        那這條政策對(duì)于購(gòu)房者有什么影響呢?

        03

        政策放松會(huì)繼續(xù),金九銀十,北京可以買房了

        在這篇文章末尾,有這樣一句話:

        下一步,將在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,進(jìn)一步擴(kuò)大全齡友好項(xiàng)目建設(shè),同時(shí)研究對(duì)多孩家庭、職住平衡購(gòu)房等合理住房需求的支持措施。

        全齡友好社區(qū)試點(diǎn)還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大,并且針對(duì)多孩家庭、職住平衡等出臺(tái)更多放松政策,這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),是個(gè)十分重要的信號(hào)。

        因?yàn)橄癖本┻@樣的一線城市,任何一個(gè)政策細(xì)節(jié)的松動(dòng),就可能造成樓市比較大的反彈。

        而當(dāng)下北京的購(gòu)房窗口其實(shí)已經(jīng)打開。

        即將到來(lái)的九月,北京有多個(gè)熱盤集中入市:

        比如奶西村的望京樾

        京投發(fā)展的北熙區(qū)

        北清橡樹灣

        中海學(xué)仕里

        電建小瓦窯(華曦府)

        中海順義(湖光玖里)

        10月也有華潤(rùn)亞林西地塊,中建奶西村項(xiàng)目,最重磅的中建太陽(yáng)宮地塊也會(huì)在10月入市。


        當(dāng)前,房企新房不好賣,而融資問(wèn)題又沒(méi)有徹底解決,對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)現(xiàn)在依然要面臨流動(dòng)性緊縮的現(xiàn)狀,而且經(jīng)歷7~8月份的傳統(tǒng)淡季,房企壓力山大。

        而9~10月又到了每年的金九銀十,是一年中新房銷量最多的一段時(shí)期,決定了全年的銷售能否達(dá)標(biāo)。

        新房扎堆供應(yīng),在房企要跑量的前提下,一定會(huì)降價(jià)。

        中海學(xué)仕里7.95萬(wàn)/平的指導(dǎo)價(jià),目前釋放出來(lái)的信息,開盤7.5萬(wàn)/平;平西府的北清橡樹灣大部分房源開盤價(jià)也不會(huì)頂著指導(dǎo)價(jià)賣。

        另外,廣州深圳這些城市新開盤的特價(jià)房源也比比皆是,今年金九銀十馬上就要開始了,如果一線城市的小伙伴有買房的打算,一定要抓住這個(gè)時(shí)機(jī),如果真等來(lái)一線城市大的頂賬房,可能到時(shí)候房子都搶不到。