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本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：童潔

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

上海的盛夏，室外氣溫直逼39度。往年7-8月是樓市的淡季，炎熱的天氣阻擋了買家看房的熱情，中介門店、售樓處門庭冷落都在意料之中。

但今年有些不一樣。7月下旬開始，上海的房產(chǎn)中介迫不及待在社交平臺(tái)宣傳起了“樓市回暖”的喜訊，“7月二手房成交近2萬套”的消息刷屏。

在一家房產(chǎn)中介做店長(zhǎng)的沈立（化名）告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，這是去年上海發(fā)布二手房“三價(jià)就低”政策以來，他第一次真真切切感受到市場(chǎng)的暖意。如果用數(shù)據(jù)來說話，7月上海的確交出了年內(nèi)最好的一份二手房成交成績(jī)單。

一房一萬監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月上海二手房住宅成交約19650套，環(huán)比6月上漲約27.1%，成為年內(nèi)成交量最高的一個(gè)月，也創(chuàng)下近一年來的最高成交套數(shù)。

“現(xiàn)在不失為買房的好時(shí)機(jī)”

8月第一個(gè)周日的晚上11點(diǎn)半左右，沈立在朋友圈發(fā)布帶看日記，總結(jié)8月第一個(gè)忙到“腳不沾地”的日子。他寫到：“8月的第一個(gè)周末，一共睡了10個(gè)小時(shí)，吃了3頓飯，看了不知道多少套房子，恨不得有分身的能力”。

出于防疫的考慮，公司要求帶看全部實(shí)行預(yù)約制，通常在客戶沒有特殊原因的情況下，他都會(huì)將帶看時(shí)間安排在早上10點(diǎn)至晚上8點(diǎn)。最近，要求看房的客戶量增加，沈立不得不延長(zhǎng)帶看的時(shí)間，調(diào)整至“早9晚9”。

在這12個(gè)小時(shí)里，他至少要帶9組提前預(yù)約的客戶去看房，尤其到了周末，看房的客戶更多，同事忙不過來的時(shí)候，他還需要幫忙分擔(dān)帶看任務(wù)，一天下來帶看十幾組客戶都是常態(tài)。

“最近接待的這些買家大多數(shù)都是老客戶，有一部分買家是疫情前就在咨詢買房，6月全面解封后保持著聯(lián)系，大概半個(gè)月之前，他們看到我在朋友圈的帶看日記里寫市場(chǎng)回暖，擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)上漲，陸陸續(xù)續(xù)來預(yù)約看房。還有很多新客戶也是有同樣的擔(dān)憂，都集中出來看房?！?/p>

看房的人數(shù)多了，成交上漲也就成為自然而然的事了。7月末與房東簽下購(gòu)房居間協(xié)議的買家顧晶向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，買房是她在年初定下的目標(biāo)，原本計(jì)劃6月前完成，但經(jīng)歷封控后，她的想法曾發(fā)生轉(zhuǎn)變，一度想要放棄在上海購(gòu)房，將現(xiàn)金抓在手里。

“5月下旬中介問需不需要提前幫我預(yù)約看房，當(dāng)時(shí)我的回答是‘等一等’。之后和家人就今年是否買房商量過很多次，我和丈夫在深思熟慮后一致認(rèn)為，今年買房的計(jì)劃可以暫時(shí)擱置，不要讓自己有太大的壓力，等以后雙方的工作更加穩(wěn)定再考慮?！?/p>

就像沈立所說，“樓市回暖”的風(fēng)聲動(dòng)搖了顧晶的決心，她忍不住打開與中介的對(duì)話框，詢問近期房?jī)r(jià)的變化。起初，中介表示近期看房的人多了許多，議價(jià)空間越來越小，到后來，中介幾乎每天向她推薦房源，同時(shí)勸她“不要錯(cuò)過好房子”。

經(jīng)過中介多番勸說，顧晶心生焦慮。7月，中介告知顧晶，此前她有意向的兩套房子均已賣出，顧晶決定重啟購(gòu)房計(jì)劃。她迅速將目標(biāo)區(qū)域的房源信息看了一遍，篩選出一批感興趣的房源，要求中介為她排期看房。

“看房的過程比我想象的要順利，房源比上半年增加了很多，但沒有中介說的那么搶手，價(jià)格也可以商量。”顧晶認(rèn)為，在選擇增加、議價(jià)空間尚存的情況下，現(xiàn)在不失為一個(gè)買房的時(shí)機(jī)。

未見“報(bào)復(fù)性”買房

實(shí)際上，在上海全面解除封控的時(shí)候，外界有聲音認(rèn)為上海即將上演“報(bào)復(fù)性”買房。但即便是在年內(nèi)表現(xiàn)最好的7月，“報(bào)復(fù)性”買房也未發(fā)生。

沈立認(rèn)為，二手房成交增加背后與貸款政策的悄悄松綁有著莫大的關(guān)系。

去年8月，上海針對(duì)二手房市場(chǎng)出臺(tái)“三價(jià)就低”政策，規(guī)定在二手房交易中，買家申請(qǐng)房貸的額度以合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)三個(gè)價(jià)格中最低的報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。

一般而言，由賣家與買家商定而定的合同網(wǎng)簽價(jià)為“三價(jià)”最高，由房產(chǎn)交易中心自動(dòng)評(píng)估得出的核驗(yàn)價(jià)為次高，銀行對(duì)所交易房產(chǎn)做出的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估價(jià)為三者中最低的報(bào)價(jià)。

如此一來，買家在申請(qǐng)房貸環(huán)節(jié)就無法按照真實(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)進(jìn)行貸款。沈立稱，“三價(jià)就低”政策下，若買家購(gòu)買的為首套房，大多數(shù)房源的首付需要6-8成不等，僅極少數(shù)房源的首付比例能夠做到5成，政策松動(dòng)后，首套房的首付比例都能做到5成左右。

沈立以一套500萬元的房源為例，按照此前的政策，500萬元的房子銀行給出的評(píng)估價(jià)大多在300萬元左右，首套房貸滿65%的情況下，買家能申請(qǐng)到的房貸額度最高為195萬元，首付為305萬元。

近期政策松綁，銀行評(píng)估價(jià)有所上調(diào)，500萬元的房子評(píng)估價(jià)大致可以達(dá)到400萬元，首套房最高可貸260萬元，首付款為240萬元。也就是說，500萬元的房源，政策前后首付款差額達(dá)到65萬元，而房源的總價(jià)越高，差價(jià)也就越大。

不過，政策的松動(dòng)并不足以推動(dòng)樓市的“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”。沈立坦言，他所在門店7月的成交中，至少有6成為此前積壓的購(gòu)房需求，包括部分買家在6月解封后僅簽署居間協(xié)議，7月才完成網(wǎng)簽。

對(duì)比往年數(shù)據(jù)也可以看到，上海二手房市場(chǎng)與歷史成交高峰仍有距離。據(jù)一房一萬統(tǒng)計(jì)，與2020年、2021年同期相比，今年7月成交套數(shù)為三年內(nèi)最低；若對(duì)比近5年數(shù)據(jù)，今年7月的成交套數(shù)僅高于2018年；對(duì)比數(shù)據(jù)放大至十年，今年7月的成交套數(shù)則排在第6位。

“按照最近的趨勢(shì)，帶看量增加，但成交還沒有特別明顯的增長(zhǎng)，我推測(cè)8月出現(xiàn)‘報(bào)復(fù)性’買房的可能性也很小?！鄙蛄⒄f到。