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作 者丨張敏,實(shí)習(xí)生李佳媛

編 輯丨林虹

圖 源丨圖蟲

一份“百億紓困基金”方案的出臺(tái)，使鄭州成為近期最受關(guān)注的城市。

據(jù)大河報(bào)消息，《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》已由鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)至各開發(fā)區(qū)管委會(huì)，各區(qū)縣（市）人民政府及各部門、各有關(guān)單位。

按照方案內(nèi)容，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導(dǎo)、多層級(jí)參與、市場(chǎng)化運(yùn)作”原則，由中心城市基金下設(shè)立紓困專項(xiàng)基金，規(guī)模暫定100億元?；鸢凑铡澳富?子基金-項(xiàng)目”的模式運(yùn)作，采用四種方式進(jìn)行項(xiàng)目紓困。

8月5日，該基金的首個(gè)紓困項(xiàng)目落地。

在本輪樓市調(diào)整中，鄭州是震蕩幅度最大的城市之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2021年8月至2022年6月，鄭州新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)11個(gè)月下滑。在近期的停工停貸風(fēng)波中，鄭州也因涉及項(xiàng)目最多而受到關(guān)注。

在出臺(tái)樓市紓困政策方面，鄭州同樣走在前列。

今年3月1日，鄭州發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，其中涉及取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、給予房企貸款支持等18條多維度、大力度的政策調(diào)整。4月和6月，鄭州先后推出“青年人才新政”、棚戶區(qū)改造房票安置方案等政策，對(duì)合理需求進(jìn)行支持。

“百億紓困基金”方案的出臺(tái)，被認(rèn)為是又一項(xiàng)實(shí)質(zhì)性的紓困政策，在“保交樓、穩(wěn)民生”的政策背景下，對(duì)很多城市有著示范意義。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，目前該政策尚未全面鋪開，其最終效果也尚待進(jìn)一步觀察。但剖析鄭州樣本，仍然有助于對(duì)當(dāng)下的樓市現(xiàn)狀和紓困前景有更深刻的理解。

從棚改潮到“三條紅線”

鄭州樓市的發(fā)展，既與城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大勢(shì)有關(guān)，又得益于大規(guī)模的棚戶區(qū)改造。

“十二五”以來，鄭州市啟動(dòng)較大規(guī)模的棚戶區(qū)改造。棚改催生的大量需求，帶動(dòng)鄭州樓市高速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)和地價(jià)也不斷攀升。2016年，鄭州土地市場(chǎng)迎來高光時(shí)刻，當(dāng)年共誕生15個(gè)“地王”。

當(dāng)年10月，鄭州重啟“限購令”，樓市調(diào)控開始升級(jí)。至2017年5月，鄭州六次發(fā)文強(qiáng)化調(diào)控，將限購、限售等政策的強(qiáng)度和范圍不斷擴(kuò)大。政策力度空前，鄭州樓市也很快降溫。

“十三五”期間，鄭州繼續(xù)保持較大的棚改規(guī)模，但在嚴(yán)厲的調(diào)控下，市場(chǎng)并未大漲，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者把2017年至2021年的鄭州樓市稱為“橫盤期”。

2020年8月，以“三條紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理政策出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)去杠桿的大幕正式拉開。鄭州某資深房地產(chǎn)從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，“三條紅線”出臺(tái)后，銀行融資渠道率先收緊，開發(fā)商對(duì)信托、基金、美元債等非銀融資渠道的依賴逐漸增強(qiáng)。但到2021年下半年，這些非銀融資渠道也逐漸關(guān)閉。如今，鄭州本土開發(fā)商中，除少數(shù)頭部房企外，大部分已很難獲得融資。

2022年6月，始于江西景德鎮(zhèn)某項(xiàng)目的停工停貸風(fēng)波，開始向其他區(qū)域蔓延。根據(jù)易居研究院智庫中心的統(tǒng)計(jì)，截至7月16日，鄭州是涉及停工停貸案例最多的城市，共涉及32個(gè)項(xiàng)目。

易居研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-7月，包括鄭州市主城區(qū)和八個(gè)環(huán)鄭區(qū)域在內(nèi)的大鄭州市場(chǎng)供應(yīng)量大幅縮減，同比下滑約64%。今年上半年，鄭州新房成交量同比下滑近半，二手房成交量下滑兩成。

并非都是建業(yè)

形勢(shì)的變化，很快令鄭州房企不堪重負(fù)。2021年9月，一份建業(yè)集團(tuán)向河南省政府發(fā)出的求救信《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》廣泛流傳，后被當(dāng)事方確認(rèn)。建業(yè)集團(tuán)是河南省最大的房企，其銷售額在鄭州樓市的排名也十分靠前。

2022年春節(jié)后，建業(yè)繼續(xù)對(duì)組織構(gòu)架進(jìn)行調(diào)整，五級(jí)構(gòu)架精簡(jiǎn)到三級(jí)，總部有約一半的人員被分流到一線。5月31日，河南文旅投資集團(tuán)對(duì)“建業(yè)電影小鎮(zhèn)”和“只有河南·戲劇幻城”項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資；7月21日，河南鐵建投集團(tuán)入股建業(yè)，成為第二大股東。

8月8日，借助不動(dòng)產(chǎn)盤活、股東借款及境內(nèi)融資，建業(yè)完成2022年到期的5億美元6.875%優(yōu)先票據(jù)償還，公司年內(nèi)已無待還美元債。至此，建業(yè)的壓力總算有所緩解。

其他的河南房地產(chǎn)巨頭中，鑫苑已經(jīng)出現(xiàn)債務(wù)違約，正商、永威、康橋都面臨債務(wù)壓頂?shù)木置妗?/p>

一些中小房企的境遇更加困難。鄭州某中型房企高管向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，去年年末，公司實(shí)施了較大規(guī)模的人員優(yōu)化。其中，研發(fā)部門的裁撤比例在一半左右。2022年上半年，該公司又進(jìn)行了一輪人員優(yōu)化，同時(shí)還有普遍的降薪。

即便如此，當(dāng)下的情況還是令他擔(dān)憂?！胺倾y融資已經(jīng)暫停好幾個(gè)月了，銀行融資需要有抵押物，但公司沒法拿地，也就沒什么可抵押的?！彼f，公司曾嘗試出售項(xiàng)目，但在現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下，問津者寥寥，且條件“極為苛刻”。

他表示，公司已有一個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)，但目前能做的，只能是期待市場(chǎng)回暖，以及政府出手支持。

在鄭州，這類房企為數(shù)不少。該人士透露，得益于大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，不少鄭州本地房企在近些年應(yīng)運(yùn)而生，構(gòu)成鄭州樓市巨大的“長(zhǎng)尾”。在這條“長(zhǎng)尾”中，很多企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力嚴(yán)重不足。

在市場(chǎng)端，上半年一系列穩(wěn)樓市政策出臺(tái)后，鄭州樓市曾一度有所回溫。但停工停貸風(fēng)波的出現(xiàn)，使購房者的信心再度受挫。

今年6月，鄭州市房管局組織部分重點(diǎn)房企座談，在給予安撫、承諾支持的同時(shí)，也督促企業(yè)盡快復(fù)工。但事件的影響已經(jīng)開始擴(kuò)散。

“救項(xiàng)目、不救企業(yè)”

在這種情況下，“百億紓困基金”被寄予厚望。

今年7月19日，河南資產(chǎn)管理有限公司官網(wǎng)消息顯示，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司與河南資產(chǎn)管理有限公司近日達(dá)成共識(shí)，將聯(lián)合設(shè)立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

8月初，《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設(shè)立運(yùn)作方案》披露。具體來說，基金運(yùn)作模式為“母基金-子基金-項(xiàng)目”，由紓困專項(xiàng)基金與市區(qū)兩級(jí)國(guó)有公司、社會(huì)資本等組建子基金作為實(shí)施主體，原則上紓困專項(xiàng)基金出資比例不高于30%。

四種紓困模式也頗受關(guān)注，分別是：

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這種模式更加明確了城市和區(qū)級(jí)政府的責(zé)任，且有詳細(xì)的分類管理方案，相比其他類型的紓困政策，更有實(shí)際意義。

他指出，鄭州的保交樓形勢(shì)最嚴(yán)峻，如果鄭州采取上述紓困模式，能在一定程度上代表其他城市的政策導(dǎo)向，即堅(jiān)持市場(chǎng)化、法制化，商業(yè)可持續(xù)，絕不讓道德風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

鄭州房地產(chǎn)界的共識(shí)在于，該基金主要著眼于項(xiàng)目層面的運(yùn)作，大原則是“救項(xiàng)目、不救企業(yè)”，這也是監(jiān)管部門“保交樓、穩(wěn)民生”指導(dǎo)思想的體現(xiàn)。至于企業(yè)的生死存亡，仍然需要自我拯救。

8月5日，由鄭州國(guó)家中心城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金股份有限公司作為母基金出資設(shè)立的鄭州市房地產(chǎn)紓困基金牽頭、鄭州地產(chǎn)集團(tuán)有限公司參與，與河南建業(yè)投資控股有限公司就北龍湖金融島寫字樓項(xiàng)目達(dá)成合作。這也是該基金落地的首個(gè)項(xiàng)目。據(jù)介紹，后期擬通過建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，在龍湖金融島片區(qū)打造高端金融產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，助力鄭州市引入智慧產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

與外界的期待相比，該基金首個(gè)落地項(xiàng)目既非住宅類項(xiàng)目，母公司又沒有重大資金問題，似乎并不具備典型意義。

但有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這仍能說明一定的問題，即只有資產(chǎn)質(zhì)量較好、政府信譽(yù)高的項(xiàng)目和企業(yè)，才有望率先得到扶持。相比之下，歷史遺留問題多、母公司存在違約風(fēng)險(xiǎn)、本身質(zhì)量不高的項(xiàng)目，并不是主要的紓困對(duì)象。

“紓困基金不是萬能的，想要得救，首先要證明自己值得救。”該人士說。

截至記者發(fā)稿時(shí)，不少受訪的鄭州房企表示，尚未接到對(duì)旗下項(xiàng)目展開盡調(diào)評(píng)估的通知。

啟示

鄭州樓市紓困備受關(guān)注，皆因其被視為典型二線城市的代表，但實(shí)際上，鄭州樓市還有一些獨(dú)有的特征。

除棚改撬動(dòng)外，城市外擴(kuò)也帶動(dòng)了鄭州樓市的發(fā)展。2016年，鄭州市市域城市建成區(qū)面積為744.77平方公里，2021年增長(zhǎng)至1342.11平方公里，5年間近乎翻倍。

城市建成區(qū)面積的擴(kuò)大，使鄭州市的住房供應(yīng)大幅增加。其中，鄭東新區(qū)、金水區(qū)、高新區(qū)都是近年來新房供應(yīng)較大的區(qū)域。

同期，鄭州的常住人口從972.4萬人增至1274.2萬人，其帶來的新增住房需求，成為維持鄭州近幾年樓市交易的重要力量。

但相對(duì)于龐大的供應(yīng)量，樓市去化速度仍然不快。易居克而瑞智庫中心的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，鄭州市的住宅庫存為760萬平方米，雖然比去年同期略有下降，但按照現(xiàn)有的銷售節(jié)奏，去化周期仍然達(dá)到15個(gè)月，為近10年以來最長(zhǎng)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，這一情況也說明，鄭州樓市的供需基本面并不好。同時(shí)，近年來鄭州的房?jī)r(jià)漲幅不大，去年以來還出現(xiàn)了下跌。

他認(rèn)為，對(duì)于房企而言，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和有限的利潤(rùn)空間，都將是鄭州樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)挑戰(zhàn)。就這一輪調(diào)整來說，即使企業(yè)暫時(shí)渡過危機(jī)，市場(chǎng)要恢復(fù)元?dú)庖采行钑r(shí)日。

蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶則認(rèn)為，相比一些西部城市，鄭州樓市的危機(jī)并不算嚴(yán)重。宋延慶對(duì)鄭州樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展較為樂觀，他認(rèn)為，作為一個(gè)人口大省的省會(huì)城市，鄭州對(duì)省內(nèi)人口仍有較強(qiáng)的吸引力，樓市發(fā)展?jié)摿σ仓档闷诖?/p>

“市場(chǎng)沒有太大問題，是企業(yè)出了問題?！彼窝討c向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。根據(jù)他的調(diào)研，在這輪調(diào)整中，河南有很多房企得以幸免，其中包括一些區(qū)域性房企和小型房企。這些房企的共同特征在于，沒有打開非銀融資渠道，從而并未在“橫盤期”實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。

“不管是主動(dòng)選擇，還是試圖嘗試但沒能成功，凡是沒有打開非銀融資渠道的企業(yè)，幾乎都在這一輪調(diào)整中幸免了?！彼窝討c說，這也說明，盲目加杠桿已經(jīng)不適合現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代。

本期編輯 祝浩杰