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2023-01-31
到底要不要提前還房貸？
更新時間：2022-08-15 12:02:21作者：佚名
圖片來源@視覺中國
文｜市界，作者丨周奕航，編輯丨韓忠強
2022年以來，基金、股票等投資市場的下行讓許多投資者望而生畏，進而催生出“投資不如提前還房貸”的熱潮。然而在購房者們積極擺脫“負翁”身份的同時，部分銀行也開始了新動作。
8月1日，作為國有大行之一的交通銀行，發(fā)布了關于個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費調整的公告，宣布2022年11月1日后，提前還款收取補償金，具體以貸款合同中約定為準，收取比例為提前還款本金金額的1%。
公告發(fā)出后，引起網(wǎng)友熱議。有人對交通銀行的這項調整十分不滿，稱：“不還錢違約，提前還款居然也違約。”還有人表示：“提前還貸難道不應該向還款人發(fā)放1%獎勵金，交行是不是搞反了？”
但也有一部分用戶表示無奈。他們認為：和銀行比起來，用戶向來是弱勢群體。沒辦法，誰讓人家是老大呢。
01、交通銀行“不講武德”？
市界查詢了交通銀行官網(wǎng)，搜索該條公告后發(fā)現(xiàn)，銀行對提前還貸收取補償金的政策進行了部分調整，調整后的收費標準與之前相比較為嚴苛。
（來源：交通銀行官網(wǎng)）
本次調整前，在提前還款收取補償金方面，交通銀行的政策比較寬松。若用戶選擇部分提前還款，每年可以免收一次補償金，若后續(xù)再進行提前還款，按照1%的比例收取對應還款本金額的補償金。
若用戶選擇全部提前還款，交行僅對貸款期限在2—5年之間，且1年內全部提前還款的用戶，以及貸款期限在5年以上，且3年內全部提前還款的用戶，收取提前還款本金金額的1％，作為補償金。
而調整后的政策則修改為：提前還款補償金收取具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。在合同約定基礎上，各地分行具有補償金優(yōu)惠減免權限。該標準將于2022年11月1日起執(zhí)行。
公告發(fā)出后，輿論一片嘩然。甚至有憤怒的用戶認為：交通銀行的規(guī)則說變就變，這是在利用自己的行業(yè)地位，逼迫用戶遵守其制定的“霸王條款”。
也有交行用戶表示不解：“我的交通銀行貸款合同約定提前還款收取的違約金比例為零。但這條政策生效后，如果我選擇的提前還款時間或條件恰好在合同約定的范圍內，就需要按照還款金額的1%交違約金？”
（用戶提供）
當用戶還在因為這項調整憤憤不平之時，戲劇性的一幕發(fā)生了——交通銀行于8月2日緊急撤回了這條公告。也就是說，這條調整公告僅在官網(wǎng)留存了一天。
“公告已經撤回，目前辦理提前還款不收取補償金?！?/strong>市界來到了北京市朝陽區(qū)的一家交通銀行營業(yè)廳，網(wǎng)點的工作人員表示：“在手機APP上申請，通過后就可以辦理提前還款?！?/p> 除此之外，該網(wǎng)點人員還告訴市界：“很多家銀行都會對用戶提前還款的行為收取違約金，而北京市的交通銀行網(wǎng)點一直都是不收的。至于未來是否會收取，目前還不太清楚?！?/strong> 在社交平臺上，有工商銀行、中國銀行的用戶印證了這一說法，稱：“按照合同約定，提前還貸要交違約金?！?/p> 當然，是否收取補償金還是要取決于合同約定。如果有交行用戶的貸款合同約定收取補償金，最終執(zhí)行情況仍要以合同為準。 從用戶畫像來看，資金流較為充裕的中產是“提前還貸”的主力軍。而決策的背后，是用戶對未來經濟預期以及對工作穩(wěn)定性的考量。有人從節(jié)省利息的角度出發(fā)；有人受閑置資金沒有合適的投資渠道影響；亦有人為了減少債務選擇讓家庭縮表······大家的原因各不相同，但結果相似——他們不約而同地放棄了理財和投資，投身于“提前還房貸”的大業(yè)中。 02、近兩年最“劃算”的投資 “因為提前還貸，我擺脫了‘房奴’的身份，這個房子是我送給自己的生日禮物?！闭勂鹱约旱男雅e，嘉禾的眼角眉梢盡是笑意。 “最開始我貸款買房，從‘富婆’變成‘負婆’；如今我又提前還款，直接拿下了房子。這感覺，像是在坐過山車一樣。” 嘉禾是北京某互聯(lián)網(wǎng)大廠的一名研發(fā)工程師。今年32歲的她無疑是外人艷羨的對象：有學識有談吐，會理財懂投資，工作高薪，生活幸福。但2022年以來，由于投資市場持續(xù)低迷，連帶也影響了嘉禾的投資選擇。 “從今年的情況來看，超過6%的投資收益已經變成了一個抽象的符號，持續(xù)虧損是我和基金經理之間的默契，若是哪天賬戶翻紅，那就是不幸中的萬幸······在不能保證投資收益率超過房貸利率的情況下，還不如早些還了房貸，無債一身輕?！?/strong> 像嘉禾一樣選擇提前還貸的人不在少數(shù)。同樣在北京打拼的蓮子也辦理了提前還貸，不過他的理由和嘉禾有所不同?！白畛蹩紤]貨幣時間價值的因素，覺得工資在漲，但房貸不漲，未來的壓力會越來越小。但從現(xiàn)在的市場情況來看并不樂觀，我選擇將錢用在刀刃上，索性提前還清了房貸?！?/p> “身邊許多朋友的投資已然血本無歸。我雖然日子緊了點，但至少在北京有一個屬于自己的小家了?！?/p> 現(xiàn)在的社交媒體平臺上，提前還貸似乎已經成為了“流量密碼”。打開小紅書，分享提前還貸經驗的博主比比皆是。面對投資理財收益率下降，而房貸利率卻高居不下的情況，部分手有余錢的人表示，“與其看著手里的錢不能生錢而心生焦慮，倒不如換個思路提前還房貸。事實證明，這確實是個明智之舉?！?/strong> 身在廣州的笑笑算了一筆賬。六年前，她向銀行貸款120萬用于買房。以等額本息方式還款，每個月7200元月供，30年還清。如今六年過去了，她一共還了51萬的貸款，其中僅有19萬的本金，剩余的32萬都是貸款利息。 一般來說，購房者在向銀行貸款時會面臨等額本息和等額本金兩種選擇。其中等額本息是指每月還款總額不變，其中包含的利息和本金會隨著時間的變化有所調整。等額本金則是每個月所還本金固定，還款利息會根據(jù)剩余貸款本金的變化而變化，導致每月還款總額有所浮動。 （左圖：等額本息模式，右圖：等額本金模式。來源：交通銀行貸款計算器） 事實上，因還款額度固定且初期還款金額較少的特點，等額本息還款方式已成為多數(shù)購房者的首選。但也正是因為這個特點，用戶在還款過程中勢必要接受資金的分配邏輯——前幾年還的貸款利息遠高于本金，后續(xù)隨著貸款本金和剩余的利息減少，還款金額中的貸款利息呈下降的趨勢，相應的，本金占比逐漸增加。 反觀等額本金方式，由于每月還款的本金固定，利息部分逐月遞減，月還款額會呈現(xiàn)逐年遞減的趨勢。然而選擇等額本金模式會面臨月還款金額較高的情況，對于部分工薪階層來說，無疑是一筆不小的開銷。 針對提前還貸的現(xiàn)象，中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅認為：“年輕人決定提前還房貸的現(xiàn)象并不普遍，更沒有形成一種勢不可擋的潮流。實際上，受疫情影響、個人收入減少的影響，年輕人還貸壓力更緊張，許多人甚至面臨著停貸的窘境。” 一邊是購房者緊鑼密鼓地策劃提前還貸，另一邊的購房者卻還在為可能面臨的房貸斷供而憂心忡忡。反差之大，不禁讓人心生疑惑——消費者究竟是有錢了，還是沒錢了？ 03、交通銀行意欲何為？ 事實上，作為銀行的優(yōu)質資產之一，住房貸款在各大銀行中占據(jù)著舉足輕重的地位。 2018年-2021年四年間，交通銀行的個人按揭貸款余額持續(xù)增長，從1萬億增長到了1.49萬億，增長率為47.84%。與此同時，個人按揭貸款在客戶貸款中所占比例也在穩(wěn)步增長，從2018年的20.75%上漲到2021年的22.7%。 由于銀行的住房貸款規(guī)模與房地產行業(yè)的景氣程度息息相關，2021年以來，房地產行業(yè)深度調整，銀行也面臨著個人住房貸款有效需求不足的挑戰(zhàn)。央行數(shù)據(jù)顯示，2022年2月和4月，住戶貸款分別減少3369億元和2170億元。其中2月的居民中長期貸款減少459億元，4月的住房貸款減少605億元。 一直以來，客戶貸款產生的利息收入是銀行利息收入中最大的組成部分，而客戶貸款余額的增長，主要來自公司類和個人類中長期貸款。但結合目前的市場情況來看，銀行若想保持原來的客戶貸款規(guī)模和增速水平，道阻且長。 交通銀行年報數(shù)據(jù)顯示，2021年的客戶貸款總額約為6.15萬億元，其中個人類短期貸款平均余額為5474.18億，同比增長10.87%；個人類中長期貸款平均余額從2020年的1.3萬億增長至1.53萬億，較上年同期增長17.22%。 值得一提的是，即便在短期和中長期貸款余額雙升的情況下，受利率下行等多重因素影響，銀行的貸款收益率有所下滑。其中短期貸款產生的平均收益率從6.29%降至5.40%。中長期貸款產生的平均收益率從4.88%降到了4.85%。 為了盡可能地保住收益，交通銀行官宣調整了提前還貸收取補償金的政策，卻被市場解讀成為“不歡迎提前還貸”的信號。 對此，分析師溫暖表示：“銀行的房貸利率較之前大幅下降，收取補償金一方面是為了增加債務人的提前還款成本、彌補未來利息損失；另一方面，受國家向實體經濟讓利等政策影響，銀行的中間業(yè)務收入也有所下滑。通過收取補償金的方式，可以增加中間業(yè)務收入，緩解讓利實體經濟產生的損失?！?/p> 雖然提前還款在一定程度上可以釋放個人房貸額度，促進銀行資金回流，但從銀行視角來看，若用戶選擇提前還款，綜合時間和利率等因素考慮，部分銀行后續(xù)極有可能會處于一種“有錢卻無處投”的尷尬境地。 也就是說，用戶提前還款大概率會打亂銀行的借貸計劃、進而影響其利息收入，隨之而來的，還有重新尋找貸款人所產生的風控成本。 對于銀行來說，現(xiàn)階段最好的辦法就是以不變應萬變——通過維持現(xiàn)有的貸款客戶規(guī)模來收取貸款利息。交通銀行撤回的公告或是基于此方面考慮。 對此，有交行用戶在社交平臺上表示：“君子喻于義，小人喻于利。作為國有大行，不要總想著取之于民，與民雙贏才是王道。” （文中嘉禾、蓮子、笑笑、溫暖均為化名）
