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2023-01-31
廊坊松綁限購，不少燕郊業(yè)主想“漲了就拋掉”
更新時間：2022-08-22 14:14:45作者：未知
一條潮白河、一條永定河，這是北京與河北省廊坊市北三縣、南三縣的分界。
正是由于咫尺之隔，且房價遠低于北京，廊坊北三縣的燕郊等地一度成為北京外溢需求和炒房客的樂土。但后期，隨著限購政策的出臺，燕郊房價急轉(zhuǎn)直下，廊坊市乃至整個環(huán)京地區(qū)樓市都經(jīng)歷了一輪大幅調(diào)整。
日前，廊坊市政府正式官宣，取消戶籍、社保（個稅）等方面不適應當前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房資格條件。
目前來看，一方面，消費者的購房積極性并不高，另一方面，開發(fā)商也在喊虧本賣房。此番廊坊取消限購限售，將會給燕郊樓市帶來什么影響？
在燕郊買房的人
2008年時，燕郊、固安等環(huán)京房價不到4000元/平方米。隨著一系列利好政策的落地，在2017年初，燕郊的房價已漲至4萬元/平方米，單價最高的項目已達到4.5萬元/平方米；固安、大廠等地房價已漲至2萬元/平方米。
張龍完整經(jīng)歷了一場財富泡沫。2009年時，他以5000元/平方米的價格在燕郊上上城買了一套60平方米的房子，2017年初，他這套小戶型的房子單價漲至近4萬元/平方米，總價超200萬元，張龍簡直不敢相信，但眼看著買房的人蜂擁而至，本想賣掉房子的他猶豫了，想著再等一等還能漲。
但隨后政策變了。2017年3月，廊坊市的部分區(qū)縣開始限購；2017年6月，廊坊樓市限購進一步升級，全市范圍內(nèi)外地戶籍需有3年社?；蚣{稅證明，且限購一套，本地戶籍限購兩套。
張龍這一等，就是房價隨后急轉(zhuǎn)直下，他的這套房一路跌至1.5萬元/平方米左右。
事實上，整個環(huán)京區(qū)域都遭遇類似情況。曾經(jīng)領漲房價的燕郊由4萬多元/平方米一直降到2萬元/平方米以內(nèi)，固安也由2萬元/平方米降到1萬元/平方米。
2017年初，在樓市最瘋狂的時候，王剛花了180多萬元在固安大衛(wèi)孔雀城買了一套房。隨后房價跌跌不休，王剛感覺形勢不妙，便在網(wǎng)上掛牌出售。
2018年，王剛掛了150萬，但根本沒人看房。2020年，王剛將房價下調(diào)到130萬，但當時的市場價在120萬，還是沒多少人來看房。等到王剛將房價調(diào)到120萬時，市場又跌到了110萬左右。今年上半年，王剛等了5年不見起色，著急用錢的他最終以近100萬的價格出手，虧了數(shù)十萬元離場。
還有許多高位上車的人，根本就無法脫手，想賣都賣不了。
在2017年初，李霞在高位出手，以首付100萬、貸款200萬、總價300萬買了固安一套小高層花園洋房，但是現(xiàn)在房子只能賣100多萬，連銀行的貸款都不夠，李霞想著每月上萬的房貸，心里很不是滋味。
更令李霞難受的是，她的生意每況愈下，手頭上急需用錢，但這套房子根本就沒法賣。由于房貸高達200萬元，即使賣了房子，按流程客戶會先付一部分首付40萬元或50萬元，但這部分錢還不夠支付房貸，那就無法解押，后面的手續(xù)也就無法繼續(xù)下去，李霞現(xiàn)在只能等著。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年廊坊新建商品住宅成交近5萬套，此后年成交一度僅有1萬套左右。
乍暖還寒的市場
2020年時，多個城市的房價曾一度迎來反彈，但廊坊的燕郊、大廠等北三縣區(qū)域和固安等南三縣依然陷入下行。
2022年，全國樓市遭遇大幅下滑，多個城市相繼松綁樓市調(diào)控政策。
2022年6月17日，廊坊市發(fā)布《關于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》。
不過，具體內(nèi)容只有后面的五條，第一條政策顯示為“略”。
后面的五條政策包括：降低住房公積金貸款首付比例，公積金貸款購買首套自住房，首付比例不低于20%；在房貸利率方面，首套住房貸款利率下限調(diào)整為相應期限LPR減20個基點。
此外，廊坊還對于安置房、人才購房等方面做出了多項規(guī)定，比如將存量商品住房作為籌集棚戶區(qū)改造、城中村改造安置房和籌集保障性租賃住房的重要渠道，允許被安置人在貨幣化安置、異地實物安置、回遷安置中自主選擇。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，公布時被省略的第一條政策就是取消戶籍社保等購房資格限制。
21世紀不動產(chǎn)固安區(qū)域的中介人員表示，取消限購的政策從6月份就開始執(zhí)行了，市場一下子活躍起來，從6月下半月到7月份，21世紀不動產(chǎn)等貝殼系在固安的二手房成交量接近1000套。
聯(lián)眾二手房一家門店的中介肖明告訴中國新聞周刊，7月份，看房的人突然增多，市場熱度飆升，僅他們一家店就成交了40套房。
固安金融街融府置業(yè)顧問告訴中國新聞周刊，從6月下半月開始，整個廊坊放開限購，他們項目也在這個月正式開盤，售樓處有不少外地來的購房者。
但很快，市場突然發(fā)生了變化。
肖明表示，進入8月份，客戶像一下子消失了一般，突然就沒什么人來看房了，8月至今成交的房子只有個位數(shù)，市場又有入冬的感覺。
上述21世紀不動產(chǎn)中介人員也表示，市場變化太快，8月份的看房量、成交量，相比7月份大幅減少。據(jù)他觀察，一方面，由于之前疫情阻隔，燕郊、固安等地的購房需求暫時被抑制，隨著限購放開和疫情有效管控，這部分需求迅速釋放；另一方面，市場上很多低價優(yōu)質(zhì)房源成交了，性價比高的房源存量變少了，也影響到消費者的入市積極性。
中國人民大學國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大告訴中國新聞周刊，當前，消費者觀望情緒濃厚，市場陷入深度博弈中。
8月5日，廊坊市公布《廊坊市扎實推動全市經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡》，其中顯示，廊坊優(yōu)化調(diào)整住房限購、限售政策，包括取消戶籍、社保（個稅）等方面不適應當前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房資格條件；對招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待；取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。
松綁限購的靴子終于明明白白落地。
地區(qū)間或進一步分化
“隨著政策放松，如果房價大漲，哪怕回不到2017年燕郊的最高點，我也會考慮將房子拋掉”，張龍告訴中國新聞周刊。
有類似想法的人并不少，不過，短期內(nèi)廊坊樓市大漲并不現(xiàn)實。
中指研究院監(jiān)測顯示，2022年7月，廊坊市新建商品住宅成交1215套，環(huán)比下降50.9%，同比下降16.9%。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜向中國新聞周刊表示，當前廊坊市場并未出現(xiàn)回暖，究其原因，一方面，前幾年環(huán)京市場的快速升溫主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動，而近幾年北京住房供應逐漸增加，同時疫情防控嚴格，環(huán)京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求基本“消失”；另一方面，環(huán)京區(qū)域近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展不及預期，人口導入有限，在市場下行階段，本地剛需入市節(jié)奏也放緩，因此，即便取消限購限售等政策，對交易市場的提振效果或有限，短期廊坊地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢或難改。
“房價很難有進一步下跌的空間了”，固安金融街融府置業(yè)顧問對此表示，他們項目是在2021年6月拿地，樓面地價近6000元/平方米，現(xiàn)在項目賣12000元/平方米左右，算上建安成本，以及資金成本、人力成本、稅費成本等，目前可謂是虧本賣房。
位于河北燕郊的福成·禧悅里項目于2019年拿地，地價成本近1萬元/平方米，目前銷售價為1.9萬元/平方米。該項目銷售人員向中國新聞周刊表示，目前的利潤空間非常低。
中指研究院監(jiān)測顯示，2022年6月廊坊成交樓面價為3097元/平方米，同比下跌19.55%，環(huán)比上漲64.34%。分區(qū)域來看，上半年，三河市樓面價達到6105元/平方米，廣陽區(qū)樓面價為3403元/平方米。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
而從成交價格看，廊坊新房價格連續(xù)19個月下跌。2022年6月，廊坊新建住宅平均價格為11697元/平方米，環(huán)比下跌0.37%。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
從地價和房價走勢看，廊坊市場比之前理性很多，項目的盈利空間也大幅降低。
盡管如此，在廊坊多地，價格戰(zhàn)正在一定程度上演。
近期，位于固安一中對面的石榴湖山春曉項目開盤，其銷售均價不到1萬元/平方米。其銷售人員告訴中國新聞周刊，6月單月項目賣了數(shù)十套，銷售業(yè)績比金融街融府要好。
對此，上述金融街融府的置業(yè)顧問表示，盡管項目位置更好，配套更優(yōu)質(zhì)，但由于拿地成本高，已經(jīng)是虧本賣房了，沒法打價格戰(zhàn)，有些客戶自然就流失了。
浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長范建雙告訴中國新聞周刊，未來中國房地產(chǎn)市場的主基調(diào)是地區(qū)間的分化，有上升潛力的地區(qū)主要集中在一二線城市和部分有發(fā)展?jié)摿Φ氖鞘校渌奈寰€城市基本會以漫長的陰跌為主。
況偉大表示，當前，全國樓市正進行筑底，三四五線城市面臨供過于求的壓力，其調(diào)整期將會更長。
范建雙表示，要避免房地產(chǎn)市場大漲大跌，應該探索新的住房發(fā)展模式，其核心是解決房地產(chǎn)市場長效發(fā)展機制問題，當然，這需要通過一攬子政策建立基礎性制度，包括土地制度、稅收制度、投融資制度等。
（文中張龍、王剛、李霞、肖明為化名）
作者：劉德炳
一條潮白河、一條永定河，這是北京與河北省廊坊市北三縣、南三縣的分界。
正是由于咫尺之隔，且房價遠低于北京，廊坊北三縣的燕郊等地一度成為北京外溢需求和炒房客的樂土。但后期，隨著限購政策的出臺，燕郊房價急轉(zhuǎn)直下，廊坊市乃至整個環(huán)京地區(qū)樓市都經(jīng)歷了一輪大幅調(diào)整。
日前，廊坊市政府正式官宣，取消戶籍、社保（個稅）等方面不適應當前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房資格條件。
目前來看，一方面，消費者的購房積極性并不高，另一方面，開發(fā)商也在喊虧本賣房。此番廊坊取消限購限售，將會給燕郊樓市帶來什么影響？
在燕郊買房的人
2008年時，燕郊、固安等環(huán)京房價不到4000元/平方米。隨著一系列利好政策的落地，在2017年初，燕郊的房價已漲至4萬元/平方米，單價最高的項目已達到4.5萬元/平方米；固安、大廠等地房價已漲至2萬元/平方米。
張龍完整經(jīng)歷了一場財富泡沫。2009年時，他以5000元/平方米的價格在燕郊上上城買了一套60平方米的房子，2017年初，他這套小戶型的房子單價漲至近4萬元/平方米，總價超200萬元，張龍簡直不敢相信，但眼看著買房的人蜂擁而至，本想賣掉房子的他猶豫了，想著再等一等還能漲。
但隨后政策變了。2017年3月，廊坊市的部分區(qū)縣開始限購；2017年6月，廊坊樓市限購進一步升級，全市范圍內(nèi)外地戶籍需有3年社?；蚣{稅證明，且限購一套，本地戶籍限購兩套。
張龍這一等，就是房價隨后急轉(zhuǎn)直下，他的這套房一路跌至1.5萬元/平方米左右。
事實上，整個環(huán)京區(qū)域都遭遇類似情況。曾經(jīng)領漲房價的燕郊由4萬多元/平方米一直降到2萬元/平方米以內(nèi)，固安也由2萬元/平方米降到1萬元/平方米。
2017年初，在樓市最瘋狂的時候，王剛花了180多萬元在固安大衛(wèi)孔雀城買了一套房。隨后房價跌跌不休，王剛感覺形勢不妙，便在網(wǎng)上掛牌出售。
2018年，王剛掛了150萬，但根本沒人看房。2020年，王剛將房價下調(diào)到130萬，但當時的市場價在120萬，還是沒多少人來看房。等到王剛將房價調(diào)到120萬時，市場又跌到了110萬左右。今年上半年，王剛等了5年不見起色，著急用錢的他最終以近100萬的價格出手，虧了數(shù)十萬元離場。
還有許多高位上車的人，根本就無法脫手，想賣都賣不了。
在2017年初，李霞在高位出手，以首付100萬、貸款200萬、總價300萬買了固安一套小高層花園洋房，但是現(xiàn)在房子只能賣100多萬，連銀行的貸款都不夠，李霞想著每月上萬的房貸，心里很不是滋味。
更令李霞難受的是，她的生意每況愈下，手頭上急需用錢，但這套房子根本就沒法賣。由于房貸高達200萬元，即使賣了房子，按流程客戶會先付一部分首付40萬元或50萬元，但這部分錢還不夠支付房貸，那就無法解押，后面的手續(xù)也就無法繼續(xù)下去，李霞現(xiàn)在只能等著。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年廊坊新建商品住宅成交近5萬套，此后年成交一度僅有1萬套左右。
乍暖還寒的市場
2020年時，多個城市的房價曾一度迎來反彈，但廊坊的燕郊、大廠等北三縣區(qū)域和固安等南三縣依然陷入下行。
2022年，全國樓市遭遇大幅下滑，多個城市相繼松綁樓市調(diào)控政策。
2022年6月17日，廊坊市發(fā)布《關于支持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的六條政策措施》。
不過，具體內(nèi)容只有后面的五條，第一條政策顯示為“略”。
后面的五條政策包括：降低住房公積金貸款首付比例，公積金貸款購買首套自住房，首付比例不低于20%；在房貸利率方面，首套住房貸款利率下限調(diào)整為相應期限LPR減20個基點。
此外，廊坊還對于安置房、人才購房等方面做出了多項規(guī)定，比如將存量商品住房作為籌集棚戶區(qū)改造、城中村改造安置房和籌集保障性租賃住房的重要渠道，允許被安置人在貨幣化安置、異地實物安置、回遷安置中自主選擇。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，公布時被省略的第一條政策就是取消戶籍社保等購房資格限制。
21世紀不動產(chǎn)固安區(qū)域的中介人員表示，取消限購的政策從6月份就開始執(zhí)行了，市場一下子活躍起來，從6月下半月到7月份，21世紀不動產(chǎn)等貝殼系在固安的二手房成交量接近1000套。
聯(lián)眾二手房一家門店的中介肖明告訴中國新聞周刊，7月份，看房的人突然增多，市場熱度飆升，僅他們一家店就成交了40套房。
固安金融街融府置業(yè)顧問告訴中國新聞周刊，從6月下半月開始，整個廊坊放開限購，他們項目也在這個月正式開盤，售樓處有不少外地來的購房者。
但很快，市場突然發(fā)生了變化。
肖明表示，進入8月份，客戶像一下子消失了一般，突然就沒什么人來看房了，8月至今成交的房子只有個位數(shù)，市場又有入冬的感覺。
上述21世紀不動產(chǎn)中介人員也表示，市場變化太快，8月份的看房量、成交量，相比7月份大幅減少。據(jù)他觀察，一方面，由于之前疫情阻隔，燕郊、固安等地的購房需求暫時被抑制，隨著限購放開和疫情有效管控，這部分需求迅速釋放；另一方面，市場上很多低價優(yōu)質(zhì)房源成交了，性價比高的房源存量變少了，也影響到消費者的入市積極性。
中國人民大學國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大告訴中國新聞周刊，當前，消費者觀望情緒濃厚，市場陷入深度博弈中。
8月5日，廊坊市公布《廊坊市扎實推動全市經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展的一攬子措施及配套政策明白卡》，其中顯示，廊坊優(yōu)化調(diào)整住房限購、限售政策，包括取消戶籍、社保（個稅）等方面不適應當前房地產(chǎn)市場形勢的限制性購房資格條件；對招才引智高端人才、招商引資企業(yè)高管、北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待；取消非本地戶籍居民家庭的住房限售年限要求。
松綁限購的靴子終于明明白白落地。
地區(qū)間或進一步分化
“隨著政策放松，如果房價大漲，哪怕回不到2017年燕郊的最高點，我也會考慮將房子拋掉”，張龍告訴中國新聞周刊。
有類似想法的人并不少，不過，短期內(nèi)廊坊樓市大漲并不現(xiàn)實。
中指研究院監(jiān)測顯示，2022年7月，廊坊市新建商品住宅成交1215套，環(huán)比下降50.9%，同比下降16.9%。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜向中國新聞周刊表示，當前廊坊市場并未出現(xiàn)回暖，究其原因，一方面，前幾年環(huán)京市場的快速升溫主要依靠北京外溢自住及投資需求帶動，而近幾年北京住房供應逐漸增加，同時疫情防控嚴格，環(huán)京跨城通勤受到一定影響，北京外溢需求基本“消失”；另一方面，環(huán)京區(qū)域近幾年產(chǎn)業(yè)發(fā)展不及預期，人口導入有限，在市場下行階段，本地剛需入市節(jié)奏也放緩，因此，即便取消限購限售等政策，對交易市場的提振效果或有限，短期廊坊地區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢或難改。
“房價很難有進一步下跌的空間了”，固安金融街融府置業(yè)顧問對此表示，他們項目是在2021年6月拿地，樓面地價近6000元/平方米，現(xiàn)在項目賣12000元/平方米左右，算上建安成本，以及資金成本、人力成本、稅費成本等，目前可謂是虧本賣房。
位于河北燕郊的福成·禧悅里項目于2019年拿地，地價成本近1萬元/平方米，目前銷售價為1.9萬元/平方米。該項目銷售人員向中國新聞周刊表示，目前的利潤空間非常低。
中指研究院監(jiān)測顯示，2022年6月廊坊成交樓面價為3097元/平方米，同比下跌19.55%，環(huán)比上漲64.34%。分區(qū)域來看，上半年，三河市樓面價達到6105元/平方米，廣陽區(qū)樓面價為3403元/平方米。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
而從成交價格看，廊坊新房價格連續(xù)19個月下跌。2022年6月，廊坊新建住宅平均價格為11697元/平方米，環(huán)比下跌0.37%。
數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS
從地價和房價走勢看，廊坊市場比之前理性很多，項目的盈利空間也大幅降低。
盡管如此，在廊坊多地，價格戰(zhàn)正在一定程度上演。
近期，位于固安一中對面的石榴湖山春曉項目開盤，其銷售均價不到1萬元/平方米。其銷售人員告訴中國新聞周刊，6月單月項目賣了數(shù)十套，銷售業(yè)績比金融街融府要好。
對此，上述金融街融府的置業(yè)顧問表示，盡管項目位置更好，配套更優(yōu)質(zhì)，但由于拿地成本高，已經(jīng)是虧本賣房了，沒法打價格戰(zhàn)，有些客戶自然就流失了。
浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長范建雙告訴中國新聞周刊，未來中國房地產(chǎn)市場的主基調(diào)是地區(qū)間的分化，有上升潛力的地區(qū)主要集中在一二線城市和部分有發(fā)展?jié)摿Φ氖鞘?，其他三四五線城市基本會以漫長的陰跌為主。
況偉大表示，當前，全國樓市正進行筑底，三四五線城市面臨供過于求的壓力，其調(diào)整期將會更長。
范建雙表示，要避免房地產(chǎn)市場大漲大跌，應該探索新的住房發(fā)展模式，其核心是解決房地產(chǎn)市場長效發(fā)展機制問題，當然，這需要通過一攬子政策建立基礎性制度，包括土地制度、稅收制度、投融資制度等。
（文中張龍、王剛、李霞、肖明為化名）
作者：劉德炳