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2023-01-31
龍湖地產(chǎn)工抵房的秘密|清流·金融地產(chǎn)
更新時間：2022-08-23 12:02:35作者：未知
出品|清流工作室
作者|王曉悅 主編|趙妍
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“地產(chǎn)優(yōu)等生”龍湖集團（00960.HK）最近日子不太平。國際評級機構(gòu)瑞銀下調(diào)龍湖評級至中性，目標價砍半，導致龍湖在8月10日股債雙殺。此外，市場還傳出龍湖商票逾期、預(yù)計月底破產(chǎn)的說法，隨后被龍湖一一發(fā)文澄清。
龍湖集團表示，公司并沒有逾期的商票，且從去年開始已不做商票，目前商票余額只有7億元。清流工作室發(fā)現(xiàn)，龍湖可能正在采用另一種模式——工抵房解決供應(yīng)商債務(wù)。
最近幾個月，各大社交平臺上涌現(xiàn)大量龍湖旗下項目的工抵房，其中以重慶地區(qū)、東北地區(qū)較多。清流工作室注意到，2021年底龍湖集團的應(yīng)付賬款等總額為1342億元。
龍湖集團向清流工作室表示，因處于半年報靜默期，無法提供上半年工抵房具體數(shù)據(jù)。
不過，雖然未能提供整體的工抵房金額數(shù)據(jù)，龍湖地產(chǎn)重慶區(qū)域、山東區(qū)域、東北區(qū)域等多個項目的售樓部均確認，項目存在工抵房的情況。外部銷售人員以及部分供應(yīng)商，亦證實了存在工抵房現(xiàn)象。
值得注意的是，瑞銀在報告中下調(diào)龍湖評級的重要原因是，根據(jù)2021年底的閑置資金及2022年上半年的現(xiàn)金流出情況，包括龍湖在內(nèi)的四家主要房企均在2022年上半年產(chǎn)生了負的自由現(xiàn)金流。
龍湖地產(chǎn)的工抵房現(xiàn)象，與此前機構(gòu)所稱的龍湖現(xiàn)金流緊張之說，有沒有關(guān)系呢？
大量工抵房涌現(xiàn)社交平臺
清流工作室注意到，今年以來尤其是近幾個月，在抖音、小紅書等社交平臺上，大量龍湖地產(chǎn)的工程抵款房集中出現(xiàn)。
工程款抵房，簡稱工抵房，一般是房地產(chǎn)開發(fā)商用于給施工單位等供應(yīng)商抵付工程款的房子。開發(fā)商用自己的產(chǎn)品抵扣工程款，減少了現(xiàn)金流出，這是不少公司應(yīng)對資金相對緊缺時采用的一種策略。
盡管未能提供整體的的工抵房金額數(shù)據(jù)，但是龍湖地產(chǎn)的多個區(qū)域銷售部、外部銷售人員以及部分供應(yīng)商，均證實了存在工抵房現(xiàn)象。
“今年龍湖抵出的房源比較多。”一位在重慶地區(qū)專門銷售工抵房的銷售人員向清流工作室表示。他近期的多條動態(tài)都在推銷龍湖的工抵房，更表示沒想到龍湖會在短時間推出幾十套工抵房，而此前他銷售的大多是融創(chuàng)等房企的工抵房。
一位龍湖供應(yīng)商的內(nèi)部人員透露，近期公司在龍湖的一個項目中，也拿了幾十套工抵房。他所在的公司是龍湖的總包商，承接了龍湖在重慶近三分之一的工程，未結(jié)欠款金額較大。
這些工抵房除了工程方自己賣、交給第三方中介賣，還可以放在龍湖自營的中介公司甚至龍湖的項目銷售團隊賣。一位重慶地區(qū)的龍湖員工表示，基本上所有在售的項目都有工抵房可選購。
清流工作室根據(jù)公開信息統(tǒng)計，全國各地尤其以重慶、東北、山東等地在售的工抵房最多。其中在浙江和寧波等地，多位中介打出龍湖工抵房銷售宣傳文案，單個項目的工抵房數(shù)量也多達20套至30套。
“（在售工抵房是）很多施工隊的?！币晃徽憬匿N售人員表示。
清流工作室以購房者身份致電龍湖重慶區(qū)域、山東區(qū)域、東北區(qū)域等多個項目的售樓部，工作人員均表示，項目的確有工抵房，而重慶某較大的項目抵出的工抵房有幾十套。
這些被用于抵賬的工抵房，往往處在更難銷售的樓層。一位濟南地區(qū)銷售人員代銷了兩套龍湖工抵房，一套位于一層、一套位于頂樓，因此遲遲未能出手。
工抵房銷售的另一重阻礙是，為了維護龍湖樓盤自身的銷售業(yè)績，部分樓盤不允許自然到訪的客戶購買工抵房。這意味著，在購買工抵房前，客戶不被允許實地看房，這也是大部分工抵房都在網(wǎng)上尋找客戶且折扣較大的重要原因。
“這些都是在內(nèi)部推廣，沒有放在售樓部那里賣。”一位廣東地區(qū)的龍湖銷售告訴清流工作室，工程方委托開發(fā)商賣，但只能內(nèi)部推廣，也沒有放在二手平臺出售。因此工程方的三套工抵房比同地段房子降價了四五十萬以上，但目前也只賣出一套，剩余兩套放了三個月至今沒有成交。
為了回籠資金，工抵房大多以打折方式出售，這意味著供應(yīng)商收回的現(xiàn)金比工程合同要低。前述龍湖總包商內(nèi)部人員表示，工抵房中的現(xiàn)房銷路較好，公司也需要每套降價20到30萬元才能全款清掉，目前公司剩下還在售的工抵房大多是期房。
大部分購買工抵房的人沒有能力一次性付款，需要辦理貸款。一位在廣東地區(qū)銷售龍湖工抵房的人員表示，一旦業(yè)主需要辦理銀行貸款，中間各種手續(xù)至少要耗費半年時間，工程方才能拿到這筆售房款。這一說法，與前述山東地區(qū)銷售人員了解的一致，“回款需要一年半載”。
消化應(yīng)付賬款、推高銷售額？
龍湖的此次工抵，可能部分選擇尚未開盤銷售的項目進行預(yù)先抵扣，其中一些樓盤并不是龍湖獨資。
比如寧波地區(qū)的海曙龍湖天玥，被傳近期推出32套工抵房。該項目的開發(fā)商是寧波龍卓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，龍湖集團持有70%股權(quán)，剩余30%股權(quán)由合作方中天控股集團有限公司間接持有。
重慶地區(qū)推出較多工抵房的樓盤龍湖煥城項目，開發(fā)商是重慶龍湖舜允房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是龍湖集團和香港置地集團的合資公司，雙方各持有50%股權(quán)。
濟南漢裕光年項目推出工抵房，該項目開發(fā)商是濟南中垠鑫熙置業(yè)有限公司，龍湖地產(chǎn)僅持有35%股權(quán)，剩余股權(quán)由中垠地產(chǎn)持有，而中垠地產(chǎn)是奧園集團和山東頤養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團有限公司的合資公司。
因此，龍湖還需要說服合作方同意預(yù)先工抵。
對供應(yīng)商來說，工程款抵扣成房子，再折價出售，不僅麻煩，而且最終收回的資金明顯縮水。但對龍湖而言，這是目前最快解決表內(nèi)應(yīng)付賬款的辦法，可以提前緩解年末應(yīng)付款。
龍湖2021年末應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、其他應(yīng)付款及應(yīng)付費用合計為1342億元，而銀行現(xiàn)金為881億元。今年前3個月，龍湖的發(fā)債主體重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司披露，公司其他應(yīng)付款從2021年底的678.59億元增長到2022年3月底的837.36億元。
一位中介人員向清流工作室提供了龍湖與總承包商的抵扣協(xié)議書。協(xié)議書顯示，龍湖旗下一家子公司對總包商負有債務(wù)，并用另一個關(guān)聯(lián)公司的樓盤房屋進行抵債。工抵房共計6套，總價款約330萬元，用于抵扣總包商的兩份工程合同款，分別在2022年6月30日及2022年12月30日進行財務(wù)處理。而這兩個時間點，恰好是上市公司中期業(yè)績報告和全年業(yè)績報告截止日的前一天。
工抵的另一個好處，是預(yù)先抵扣實際拉長了整個項目的去化周期，可以提升樓盤的去化率。而且打開了部分房源界限制，利于有效去化，緩解現(xiàn)金流壓力。
去化率，指的是一段時間內(nèi)樓盤的銷售與供應(yīng)量的比值。龍湖大量的工抵房，在消化應(yīng)付賬款的同時，還可能推高了公司的銷售額。
龍湖今年年初至6月底，合同銷售金額合計是565.1億元，這當中有多少是工抵房貢獻的？重慶龍湖煥城項目，一季度共銷售478套，成交金額為7.5億元。據(jù)龍湖銷售人員透露，該項目從99平方到170平方五類戶型均有工抵房。
解決供應(yīng)商債務(wù)問題，顯然是龍湖上半年工作的重點。在推出大量工抵房的同時，龍湖也已將供應(yīng)鏈金融用到極致。
5月16日，龍湖供應(yīng)鏈ABS發(fā)行總規(guī)模4.02億元，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券利率3.50%。該產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)為供應(yīng)鏈上游306家中小供應(yīng)商對龍湖的應(yīng)收賬款。今年前6個月，龍湖供應(yīng)鏈ABS融資規(guī)模為68億元，排行業(yè)第三。供應(yīng)鏈金融本質(zhì)上是信用債，并不計入房企的有息負債中。