2023成都積分入學(xué)什么時候開始申請
2023-01-31
重磅！粵系房企復(fù)牌，地產(chǎn)仿佛照進一束光
更新時間：2022-08-25 11:29:45作者：未知
停牌74個交易日之后，這家粵系房企，復(fù)牌了。
今年，因年報“難產(chǎn)”，有14家中資房企集體停牌，龍光成功復(fù)牌。
昨晚，龍光集團發(fā)布重磅公告，公布2021年度業(yè)績，達成復(fù)牌指引，股票于今日恢復(fù)交易買賣。
不管怎么說，復(fù)牌是對投資者負(fù)責(zé)任，直面資本市場的檢驗。
今年，政策層面給地產(chǎn)派了很多“糖”，松調(diào)控、大降息，但還沒讓樓市嗨起來。
眼睜睜地看著地產(chǎn)變成“地慘”，氣氛已經(jīng)烘托到這里了，還差什么？
還欠一個確定性。
買股票和買房都是同樣的投資邏輯，無非是看好它未來的確定性，但現(xiàn)在房企還存在一個不確定性：如何解決到期債務(wù)和資產(chǎn)貶值的問題。
在股市里，我們常用一個詞——利空出盡，如今，地產(chǎn)的“利空”都出完了嗎？
龍光的復(fù)牌，可以算是一個標(biāo)志性事件！
漫畫 說財貓繪
誰能最先爬出流動性困難，誰才能擁有話語權(quán)。
怎么爬？觀察了這么多家房企對到期債務(wù)的態(tài)度，終于看出了點貓膩。
下半年
房企到期債務(wù)3100億！
業(yè)績決定房企的未來，而債務(wù)，則決定一家房企有沒有明天。
如果連存活都難，就更別談利潤和未來了，那都是浮云。
當(dāng)2022年還剩下三分之一的時間，不禁要問一句，房企下半年到期債務(wù)還有多少？
先對過去的這半年，房企的債務(wù)情況做個簡單回顧：
1.三道紅線全踩的房企數(shù)量，從2020年的2家增加到2021年的10家（甚至更多）；
2.截至2021年末，67家頭部上市房企的有息負(fù)債合計56808億元，按6個點計算，每年利息高達3400億；
3.到目前為止，（不完全統(tǒng)計）正式宣告?zhèn)鶆?wù)違約的房企有32家，超20家房企就旗下的30多筆債券進行展期。
4.2022上半年，房企到期債券規(guī)模3417億元；下半年，房企到期債券規(guī)模3102億元。
今年償債巔峰的7月可算是熬過去了，接下來的8-12月，房企依舊不能松一口氣。
其中10月是下半年到期債券的“小高峰”，但四季度房企債券到期規(guī)模處于全年低位。
房企資金來源有三，一是經(jīng)營性現(xiàn)金流，這個來錢渠道從去年開始降速，且變得不穩(wěn)定、不可靠；
二是投資性現(xiàn)金流，疫情之后資產(chǎn)減值損失，投資不虧已經(jīng)很難得；剩下最后一個渠道，是融資性現(xiàn)金流。
上半年，房企債券到期的規(guī)模將近3500億，而發(fā)行境內(nèi)外債券的規(guī)模只有2068億元（CRIC數(shù)據(jù)），說明融資也難，資金缺口1500億，借新（債）還舊（債）的方式很難延續(xù)。
不過，最黑暗的時刻，不就在黎明破曉前？
別讓債務(wù)“爛尾”
到這個時候，其實沒必要“妖魔化”房企了。
拿個人來比喻，如果你突然失去工作和收入，或者原本30年的房貸，讓你今年就得還完，個人財務(wù)也很容易爆雷。
這時候個人能怎么辦？
有人會選擇成為老賴，茍活于世。
有人會選擇努力一把，讓銀行給點時間，緩一緩。
開發(fā)商可選的無非只有三個，還債、違約（不還）以及展期。
即便有想還債的心，但也沒那個錢；違約，對行業(yè)信用的影響過于惡劣；對于大部分的民企而言，展期成了唯一的選擇。
換一種說法，展期，其實是以時間換空間的做法。
我們看到，今年就債務(wù)進行展期的上市房企已經(jīng)超過20家。
舉個例子，富力的10筆美元債展期，為亞洲房企最大債務(wù)重組案例，某種程度上，給了地產(chǎn)美元債復(fù)蘇的信心。
對比其他房企的債券展期，多數(shù)為1年以內(nèi)，而富力的這10筆美元債整體展期時長較長，為3-4年，也給了房企足夠的喘息時間。
并且，富力的10筆美元債中，利率從最高的一筆12.375%下修至6.5%，降低了償債成本。
另外，華南城的5只美元債展期為1-2年，利率整體也下降至9%。
不論是時間成本還是償債成本，債券展期能緩解當(dāng)下房企資金的流動性，爭取更多發(fā)展空間。
企業(yè)活下去了，才能繼續(xù)維持經(jīng)營，創(chuàng)收創(chuàng)利償還債務(wù)。
目前來看，和去年相比，房地產(chǎn)市場的政策和金融環(huán)境，都已經(jīng)有了很大改善。
漫畫 說財貓繪
尋求平衡
整體盤活債務(wù)
從上述這點來看，展期的負(fù)債其實在某種程度“變好”了，我們指的這個“好”，是對于陷入流動性危機的企業(yè)而言。
改變房企高負(fù)債的現(xiàn)狀，就需要更多智慧和謀略。
漫畫 說財貓繪
我們發(fā)現(xiàn)，龍光集團近期在公告中稱，主動停付5筆美元債的利息。
就在昨天晚上，龍光集團在公告中進一步透露，目前已經(jīng)完成12筆公開市場債券的展期工作。
能展期，說明企業(yè)還是具有一定的說服力。
投資人是最不希望債務(wù)爛尾的。據(jù)悉，龍光已與100多個境外投資人建立了良好的溝通機制。
龍光稱，與投資人溝通進展順利，他們也表示愿意支持其繼續(xù)保持經(jīng)營持續(xù)和穩(wěn)定。
以前在地產(chǎn)圈，對于龍光多少有耳聞。
事實上，龍光資產(chǎn)不差。但迫于下行市場，其表示主動對境外債務(wù)進行管理，并表示將盡快提交一套境外債務(wù)管理方案。
主動出擊總好過被動違約。
龍光提出要主動管理債務(wù)，暫付境外債的本息，整體考慮境外債的管理和兌付，目的有兩個。
一方面，是公平對待所有境外投資人，另一方面，則是從整體上通盤考慮債務(wù)和資金的壓力，強化現(xiàn)金流管理，保證財務(wù)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。
目前，龍光已委任海通國際為財務(wù)顧問，評估公司資本結(jié)構(gòu)，并探討所有可行的整體債務(wù)管理方案，與投資人保持良好溝通。
近期，龍光還完成一筆境外銀團貸款展期，獲得全體銀團成員的全力支持，愿意與公司共度難關(guān)。
假設(shè)用時間管理的四象限法則來看，原則上“保交樓”、賣房去庫存、以及“償還債務(wù)”這些事都很重要。
但保交樓和賣房的重要性優(yōu)先于償債，企業(yè)能恢復(fù)正常運營，最終償還債務(wù)的可能性才更大。
債務(wù)展期傳遞出積極信號，意味著，房企從資金緊張的陰霾中走出來的概率又大了一點。
債務(wù)到期，既考驗房企，也考驗投資人。
龍光在積極化債的同時，今年前7月的地產(chǎn)經(jīng)營也是馬不停蹄，據(jù)悉，龍光完成項目交付近2.7萬套，合約交付率達到100％。
為了加快銷售回款，龍光還采取多項措施，上半年減少拿地支出，管控行政成本及資本開支等，著力保施工和保交樓，在債務(wù)管理和穩(wěn)定經(jīng)營之間實現(xiàn)平衡。
房企“利空出盡”，會不會等到“云開霧散”的那一天？
我們建了一個粉絲交流群，在這里可以互相探討財經(jīng)，暢聊地產(chǎn)、汽車、金融等，分享一手資料，但要文明守群規(guī)。