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記者/ 張蕊 實(shí)習(xí)記者/ 蘇子涵

編輯/ 楊寶璐

交通銀行8月1日發(fā)布提前還款需還賠償金公告

銀行卡扣款的第二天，許星辰看到了中國建設(shè)銀行（下稱建行）發(fā)送的電子回執(zhí)，130萬的房貸已結(jié)清，沒有扣違約金。早在簽貸款合同的時(shí)候，她就和建行約定了提前還款不收違約金，前提是按約還款滿一年后才可以?！耙院笤儋I房得問清楚提前還貸的各項(xiàng)條款，比如什么時(shí)候可以還、一年可以還幾次、 提前還有沒有違約金，能不能縮短貸款年限等。”

但并非所有人都能像她這樣幸運(yùn)。多位貸款買房的業(yè)主告訴深一度記者，他們想提前還貸，卻被告知得向銀行支付違約金，金額從一個(gè)月利息到六個(gè)月利息不等。

8月1日，交通銀行在官網(wǎng)發(fā)布公告，對(duì)個(gè)人按揭類貸款、個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。交通銀行表示，2022年11月1日起，個(gè)人按揭類貸款（包括個(gè)人住房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、個(gè)人廠房貸款）及個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)），提前還款補(bǔ)償金收取具體以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。

這是第一次，銀行將提前還貸的違約金正式“擺上臺(tái)面”。來自中指研究院的研究報(bào)告顯示，2022年上半年，受多地疫情反復(fù)等因素影響，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)。而由于現(xiàn)行的房貸利率高出股票、理財(cái)?shù)韧顿Y產(chǎn)品的收益率不少，越來越多的年輕人加入到了提前還貸的隊(duì)伍中，想要早日擺脫“負(fù)翁”的身份。

8月，許星辰一次性還清了所有房貸

業(yè)主：想盡辦法提前還款

8月4日，許星辰在建行的APP上進(jìn)行了提前還款的預(yù)約，隨后將125萬元存進(jìn)了卡里。10天之后，建行劃走了該筆款項(xiàng)，她正式宣布告別房貸。

促使她提前還款的原因是貸款利率過高。2019年許星辰買房時(shí)，正值寧波房?jī)r(jià)新一輪上漲，買房的人多，貸款需要等時(shí)間。許星辰選擇在建行辦理貸款，利率5.85%，她貸了130萬，選擇等額本息的還款方式，每個(gè)月還款7600元，一開始其中的利息超過6000元。

2022年7月，是許星辰還房貸的第31個(gè)月，她算了一筆賬，已經(jīng)還了的23萬元貸款中，主要都是利息，本金才還了不到5萬元，于是她決定賣掉一套老房子，再加上和丈夫兩人的存款，一次性還清所有房貸?！?019年這套房的價(jià)格是27200元/平方米，加上中介費(fèi)和稅費(fèi)等，成本大約為28000元/平方米?！痹S星辰告訴記者，這個(gè)價(jià)格在寧波算比較高了。

現(xiàn)在，她所住小區(qū)的成交價(jià)已漲到35000元/平方米。她算了一筆賬，除去利息等各項(xiàng)成本，還能浮盈30萬?！斑@說明當(dāng)時(shí)貸款買房、現(xiàn)在提前還款的決定是正確的?！?/p>

抱著同樣想法而提前還貸的不止許星辰一人，2019年，26歲的李曉雯和丈夫在南京買了房。那是他們的首套房，兩人向興業(yè)銀行申請(qǐng)了151萬元的組合貸款——其中商貸51萬，期限30年。

最初，李曉雯和丈夫并沒有考慮過提前還貸，每個(gè)月他們按部就班地還3000元的商貸與5000元的公積金貸款。直到2021年初，他們發(fā)現(xiàn)手頭有一些閑錢，決定拿出一部分提前還貸，“沒有好的理財(cái)項(xiàng)目，提前還又能省很多利息?！崩顣增┱f，當(dāng)年5月，他們提前還了20萬元的商貸，之后商貸的月供降到了每月1800元。她決定在今年底再提前還一次。

2022年8月，看到網(wǎng)上都在談提前還款需要支付違約金的事，李曉雯還特地去查閱了自己當(dāng)時(shí)簽的商貸合同。按照合同規(guī)定，商業(yè)貸款部分提前還款無需繳納違約金，只要提前15日向銀行書面申請(qǐng)、每年還款不超過2次、每次不少于1萬元即可?！凹词怪Ц哆`約金，我也會(huì)選擇提前還貸。”李曉雯認(rèn)為，相比幾十萬元的利息來說，幾千塊的違約金不算什么。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，很多購房者之所以提前還款，是因?yàn)榉抠J利率比較高，他們覺得不劃算，“（還款初期）每個(gè)月所還貸款里超過三分之二都是利息?！眹?yán)躍進(jìn)說，也不排除有些人想把住房貸款全部還完后，去做經(jīng)營貸或者抵押貸。

中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的一位專家告訴記者，他也注意到了這兩年提前還貸的購房者明顯多了起來，“存量房的利率高，而包括定期存款等其他理財(cái)方式的收益率又比較低，提前還款不僅可以降低利息負(fù)擔(dān)，降低杠桿，也是抵御風(fēng)險(xiǎn)的一種表現(xiàn)?！?/p>

銀行：提前還貸要交違約金

現(xiàn)在，年輕人們紛紛在社交平臺(tái)分享提前還貸“正確的打開方式”——商業(yè)貸款可以提前還，公積金貸款不建議還。如果銀行沒有限制，有錢就還。如果有限制，那就最大程度的利用能夠提前還款的次數(shù)。

不少購房者提前還貸的原因是因?yàn)槭杖霚p少，再就業(yè)困難，索性提前還貸。有人寫道，“因?yàn)樾袠I(yè)變動(dòng)，夫妻二人面臨失業(yè)，加上又懷孕，怕寶寶出生后，收入不穩(wěn)定還要想著房貸，索性咬牙還清了所有房貸，真的無債一身輕”。也有人因?yàn)槭杖霚p少，不夠每月應(yīng)該支付的房貸，為了避免斷供，不得已借錢先還清了全部房貸。

然而，房貸不是想提前還就能還。廣東的李大偉在電話咨詢工行客服有關(guān)事宜時(shí)，客服表示，提前還貸需要支付6個(gè)月的利息，也就是54000元作為違約金?！拔覇査懿荒苌僖恍?，對(duì)方說不行?！崩畲髠フf。他覺得54000元的違約金確實(shí)有些多，不過當(dāng)年所簽的貸款合同中，白紙黑字注明了提前還貸不僅需要提前3個(gè)月申請(qǐng)，還要繳納違約金，他找不出轉(zhuǎn)圜的理由。

李大偉2019年買的房，貸款200萬，期限30年，等額本息還款，利率5.3%，每月還款12500元。理工男的他對(duì)金融信息不敏感，沒注意過每個(gè)月房貸的構(gòu)成比，只是準(zhǔn)時(shí)還款。直到2022年的4月，他看到自己的還貸詳單，才發(fā)現(xiàn)原來之前每個(gè)月的還款中，有9000元都是利息，本金只有3500元。

疫情以來，李大偉的收入開始變得不穩(wěn)定，他怕未來還貸會(huì)成問題，于是在和家人商量之后，他決定提前還清全部房貸。

不甘心的他直接去銀行，找到了當(dāng)年幫他辦理貸款的信貸員。對(duì)方明確表示，提前還款需要支付6個(gè)月的貸款利息作為違約金?！拔揖秃退?，讓他想辦法給我減少一些費(fèi)用。后來他松了口，說如果我能找到其他人去銀行辦貸款，我的違約金就能減免?！崩畲髠ジ嬖V記者。

李大偉開始在自己的朋友圈里尋找需要貸款的朋友，半個(gè)月后，他找到了一個(gè)想做抵押貸款的朋友，于是趕緊帶朋友去工行辦貸款手續(xù)。作為回報(bào)，銀行在7月中旬順利通過了他的提前還款申請(qǐng)，沒收違約金。

“提前還款一直都有違約金，只不過之前銀行生意好，被減免了?！便y行從業(yè)者王亞楠告訴記者，現(xiàn)在部分銀行開始收違約金是因?yàn)橘Y金成本過高。她解釋，市場(chǎng)好的時(shí)候，銀行不愁把錢“放”出去，也就不太在意客戶是否提前還款。但現(xiàn)在，放貸很難，銀行當(dāng)然不愿意讓人提前還款。

交通銀行信貸專員李瀟也明顯感到，2022年上半年以來，咨詢提前還貸的人變多了。有時(shí)一天要接十幾個(gè)咨詢電話。他統(tǒng)計(jì)了一下，想提前還貸的購房者，房貸利率基本都在5%以上。李瀟并不希望對(duì)方提前還貸，因?yàn)檫€進(jìn)來容易，再貸出去就難了。

李瀟說，他勸對(duì)方買基金，收益高，能覆蓋房貸，但對(duì)方說，基金這兩年也虧損嚴(yán)重，不保險(xiǎn)；他勸對(duì)方手里應(yīng)該留一些現(xiàn)金應(yīng)急，但對(duì)方表示，還完房貸心里更踏實(shí)，再存錢也來得及，“我也勸過他們可以再首付一套房，現(xiàn)在房?jī)r(jià)低，可對(duì)方覺得房?jī)r(jià)還會(huì)跌?！崩顬t總結(jié)，“只要有問的，十有八九就是肯定要（提前）還的。”

當(dāng)理財(cái)收益低于房貸利率，不少人選擇提前還貸降低負(fù)債（圖片來源于互聯(lián)網(wǎng)）

當(dāng)理財(cái)收益低于房貸利率

許星辰告訴記者，之所以選擇提前還貸，是因?yàn)樽罱睦碡?cái)產(chǎn)品收益率一路走低，與其把錢拿去投資，不如用來減少負(fù)債。

在許星辰的印象中，2015年前后，她還能在銀行找到收益率5%左右、風(fēng)險(xiǎn)較低的保本理財(cái)產(chǎn)品，但這幾年理財(cái)產(chǎn)品的收益率一路走低。

目前，完全無風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)產(chǎn)品收益率已跌至2.5%-2.7%之間。“也有收益率在4%-5%的，但這種理財(cái)產(chǎn)品并不是完全無風(fēng)險(xiǎn)，其中會(huì)有15%-20%的股票配額。誰能保證在股市里只賺不賠？”徐星辰說，萬一碰到“黑天鵝”事件，那只會(huì)賠得更多。雖然銀行三年定期的利率大約是4%，沒有風(fēng)險(xiǎn)，但許星辰覺得，不能把錢一放三年不動(dòng)，而是要讓它流動(dòng)起來。算來算去，她認(rèn)為提前還貸最劃算。

許星辰記得，支付寶剛有理財(cái)產(chǎn)品的時(shí)候，活期利率高達(dá)7%，那時(shí)候沒人想著提前還款，都愿意把錢放進(jìn)支付寶掙利息差，“如果投資回報(bào)率高，誰會(huì)提前還貸？”

也有人勸許星辰別一次性全部還貸，手里要留一部分現(xiàn)金，以備不時(shí)之需。但她覺得不需要，“現(xiàn)在是信用社會(huì)，信用好，隨時(shí)能在各類金融平臺(tái)借到錢。”她舉例，3個(gè)銀行的信用貸一共能借60萬，借唄能借20萬，這就80萬了。再加上可以抵押房產(chǎn)，應(yīng)付一般突發(fā)情況絕對(duì)沒問題。相比手里留現(xiàn)金，維持良好的信用更重要。

李大偉也想過拿出200萬去投資或理財(cái)，但看來看去，都覺得要不是風(fēng)險(xiǎn)大，要不是收益率低?！叭绻找媛识疾荒芨采w利息，那為什么不提前還貸呢？”李大偉說。

一名購房者在社交平臺(tái)上分享自己提前還貸的經(jīng)歷時(shí)表示，還款3年累計(jì)歸還47.5萬，其中本金19.5萬，利息28萬，算賬后，該購房者認(rèn)為，“提前還貸也是理財(cái)，畢竟沒有任何投資能確保年化收益可以一直穩(wěn)定保持在5%以上?！?/p>

房地產(chǎn)貸款是中國銀行業(yè)最重要的資產(chǎn)業(yè)務(wù)之一

銀行也要“上門找客戶”了

李瀟承認(rèn)，這兩年，銀行不愿意大家提前還款有個(gè)很重要的原因就是錢越來越不好“放”出去了，前幾年行情好的時(shí)候，銀行沒錢放貸，客戶只能排隊(duì)等審批。但現(xiàn)在有個(gè)客戶，就趕緊把錢“放”出去，“最快的時(shí)候，第一天申請(qǐng)，第三天就放了款?！?/p>

從事房產(chǎn)中介的許星辰表示，2021年上半年，她的一個(gè)客戶申請(qǐng)房貸，等了三個(gè)月才“放”下來，“銀行批準(zhǔn)了，但沒錢?！倍F(xiàn)在，房貸“放”下來最快只需要2天，最慢也不過10天。前幾年銀行信貸員只需要坐在辦公室，等人去貸款，如今也得開始“上門”招攬生意，“要和各個(gè)中介公司搞好關(guān)系?！?/p>

許星辰稱，二手房的貸款基本都是中介去辦理，選擇哪個(gè)銀行也是由中介來決定的，客戶一般不會(huì)反對(duì)。所以銀行信貸專員就需要和中介搞好關(guān)系，才能讓中介給自己多介紹客戶，“以前客戶想要快點(diǎn)放款，就不停地催中介，中介再去催合作銀行。現(xiàn)在不用催，銀行的信貸專員也會(huì)盯著讓貸款快一些發(fā)放?！?/p>

王亞楠表示，銀行放貸的資金多數(shù)來自銀行的資本金和客戶存款，客戶存款需要銀行支付利息，如果錢都“放”不出去，就只能銀行自己承擔(dān)利息。也有貸款是銀行用理財(cái)資金支付的，如果用到這部分錢，違約金就會(huì)比較高。因?yàn)槔碡?cái)?shù)馁Y金成本本身就很高，“銀行掙的就是利差?！?王亞楠說，如果合同有約定需要支付違約金，那就必須走減免程序，否則審計(jì)會(huì)追究銀行的責(zé)任。

專家們普遍認(rèn)為，提前還貸收取違約金的做法一直存在，只是過去房貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，銀行不愁找不到客戶，為了搶占市場(chǎng)，就不收違約金，這樣能吸引更多的客戶去銀行貸款?！昂贤锒紩?huì)有一些苛刻的條款，但主動(dòng)權(quán)在銀行手里，由銀行來確定要不要實(shí)施?！鄙鲜鲋袊鞘薪?jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)的專家稱。

在李大偉提前還貸的將近190萬元中，有一部分是他和妻子的父母給湊的，“本來我想有多少還多少，但想想高額利息，覺得不能再給銀行打工了，就厚著臉皮問家里借了錢?！彼f。還完貸款的那一天，他和妻子還專程出去慶祝一番，“心里很輕松，就像自己掙了200萬?！?/p>

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，除嚴(yán)躍進(jìn)外，其余采訪對(duì)象為化名）

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