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華為創(chuàng)始人任正非口中的寒氣，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)提前一年感受到了?，F(xiàn)在，即便連最優(yōu)秀的央企地產(chǎn)商、凈利王中海地產(chǎn)，都出現(xiàn)了凈利潤(rùn)下滑。

中海已經(jīng)是表現(xiàn)最好的了。在這個(gè)中報(bào)季里，超60家房企出現(xiàn)虧損，金額達(dá)十幾億、幾十億，是房地產(chǎn)歷史上從未有過(guò)的情形。

不過(guò)對(duì)中海這家經(jīng)過(guò)大風(fēng)大浪的房企而言，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、穿越周期的理念，早已刻在骨子里。面對(duì)行業(yè)艱難的狀況，他們更多展現(xiàn)出了信心，既有對(duì)自家公司的信心，也有對(duì)行業(yè)未來(lái)的信心。

上半年，中海砸600億買地、并購(gòu)，用真金白銀展示了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心。在8月24日的業(yè)績(jī)會(huì)上，中國(guó)海外發(fā)展董事局主席顏建國(guó)拋出了自己對(duì)行業(yè)的最新判斷：短期承壓，長(zhǎng)期樂(lè)觀，房地產(chǎn)的下半場(chǎng)仍然會(huì)是10萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)。

資本市場(chǎng)也對(duì)中海傳遞的樂(lè)觀給予正面反饋，8月24日當(dāng)天，中海財(cái)報(bào)發(fā)布后股價(jià)從-2.87%逐步拉升，至收盤收漲1.54%，并且在8月25日收漲4.8%。

穩(wěn)住

上半年，中海實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1037.9億元，歸母凈利潤(rùn)為167.4億元，相比去年同期的營(yíng)收1078.8億元、歸母凈利潤(rùn)約為207.8億元，出現(xiàn)了明顯下滑。在一直讓中海引以為傲的凈利潤(rùn)率上，上半年也從去年同期的19.3%，下滑至16.1%。

凈利潤(rùn)下滑的背后，是中海這樣的好學(xué)生，在行業(yè)低潮期里，壓力也不小。

不過(guò)通過(guò)全方位精細(xì)化管理，中海的利潤(rùn)率依然保持在行業(yè)領(lǐng)先水平，凈利潤(rùn)大概率仍將蟬聯(lián)行業(yè)第一，之前，銷售冠軍碧桂園發(fā)布盈利預(yù)警，預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)僅有2-10億。

中國(guó)海外發(fā)展副總裁郭光輝表示，中海的融資成本、管理費(fèi)用和行銷費(fèi)用低，這些都會(huì)增厚利潤(rùn)。

與此同時(shí)，中海的“三道紅線”指標(biāo)依然優(yōu)秀。上半年中海剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為54.58%，凈負(fù)債率為38.96%，現(xiàn)金短債比為2.41，繼續(xù)穩(wěn)健地保持在“綠檔”水平。

更厲害的是，其加權(quán)平均融資成本為3.44%，較2021年底的3.55%進(jìn)一步降低。報(bào)告期內(nèi)手持現(xiàn)金1253.2億元，占總資產(chǎn)比例的13.9%。這使得中海比其他玩家有更足的底氣，能夠抵御眼下行業(yè)里的寒氣。

在報(bào)告期內(nèi)，中海在主流城市的市場(chǎng)份額也在持續(xù)提升。在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，以及香港市場(chǎng)的合約銷售額，占整體銷售額的36.8%。在其聚焦的重點(diǎn)城市里，有29個(gè)城市處于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的前三名。

上半年，中海實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為人民幣1385億元，銷售排名上升至行業(yè)第四。雖然銷售額同比下滑33.2%，但較TOP10房企同比下降45.5%，表現(xiàn)出一定的韌性。

顏建國(guó)表示，上半年中海繼續(xù)抓住土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度降低的機(jī)遇，持續(xù)投入資源，進(jìn)一步強(qiáng)化中海在主流城市的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，大幅提升主流城市的市場(chǎng)份額。

今年上半年，中海在公開市場(chǎng)購(gòu)地耗資531億元，新增貨值達(dá)到1082億元。并且，在廣州、上海、成都等城市，中海耗資106.6億元，并購(gòu)了相關(guān)合作項(xiàng)目股權(quán)。

中海方面表示，當(dāng)前市場(chǎng)中，雖然并購(gòu)的機(jī)會(huì)不少，但中海新增土儲(chǔ)更多的還是來(lái)自公開市場(chǎng)。

中國(guó)海外發(fā)展行政總裁張智超解釋稱，在投資策略上，中海會(huì)聚焦主流城市、主流地段和主流產(chǎn)品。到目前為止，中海篩選了400-500個(gè)項(xiàng)目，每周都會(huì)在集團(tuán)層面上進(jìn)行研判，但目前符合“三個(gè)主流”的項(xiàng)目相對(duì)較少。

接下來(lái)，張智超補(bǔ)充稱，中海會(huì)保持比較進(jìn)取的姿態(tài)尋找項(xiàng)目。目前也在和一些金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理公司接觸，有些地方平臺(tái)手頭也有一些好項(xiàng)目可以合作。

顏建國(guó)表示，未來(lái)幾個(gè)月，中海會(huì)保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好的項(xiàng)目能夠進(jìn)來(lái)。

信心

雖然中海上半年業(yè)績(jī)表現(xiàn)還不錯(cuò)，但凈利潤(rùn)和銷售額的下滑，也仍然是這家優(yōu)質(zhì)房企歷史上極少出現(xiàn)過(guò)的，當(dāng)前的市場(chǎng)，危機(jī)重重。

顏建國(guó)認(rèn)為，短期市場(chǎng)的走勢(shì)，主要取決于兩方面：一是“出險(xiǎn)房企”遇到困難的解決進(jìn)度，二是宏觀經(jīng)濟(jì)的整體走勢(shì)。

出險(xiǎn)房企的問(wèn)題，近期已有很多樂(lè)觀的跡象。從中央到地方，從政府部門到企業(yè)主體，都重組過(guò)半，中南建設(shè)也先后獲得國(guó)家級(jí)、地方AMC的馳援；一些城市也陸續(xù)出臺(tái)紓困基金，保交樓、緩解房企流動(dòng)性壓力。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的韌性則讓顏建國(guó)相信，在宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升后，會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

經(jīng)歷過(guò)1997年亞洲金融風(fēng)暴的中海，深刻理解“敬畏市場(chǎng)”的極端重要性，但也深知危中有機(jī)，在別人恐懼時(shí)，往往有更多的機(jī)會(huì)。

這讓中海在保持謹(jǐn)慎的同時(shí)，又顯得異常進(jìn)取。

顏建國(guó)表示，在短期市場(chǎng)承壓的情況下，中海購(gòu)地金額和新增貨值在全行業(yè)名列前茅，用投資表達(dá)了對(duì)未來(lái)的信心。

就長(zhǎng)期市場(chǎng)來(lái)看，他判斷，以去年7月份開始的市場(chǎng)急速下滑為標(biāo)志，已然進(jìn)入了下半場(chǎng)。目前正處于上下半場(chǎng)的轉(zhuǎn)換期。

轉(zhuǎn)換需要一段時(shí)間，行業(yè)出清的過(guò)程，復(fù)雜且慘烈。但等到行業(yè)重整完了，進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)里的玩家、行業(yè)利潤(rùn)率都會(huì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的階段，達(dá)到另外一個(gè)平衡。

下半場(chǎng)里，市場(chǎng)總量將下行，但仍將會(huì)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。包括城市化率進(jìn)一步提升、約3億新市民的住房需求、超大城市與特大城市的人口聚集效應(yīng)及改善需求、以及住房折舊與新建的動(dòng)態(tài)平衡等。

顏建國(guó)認(rèn)為，接下來(lái)有效需求會(huì)繼續(xù)存在，市場(chǎng)空間仍舊巨大?？傮w上會(huì)保持在10萬(wàn)億左右，是個(gè)很龐大、很好的行業(yè)，是一個(gè)可以長(zhǎng)期堅(jiān)持的行業(yè)。

只不過(guò)在在下半場(chǎng)里，大家的玩法和上半場(chǎng)已經(jīng)不一樣了。

顏建國(guó)認(rèn)為，下半場(chǎng)房企專業(yè)化程度會(huì)越來(lái)越高，業(yè)務(wù)更加聚焦，過(guò)去很多同行在做了多元化探索后，都在回歸主業(yè)。此外，全國(guó)性房地產(chǎn)公司會(huì)減少，區(qū)域性房企會(huì)不斷誕生。

他判斷，房地產(chǎn)下半場(chǎng)將出現(xiàn)“三個(gè)分化”趨勢(shì)：一是市場(chǎng)分化，一二線和強(qiáng)三線城市將是主戰(zhàn)場(chǎng)；二是行業(yè)分化，行業(yè)集中度將顯著提升；三是企業(yè)分化，行業(yè)容錯(cuò)率下降，精準(zhǔn)管理能力強(qiáng)、產(chǎn)品與服務(wù)口碑好的企業(yè)才能在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。

對(duì)中海來(lái)說(shuō)，在作為“今天業(yè)務(wù)”的住宅開發(fā)上，投資上更加聚焦主流城市，另一方面則是加大投入“明天業(yè)務(wù)”的商業(yè)板塊，為物流、養(yǎng)老、供應(yīng)鏈管理等“后天業(yè)務(wù)”儲(chǔ)備能量，積累經(jīng)驗(yàn)。

從上半年看，中海商業(yè)項(xiàng)目已然進(jìn)入加速期，上半年入市7個(gè)項(xiàng)目，新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積38萬(wàn)平方米。下半年則計(jì)劃新入市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目有10個(gè)，預(yù)計(jì)新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積約71萬(wàn)平方米。作為供應(yīng)鏈平臺(tái)的領(lǐng)潮上半年市場(chǎng)化業(yè)務(wù)合約額也突破了11億元。

中海已創(chuàng)立43年，顏建國(guó)將行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，比喻成一場(chǎng)沒(méi)有終點(diǎn)的長(zhǎng)跑競(jìng)賽。一大批企業(yè)正在退出賽場(chǎng)，剩下的玩家們有的在咬牙堅(jiān)持，有的在第一梯隊(duì)領(lǐng)跑。

顏建國(guó)希望，中海能始終身處第一梯隊(duì)，持續(xù)領(lǐng)跑。

當(dāng)然，這場(chǎng)長(zhǎng)跑里，萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)置地、龍湖等玩家，也都摸索出了自己的路。他們都在以各自的姿態(tài)，穿越眼下的寒冬，和中海一并走向未來(lái)。