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令家長(zhǎng)感到落差的，不只是教育資源，即買了“牛小”的學(xué)區(qū)房卻只能上“渣小”，還有實(shí)打?qū)嵉慕疱X投入打了水漂。為“牛小”學(xué)位賭一把的家長(zhǎng)們，試圖將學(xué)區(qū)房作為孩子未來(lái)發(fā)展的墊腳石，卻沒(méi)想到一腳踩在了泡沫上。

作者 | 寶珠

編輯 | 煎尼

來(lái)源 | 鹽財(cái)經(jīng)（ID：nfc-yancaijing）

未經(jīng)授權(quán)不得二次轉(zhuǎn)載

從今年9月秋季開(kāi)學(xué)起，北京全市將實(shí)行教師輪崗。

對(duì)于長(zhǎng)期處于房市高位的學(xué)區(qū)房來(lái)說(shuō)，這一政策被視作一記重?fù)簟?/p>

▲新學(xué)期

眾所周知，教師是名校最主要也是最重要的教育資源之一。因此，有人認(rèn)為，一旦教師輪崗，名校則幾乎等同消失，“學(xué)區(qū)房”一詞也將被掃進(jìn)歷史的垃圾堆。

而這不是學(xué)區(qū)房第一次經(jīng)受考驗(yàn)了。

自2021年開(kāi)始，全國(guó)各地頻頻出臺(tái)針對(duì)學(xué)區(qū)房的調(diào)控政策，一些溢價(jià)極高的知名學(xué)區(qū)，比如北京的德勝、上海的梅園，均出現(xiàn)房?jī)r(jià)縮水幾百萬(wàn)的現(xiàn)象。

想要刺破學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)泡沫，就要顛覆“學(xué)區(qū)房”的概念。

那么，調(diào)控一年后，如今全國(guó)頂級(jí)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房們究竟怎么樣了？

▲杭州學(xué)區(qū)房

1.

/ 學(xué)區(qū)房，一夜入秋 /

“雙伍胡同，面積8.7平方米（加5平米自建），價(jià)格225萬(wàn)，片區(qū)：西城大椿天”
“糖房大院胡同，面積15.5平（加8平米自建），價(jià)格360萬(wàn)，片區(qū)：西城什剎?！?br/>

2022年8月，一位北京房產(chǎn)中介向鹽財(cái)經(jīng)記者發(fā)來(lái)了兩則房源資料。

這些面積極小的、單價(jià)極高的平房，用最直截了當(dāng)?shù)姆绞叫媪吮本┦形鞒菂^(qū)一個(gè)學(xué)位的價(jià)值。

“都是為了孩子上學(xué)才會(huì)買這種房子，要不誰(shuí)會(huì)買?！敝薪榛貜?fù)鹽財(cái)經(jīng)記者。

接著，這位中介還跟了一個(gè)“笑哭不得”的表情。

▲電影《學(xué)區(qū)房72小時(shí)》

西城區(qū)，可謂是北京的教育高地之一，匯集著北京市乃至全國(guó)最好的中小學(xué)教育資源。

這也難怪有人說(shuō)，西城遍地都是好學(xué)區(qū)。但事實(shí)上，那是“外面的人”的說(shuō)法，在鄙視鏈的頂端內(nèi)亦有鄙視鏈——在西城內(nèi)部，大椿天與什剎海還排不上前列，真正的頂級(jí)學(xué)區(qū)，要屬“金德月”。

金德月，是金融街、德勝、月壇三大西城學(xué)區(qū)的縮寫，這里“牛小”“牛中”遍布。

以德勝學(xué)區(qū)為例，德勝學(xué)區(qū)共對(duì)應(yīng)5所小學(xué)、8所初中，教育資源均衡，簡(jiǎn)單說(shuō)，沒(méi)有差的學(xué)校。

▲德勝學(xué)區(qū)教育資源豐厚

在北京鏈家德外橋店一位中介向鹽財(cái)經(jīng)展示一份文件中，西師附與育翔小學(xué)被標(biāo)上了“紅色”，意為“學(xué)校極好”；五路通與實(shí)驗(yàn)二小德勝小區(qū)被“加粗加大”，意為“學(xué)校不錯(cuò)”；三帆中學(xué)附屬小學(xué)，是德勝學(xué)區(qū)中最弱的小學(xué)，但其學(xué)生有80%的概率直升的中學(xué)，是被標(biāo)紅的北京市三帆中學(xué)。

從前，西城區(qū)實(shí)行中學(xué)多校劃片、小學(xué)單校劃片的入學(xué)方式。按照這種“單校劃片”的政策，住在哪個(gè)小區(qū)就能入學(xué)對(duì)應(yīng)的小學(xué)。

放在過(guò)去，只要買到德勝學(xué)區(qū)內(nèi)的房子，基本就等于穩(wěn)握升入“牛小”的入場(chǎng)券了。

因此，我們看到，盡管北京西城區(qū)的房子普遍樓齡極老，但這里的房市沒(méi)有因老而衰，人們心甘情愿地為“老破小”一擲千金，為的只是給下一代爭(zhēng)取最好的教育。

▲巔峰時(shí)期德勝學(xué)區(qū)房單價(jià)22萬(wàn)/平米，目前大約14.6萬(wàn)/平米

珍貴的、有限的學(xué)位資源，推動(dòng)著學(xué)區(qū)房的價(jià)位一路水漲船高。

高峰時(shí)期，德勝學(xué)區(qū)的二手房年成交量可達(dá)2000套。

甚至德勝學(xué)區(qū)有房子一度突破了20萬(wàn)每平方米的單價(jià)。

只是從去年開(kāi)始，學(xué)區(qū)房的神話被逐步打破了。

去年4月，北京西城區(qū)教委發(fā)布文件，強(qiáng)調(diào)“多校劃片”的入學(xué)方式，其中最引人注目的一條意見(jiàn)規(guī)定，2020年7月31日后在西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

實(shí)行“多校劃片”之后，房產(chǎn)不再對(duì)應(yīng)特定的某所學(xué)校，而是對(duì)應(yīng)多所學(xué)區(qū)內(nèi)外的學(xué)校。適齡兒童通過(guò)報(bào)名學(xué)區(qū)，再通過(guò)電腦隨機(jī)派位錄取。

德勝學(xué)區(qū)學(xué)位向來(lái)緊張，多校劃片實(shí)行的第一年，2020年7月31日之后在德勝學(xué)區(qū)購(gòu)房的家庭子女，全部被調(diào)劑出區(qū)。

這一變化削弱了學(xué)區(qū)房的確定性。

令家長(zhǎng)感到落差的，不只是教育資源，即買了“牛小”的學(xué)區(qū)房卻只能上“渣小”，還有實(shí)打?qū)嵉慕疱X投入打了水漂。

一位去年6月買入德勝育翔小學(xué)對(duì)口學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)曾在接受媒體采訪時(shí)表示，他的孩子被調(diào)劑到了新街口學(xué)區(qū)的普通小學(xué)，二者學(xué)區(qū)房的單價(jià)差，就達(dá)到了7萬(wàn)每平方米。

為“牛小”學(xué)位賭一把的家長(zhǎng)們，試圖將學(xué)區(qū)房作為孩子未來(lái)發(fā)展的墊腳石，卻沒(méi)想到一腳踩在了泡沫上。

房產(chǎn)與學(xué)校脫鉤，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值劇烈縮水，北京一度傳出“學(xué)區(qū)房爆雷”的消息。

隨機(jī)調(diào)劑前后，德勝學(xué)區(qū)內(nèi)的六鋪炕小區(qū)一居室成交價(jià)從800多萬(wàn)降至600多萬(wàn)，最高跌去近200萬(wàn)。

有北京房產(chǎn)自媒體統(tǒng)計(jì)，去年，西城學(xué)區(qū)房均價(jià)均出現(xiàn)下跌的情況，整體跌幅約為20%。

2.

/ 跌了，又漲回去 /

多校劃片是否意味著學(xué)區(qū)房徹底走下神壇？

答案是，未必。

如今距離隨機(jī)調(diào)劑實(shí)行過(guò)去已有一年，總體來(lái)說(shuō)，北京頂級(jí)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房比起高位有所下降，但自今年以來(lái)，又出現(xiàn)了“觸底反彈”。

“德勝這邊的房?jī)r(jià)還是比較穩(wěn)定的”，上述鏈家房產(chǎn)中介對(duì)鹽財(cái)經(jīng)表示，“調(diào)劑的第一年，影響比較大，2021年底是最便宜的時(shí)候，現(xiàn)在的價(jià)格比那時(shí)候肯定要高”。

依舊以原對(duì)口西師附小學(xué)的六鋪炕小區(qū)為例，鹽財(cái)經(jīng)查閱到，在經(jīng)歷了2021年下半年的成交價(jià)低谷后，2022年上半年，一居室成交價(jià)重新回漲至750萬(wàn)以上。

▲學(xué)區(qū)樓盤

從成交量看，德勝學(xué)區(qū)的交易市場(chǎng)也沒(méi)有進(jìn)入冰封期。根據(jù)鹽財(cái)經(jīng)記者所見(jiàn)的中介內(nèi)部資料，2022年7月20日至8月2日期間德勝學(xué)區(qū)內(nèi)共成交二手房12套，6月15日至7月12日期間則成交了14套。

在這些成交房源中，成交價(jià)普遍低于掛牌價(jià)，下調(diào)幅度在1%到9%不等。

其中，總價(jià)最低的為一套780萬(wàn)元，48.6平方米的一居室；總價(jià)最高的為一套1750萬(wàn)元，110.7平方米的四居室。

在所有成交房源中，最低單價(jià)的是11.9萬(wàn)元每平米；最高單價(jià)出現(xiàn)在樓齡較新的小區(qū)陽(yáng)光麗景，單價(jià)為18.3萬(wàn)元每平米，面積70.45平方米，成交價(jià)達(dá) 1289萬(wàn)，成交周期只有兩天。

▲單價(jià)為18.3萬(wàn)元每平米的陽(yáng)光麗景小區(qū)（采訪對(duì)象供圖）

為何此時(shí)仍然選擇購(gòu)買德勝學(xué)區(qū)房？

中介對(duì)鹽財(cái)經(jīng)解釋道：“今年再買的客戶，都是有心理預(yù)期的，基本都是小孩2024年后入學(xué)的家庭才考慮的。”

這是因?yàn)閷W(xué)區(qū)內(nèi)新生學(xué)位缺口越高，被調(diào)劑出區(qū)的概率就越大。根據(jù)北京市衛(wèi)健委公布的數(shù)據(jù)，北京市出生人口自2010年起陡然上升，并于二胎政策開(kāi)放后的2017年達(dá)到頂峰，從此之后呈下降趨勢(shì)。

由此計(jì)算，北京小升初入學(xué)的最高峰將出現(xiàn)在2023、2024年。

▲1949-2020年北京市居民出生、死亡變動(dòng)情況

這意味著，2024年以后，適齡入學(xué)兒童減少，學(xué)區(qū)內(nèi)的孩子就有可能重回德勝。

中介還提及，今年德勝學(xué)區(qū)附近區(qū)域，如什剎海、新街口、展覽路都有漲幅，因此德勝也不可能保持低位。

這便引出了有關(guān)學(xué)區(qū)房政策的“削峰填谷”效應(yīng)——在德勝等頂級(jí)學(xué)區(qū)房小幅下跌的同時(shí)，其他學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)表現(xiàn)出了上漲趨勢(shì)。

對(duì)于家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，隨機(jī)調(diào)劑暴露了學(xué)區(qū)房在未來(lái)可能會(huì)面臨的種種風(fēng)險(xiǎn)，“不求上，但求中”，成為了他們的共同選擇“?！敖鸬略隆敝獾膶W(xué)區(qū)，便開(kāi)始變得搶手。

兩年前，在北京西城區(qū)工作的李先生就聽(tīng)到了有關(guān)教師輪崗與取消直接派位的風(fēng)聲。

當(dāng)時(shí)他正準(zhǔn)備買婚房，“肯定要考慮孩子上學(xué)的問(wèn)題”，他對(duì)鹽財(cái)經(jīng)記者表示。

考慮到“取消派位，會(huì)利好原本對(duì)口學(xué)校不是太好的地區(qū)”， 李先生在西城廣安門外學(xué)區(qū)購(gòu)入了一套房產(chǎn)。

2020年買入時(shí)，李先生所購(gòu)學(xué)區(qū)房的單價(jià)為8.5萬(wàn)每平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了10萬(wàn)以上。

3.

/ 教師輪崗有用嗎 /

如果說(shuō)多校劃片，是將房產(chǎn)與學(xué)區(qū)解綁，那么教師輪崗制度，是從平衡教育資源的角度，擠出學(xué)區(qū)房溢價(jià)的泡沫。

今年7月，北京教委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，9月秋季開(kāi)學(xué)之后，北京市全市將開(kāi)展教師交流輪崗。消息一出，學(xué)區(qū)房的未來(lái)走勢(shì)再度受到關(guān)注。

教師輪崗是否真正能影響學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)，具體還是要看“怎么輪”。

去年，北京已在東城區(qū)、密云區(qū)試點(diǎn)干部教師交流輪崗。輪崗對(duì)象包括教師、校長(zhǎng)兩類。

其中，公辦學(xué)校的正、副校長(zhǎng)，凡是距離退休時(shí)間超過(guò)5年的，并且在同一所學(xué)校任職滿 6 年的正、副校長(zhǎng)，原則上應(yīng)進(jìn)行交流輪崗；公辦學(xué)校的在編在崗教師，凡是距離退休時(shí)間超過(guò) 5 年，且在同一所學(xué)校連續(xù)工作 6 年及以上的教師，原則上均應(yīng)進(jìn)行交流輪崗。

北京西城區(qū)與朝陽(yáng)區(qū)的兩位中學(xué)教師共同對(duì)鹽財(cái)經(jīng)記者表示，目前的輪崗對(duì)象為教齡6年以上的教師，并將在集團(tuán)校內(nèi)輪崗。

此前有媒體報(bào)道，此次北京市的教師輪崗主要在區(qū)內(nèi)進(jìn)行，輪崗教師占全體教師比重低。因此，教師輪崗對(duì)學(xué)區(qū)房的影響有限。

在家長(zhǎng)群體中，因教師輪崗掀起的水花，也遠(yuǎn)不如去年的“多校劃片”。

不少家長(zhǎng)認(rèn)為，“牛小”并不“牛”在師資，而是“牛”在生源。

各個(gè)學(xué)區(qū)被有所區(qū)隔的房?jī)r(jià)劃出涇渭分明的界限，居住地不僅是一個(gè)物理上的標(biāo)識(shí)，還暗示著家庭收入的門檻，以及家長(zhǎng)對(duì)教育的重視程度。

▲劇集《小歡喜》

單從數(shù)據(jù)上看，在試行已有一年的東城區(qū)，尚未能看見(jiàn)輪崗給學(xué)區(qū)房帶來(lái)的降溫痕跡。

恰恰相反的是，從2021年6月到2022年6月，東城區(qū)房?jī)r(jià)整體上漲7.3%，高于北京全市水平。在東城內(nèi)被認(rèn)為水平最弱的天永學(xué)區(qū)，漲幅最高，達(dá)到了11.41%。

李先生認(rèn)為，對(duì)于教育資源比較平衡的西城區(qū)來(lái)說(shuō)，教師輪崗影響不大，不過(guò)“對(duì)于我們學(xué)區(qū)在西城內(nèi)不算很好的來(lái)說(shuō)，不算是壞消息”。

從目前北京樓市的表現(xiàn)來(lái)看，學(xué)區(qū)房的價(jià)值邏輯在短期內(nèi)不會(huì)被顛覆。

樓市評(píng)論家鄧志浩認(rèn)為，影響學(xué)區(qū)房走勢(shì)的是學(xué)位價(jià)值，只要存在教育資源差異，就很難從根本上解決學(xué)區(qū)房問(wèn)題。

“因?yàn)槿丝诙?，需求旺盛，大城市的學(xué)區(qū)還是值錢。但是從全國(guó)出生率下跌來(lái)看，學(xué)位的緊張程度肯定會(huì)緩解?！编囍竞茖?duì)鹽財(cái)經(jīng)記者說(shuō)。

教育資源不均衡的問(wèn)題，往往難在一朝一夕間得到解決，教師輪崗的影響，或許不在當(dāng)下的一時(shí)變化，而在持久地推進(jìn)，在長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)鹽財(cái)經(jīng)表示，教師輪崗，與教育“雙減”、名校集團(tuán)化辦學(xué)等一攬子措施多措并舉，都有助于學(xué)區(qū)房房市的穩(wěn)步下降，從中能看出國(guó)家打擊學(xué)區(qū)房炒作的信心與決心。

房地產(chǎn)去泡沫化勢(shì)在必行，學(xué)區(qū)房泡沫應(yīng)該是率先要刺破的一個(gè)方向。政策與人口環(huán)境的變化，可一定程度上澆滅人們對(duì)學(xué)區(qū)房的熾熱追捧，長(zhǎng)期來(lái)看，房子與教育終將回歸其本質(zhì)。

本文圖片部分來(lái)源于視覺(jué)中國(guó)，部分來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)。

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