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2023-01-31
挑戰(zhàn)3300億，綠城還在沖規(guī)模，品質(zhì)卻成“薛定諤”？
更新時(shí)間：2022-08-28 15:21:07作者：未知
邁上規(guī)模進(jìn)擊之路的綠城中國，品質(zhì)還在嗎？
作者 | 蘇影
編輯丨盧泳志
來源 | 野馬財(cái)經(jīng)
“年初董事會(huì)給經(jīng)營層下達(dá)的銷售任務(wù)是保底版3100億元，挑戰(zhàn)版3300億元?！?/p>
在8月26日召開的業(yè)績會(huì)上，綠城中國（3900.HK）副總裁李駿對(duì)全年銷售目標(biāo)給出了最新回應(yīng)。
李駿表示，如果市場能在現(xiàn)有基礎(chǔ)上進(jìn)一步回暖，公司對(duì)3300億元還是有信心的。但即便是維持現(xiàn)在情況，綠城也有信心完成保底目標(biāo)3100億元。
董事會(huì)主席張亞東此前曾提到，希望綠城成為“有特長全面發(fā)展的優(yōu)等生”，并定下了2025年6400億元合同額的戰(zhàn)略目標(biāo)。
業(yè)績會(huì)的前一天，8月25日，綠城中國發(fā)布了上半年成績單，營收、利潤雙雙增長。
不過，在房企普遍降速的今天，加速奔跑的綠城品質(zhì)方面卻逐漸退色，接連被業(yè)主維權(quán)的綠城中國還能續(xù)寫往日的故事嗎？
營收、利潤雙增長
綠城中國全年目標(biāo)的調(diào)整是有跡可循的。
2022年上半年，綠城中國取得總合同銷售面積約539萬平方米，同比下降25.55%；總合同銷售金額1128億元，同比下降34.3%，其中包括綠城自投項(xiàng)目銷售額849億元和代建項(xiàng)目279億元的銷售額。
如果以3300億元的年度目標(biāo)為參考，上半年綠城中國的達(dá)成率僅為34.18%。
雖然銷售出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但綠城中國依然坐穩(wěn)了前十席位。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年1-6月，綠城中國銷售面積在房企中位列第10，銷售額排名第7。
來源：中指研究院數(shù)據(jù)
在上半年多數(shù)房企錄得虧損的狀態(tài)下，綠城中國在經(jīng)營業(yè)績上也取得了不錯(cuò)的成績。截至2022年6月底，實(shí)現(xiàn)收入647.31億元，同比增長79.1%；凈利潤48.6億元，同比上升24.3%。
具體來看，綠城中國的收入來源主要包括四個(gè)方面：物業(yè)銷售、項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)裝修和持有物業(yè)運(yùn)營。其中物業(yè)銷售在總營收中占比較高，為93%，另外三項(xiàng)合計(jì)占比7%。
綠城中國表示，公司的營收增長主要來源于物業(yè)銷售的增加。2022年上半年，綠城物業(yè)銷售收入為601.83億元，同比增加89.6%。結(jié)轉(zhuǎn)面積為279.33萬平方米，同比增長84.5%。浙江、江蘇、陜西分別在其銷售收入中位列前三。
營收增速近80%，在一眾房企中也是“優(yōu)等生”的成績，例如以穩(wěn)健著稱的龍湖（0960.HK），上半年?duì)I收增速則為56.4%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪分析，綠城的逆勢(shì)盈利意味著在市場深度調(diào)整的周期內(nèi)，穩(wěn)健的經(jīng)營策略與產(chǎn)值能力是企業(yè)逆勢(shì)發(fā)展的強(qiáng)有力支撐，同時(shí)也讓市場投資者看到了行業(yè)穩(wěn)步回升的積極行情，有利于提振市場信心。
不過，綠城中國上半年的銷售成本也大幅增加，為534.98億元，較去年的282億元增加89.71%，高于營收增速。
毛利率方面，綠城中國上半年的毛利率為17.4%，相比于去年同期下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。
來源：綠城中國半年報(bào)
綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在業(yè)績會(huì)上介紹，上半年公司結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降，主要原因是當(dāng)前交付結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，主要是三年前、甚至更早拿的地，當(dāng)時(shí)土地市場競爭比較激烈，毛利率偏低。此外，受宏觀政策和限價(jià)影響，整個(gè)行業(yè)毛利率也呈下行趨勢(shì)，綠城溢價(jià)能力和優(yōu)勢(shì)未能充分體現(xiàn)。
“現(xiàn)在公司拿地更聚焦在核心城市的核心板塊，上半年獲取地塊情況來看，質(zhì)量確實(shí)更高。從長期來看公司能夠走得更遠(yuǎn)?！惫⒅覐?qiáng)補(bǔ)充。
半年逆勢(shì)拿地逾300億
正如耿忠強(qiáng)所說，上半年綠城中國雖然毛利率有所下滑，但并未停止拿地的腳步。
截至2022年6月底，綠城中國已在8座城市新增20個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約313萬平方米，承擔(dān)成本為304億元。
在當(dāng)前“求穩(wěn)”為主調(diào)的房地產(chǎn)市場，綠城是少有的逆勢(shì)擴(kuò)張的房企之一，而這與其近幾年追求規(guī)模的打法有關(guān)。
綠城中國現(xiàn)任董事會(huì)主席張亞東是在2019年7月正式掌權(quán)的。在他上任前的2016-2018年，我國房地產(chǎn)曾經(jīng)歷過一段高速發(fā)展時(shí)期，龍湖、新城控股等一眾非千億房企均實(shí)現(xiàn)了階級(jí)跨越，晉升為2000億梯隊(duì)。
在此期間，綠城中國3年僅新增83個(gè)項(xiàng)目，銷售額從2016年的1136億元增長至2018年的1564億元，不僅增速較緩，并在2018年從中指研究院前十銷售榜中掉出，位列第17。
進(jìn)入張亞東時(shí)代后，綠城中國開始轉(zhuǎn)變打法，加速擴(kuò)張。2019年-2021年，綠城中國三年新增了240個(gè)項(xiàng)目，總投入高達(dá)2303億元。
同時(shí)，綠城中國還在“拿地-開工-開盤-交付”周期方面逐年提速。截至2021年年底，該周期已經(jīng)達(dá)到“4.3-7.3-30.1“個(gè)月，同比平均提速約6%。
受益于高周轉(zhuǎn)的打法，綠城中國在2020年重回前十，并在2021年以3509.4億元的銷售額位列房企第7。
在此期間，綠城中國的債務(wù)規(guī)模也逐年走高。2019年-2021年，其總負(fù)債分別為2679.37億元、3296.92億元和4133.98億元，資產(chǎn)負(fù)債率則一直在79%以上。
來源：wind數(shù)據(jù)
截至2022年中期，綠城中國總資產(chǎn)5280.33億元、總負(fù)債4208.71億元，資產(chǎn)負(fù)債率79.71%。一年內(nèi)到期借貸余額為272.4億元，銀行存款及現(xiàn)金632.21億元，扣除132億元的預(yù)售監(jiān)管金和49.95億元的抵押銀行存款后，資金尚可以覆蓋短期債務(wù)。
對(duì)于下半年的拿地計(jì)劃，綠城中國行政總裁郭佳峰介紹，“上半年公司拿地基本都在公開市場，相比于收并購項(xiàng)目，公開市場項(xiàng)目質(zhì)地更好、更容易。下半年預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)沿用這一方式，在三拍四拍擇機(jī)做一些投資。“
關(guān)榮雪表示，客觀來看，在當(dāng)前市場情緒尚未完全好轉(zhuǎn)的背景下，擴(kuò)大規(guī)模需要消耗大量資金，對(duì)于項(xiàng)目回款進(jìn)程本就減慢的當(dāng)下，房企流動(dòng)性壓力預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步加劇。
值得注意的是，張亞東還給綠城制定了一個(gè)2025年戰(zhàn)略目標(biāo)。要在2025年實(shí)現(xiàn)6400億元合同額：房產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)板塊目標(biāo)4500億元，房產(chǎn)代建輕資產(chǎn)板塊目標(biāo)1500億元，新興業(yè)務(wù)目標(biāo)為400億元。
有業(yè)內(nèi)人士分析，對(duì)于綠城中國來說，這種打法是受企業(yè)策略推動(dòng)所產(chǎn)生的。被稱為“代建第一股”的綠城，重資產(chǎn)開發(fā)和輕資產(chǎn)代建是其營收的主要來源，而擴(kuò)大規(guī)模對(duì)于二者發(fā)展而言均很重要。但可以看到，加速擴(kuò)張也會(huì)帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)，債務(wù)量逐年走高，也給企業(yè)發(fā)展留下一定隱患。
“品質(zhì)”故事如何續(xù)寫？
綠城中國1995年創(chuàng)立于杭州，曾是品質(zhì)房企中的杰出代表。創(chuàng)始人宋衛(wèi)平在2010年曾提出，“全國范圍內(nèi)造房子比我們好的最多只有一家半家，不可能有兩家三家?！?/strong>
宋衛(wèi)平的底氣來自于自身對(duì)“工匠精神”的堅(jiān)持，也來自于市場的認(rèn)可。2009年時(shí)，綠城就以513億元的銷售額位列房企第二，排名僅次于萬科。
對(duì)于旗下產(chǎn)品，“我寧可為價(jià)格解釋一陣子，也不愿意為質(zhì)量道歉一輩子?！彼涡l(wèi)平曾這樣表示。
但最終追求精品的宋衛(wèi)平還是錯(cuò)判了市場形勢(shì)，高杠桿擴(kuò)張，最終在流動(dòng)性面前敗下陣來。隨后2012年-2014年，九龍倉集團(tuán)、中交集團(tuán)先后入場，成為白武士。與此同時(shí)，宋衛(wèi)平綠城實(shí)控人的身份，也隨著中交集團(tuán)的入駐成為歷史。
綠城進(jìn)入“后宋衛(wèi)平”時(shí)代，高周轉(zhuǎn)逐漸成為主旋律。2019年時(shí)，綠城表示，其從拿地到開工、開盤、歸還股東投入及交付的周期，分別提速10%、12%、2%和7%。截至2021年年底，綠城進(jìn)一步介紹其該周期已同比平均提速約6%。
但高周轉(zhuǎn)的同時(shí)也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。工程建設(shè)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，挖基坑、做主體、支模、澆筑……直到交付之前，每一步都需要時(shí)間成本。而房企在高周轉(zhuǎn)過程中追求速度、壓縮工期，則埋下不少隱患。
綠城管理（9979.HK）首席執(zhí)行官李軍曾在2018年博鰲房地產(chǎn)論壇上坦言，形勢(shì)逼著開發(fā)商進(jìn)行快周轉(zhuǎn)、控成本、降標(biāo)準(zhǔn)，房屋質(zhì)量也越來越差，明后年可能迎來中國房地產(chǎn)行業(yè)投訴和維權(quán)高峰期。
李軍的發(fā)言并非空穴來風(fēng)。同一年，綠城旗下杭州、青島三個(gè)項(xiàng)目均因工程質(zhì)量問題被列入《2017年百強(qiáng)房企工程質(zhì)量黑榜》，濟(jì)南中康綠城百合花園也因混凝土強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)出現(xiàn)“膠帶樓房”事件被《濟(jì)南時(shí)報(bào)》追蹤報(bào)道。目前，以上項(xiàng)目在開發(fā)商積極整改后均已實(shí)現(xiàn)正常交付。
來源：《中國房地產(chǎn)報(bào)》
進(jìn)入2022年，青島即墨綠城玫瑰園、亳州綠城桐華郡、綠城北京明月聽蘭等項(xiàng)目也因房屋漏水、地庫漏水、隱蔽工程施工標(biāo)準(zhǔn)等問題被業(yè)主投訴。
來源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板
此外，今年7月，因物業(yè)服務(wù)降標(biāo)，上海綠城的業(yè)主們也在呼吁綠城方對(duì)園區(qū)綠化進(jìn)行維護(hù)重建。
一邊是規(guī)模，一邊是品質(zhì)。二者均需要資金支撐，因此對(duì)于當(dāng)下多數(shù)房企而言，實(shí)現(xiàn)兩全其美確實(shí)是較大的考驗(yàn)。
“尤其對(duì)于綠城而言，大規(guī)模大手筆拿地，勢(shì)必會(huì)加劇項(xiàng)目建設(shè)的資金投入，減配、質(zhì)量等問題可能隨之出現(xiàn)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士提到。
關(guān)榮雪表示，一方面，綠城需要重視市場的口碑，尤其是產(chǎn)品質(zhì)量和物業(yè)管理等方面；另一方面，持續(xù)鞏固發(fā)展主力重資產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)）業(yè)務(wù)、做優(yōu)輕資產(chǎn)（房產(chǎn)代建）業(yè)務(wù)，強(qiáng)化核心能力建設(shè)，釋放輕資產(chǎn)模式價(jià)值。
事實(shí)上，在2022年的中期報(bào)中，綠城中國介紹，集團(tuán)始終將產(chǎn)品品質(zhì)視為“一號(hào)工程”，確?！白疃a(chǎn)品”持續(xù)發(fā)力，不斷增強(qiáng)核心競爭力。
但如今的綠城中國，還能寫好曾經(jīng)“宋衛(wèi)平”時(shí)代的品質(zhì)故事嗎？時(shí)間會(huì)給出答案。
您住過綠城的房子嗎？對(duì)于綠城當(dāng)前的逆勢(shì)拿地，您怎么看？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。