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作者| 李鑫

有關企業(yè)如何能基業(yè)長青？英國管理學家查爾斯·漢迪的觀點值得參考。在那本著名的《第二曲線》中，漢迪曾談到：

應該在老業(yè)務形勢向好時，就考慮第二曲線（新業(yè)務），這樣在未來才不至于被動。

在地產(chǎn)行業(yè)，依靠提前布局，一些企業(yè)的第二曲線已經(jīng)成熟結果。

8月26日，龍湖集團交出了半年度成績單，營業(yè)額同比增長56.4%至948.0億元，毛利潤同比增長20.1%至201.5億元，毛利率為21.3%，歸屬于股東的凈利潤74.8億元。

總體看公司業(yè)績依然高增長，但熟悉地產(chǎn)業(yè)的都知道，行業(yè)曾經(jīng)的土地紅利、金融紅利已是過去時，即便是中海、龍湖這些成本把控極佳的公司，今年中期的毛利率也僅將將站在20%的關隘之上。

當然，行業(yè)整體的毛利率是存在改善可能的。一方面，過去幾年，異常高漲的土地溢價，隨著如今高杠桿企業(yè)的退出舞臺，得到改觀。在今年上半年，龍湖集團獲取的17宗土地，平均溢價率只有5%，其中半數(shù)均是零溢價獲取。

另一方面，第二曲線的成長，也讓企業(yè)握住了毛利率回升的主動權。在上半年，龍湖集團商業(yè)投資的租金收入同比增長26%，達到46.5億元。

在商業(yè)之外，融合龍湖的物業(yè)管理、商業(yè)運營等業(yè)務的 “龍湖智創(chuàng)生活” ，在上半年實現(xiàn)全口徑營業(yè)收入約63億元，同比增長33%，3年復合增長率59%，綜合毛利率約29%。

這些相對成熟的第二曲線，是業(yè)績里韌性的加分項。那么，聽起來有些陌生的“龍湖智創(chuàng)生活”，到底是什么？高增長的原因又是什么？

1、什么是龍湖智創(chuàng)生活

龍湖智創(chuàng)生活，是2022年初龍湖集團基于原智慧服務、商業(yè)運營等業(yè)務核心能力，推出的全新生活服務品牌。

總體看，龍湖智創(chuàng)生活是一個“新物種”，它既非對“龍湖智慧服務”的升維，也不是對智慧服務和商業(yè)運營服務的簡單相加，而是基于全新業(yè)務內涵、外延，在“一個龍湖”生態(tài)體系中，生長出來的全新品牌。

今年1月7日，龍湖集團發(fā)布公告，擬分拆全新品牌龍湖智創(chuàng)生活，于聯(lián)交所上市。

在招股書中，龍湖介紹，所謂“一個龍湖”，是集龍湖地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房、空間服務等主要業(yè)務，以及城市更新、醫(yī)養(yǎng)等創(chuàng)新業(yè)務之間高效協(xié)同，并通過領先行業(yè)的智能科技系統(tǒng)，進一步促進各業(yè)務緊密協(xié)作。

簡而言之，這是龍湖多年來布局的各式各樣的“空間”、“服務”、數(shù)字化等能力的統(tǒng)稱。

龍湖智創(chuàng)生活在生態(tài)中的地位是什么？據(jù)《豹變》了解，在“一個龍湖生態(tài)體系”內，龍湖智創(chuàng)生活可以受益并助力生態(tài)體系的成長。

對龍湖智創(chuàng)生活而言，憑借自設的產(chǎn)品和服務，這項業(yè)務可以和龍湖的地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、租賃住房等業(yè)務航道形成聯(lián)動——通過服務的觸點，維系“一個龍湖生態(tài)體系”與客戶群間的聯(lián)系。

另一方面，受益于“一個龍湖生態(tài)體系”，龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理服務和商業(yè)運營服務，也可以為更多個人、機構客戶提供服務。

目前龍湖智創(chuàng)生活的物業(yè)管理及運營服務，已經(jīng)涉及消費、娛樂、餐飲、生活、醫(yī)養(yǎng)、教育、辦公等多個方面。

而智能化加持下的運營、服務口碑，也可以幫助龍湖智創(chuàng)生活的擴寬服務半徑，抬升競爭門檻和壁壘。

2、傳統(tǒng)行業(yè)的數(shù)字化轉型樣板

眾所周知，數(shù)字化轉型，是當下每個企業(yè)（尤其是傳統(tǒng)行業(yè)）都必然要面臨的課題。

數(shù)字化的好處顯而易見，對內可以優(yōu)化業(yè)務流程。2014年之前，華為的一條手機生產(chǎn)線需要配備86個工人。數(shù)字化改造后，從物料上線到最后手機包裝完成，華為整個流程只需要14個人，產(chǎn)出還有提升，現(xiàn)在每28.5秒產(chǎn)出一部手機，今天華為工廠的生產(chǎn)效率是數(shù)字化智能制造推行前的6倍。

對外可以創(chuàng)造獨特的用戶體驗。美國達美樂披薩自2006年啟動數(shù)字化轉型，通過建立線上訂購平臺提升消費者點餐便利度，利用數(shù)據(jù)反饋為消費者定制披薩滿足不同消費者口味喜好，股價漲幅最高超過20倍，成為近年美股回報率最高的股票之一。

和以上兩家企業(yè)類似，過去八年，龍湖智創(chuàng)生活的每一個業(yè)務流程，也都接受了數(shù)字化改造。

在過去，你可能聽說過龍湖物業(yè)和商管的各種細心服務，比如：小區(qū)垃圾桶上煙灰缸的煙蒂不能超過5個，不能留存超5分鐘；物業(yè)人員見過業(yè)主三次面后，會被要求人士業(yè)主和車輛，甚至要記住寵物的名字。

也可能在無意中感受到龍湖智創(chuàng)生活，智慧化服務的便利與安全。

當車庫一氧化碳濃度超標時，監(jiān)測系統(tǒng)可下達指令驅動風機運行，迅速排除車庫廢氣；自動灌溉設備監(jiān)測到土壤濕度不夠時，可自動噴水灌溉小區(qū)綠化；路燈會自動監(jiān)測天氣狀況和行人車輛，會在需要的時候自動亮起；下水道井蓋一旦傾斜超過15度，維修人員的手機就會收到告警信息。

這背后，是自2014年起，龍湖智創(chuàng)生活進行的智慧引擎探索。基于龍湖集團長期的資金投入以及研發(fā)團隊，龍湖智創(chuàng)生活建立了一套完整的科技體系，通過人工智能、AIoT（智能物聯(lián)網(wǎng)）及智能應用，為業(yè)務流程以及員工和供貨商賦能。

比如龍湖的智能建筑集成管理平臺IBMS，它是龍湖基于對商業(yè)業(yè)態(tài)的洞察與管理經(jīng)驗自主研發(fā)的科技平臺，集成樓宇設備自動化、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等，實現(xiàn)了建筑優(yōu)化控制和管理。

目前，IBMS已在龍湖全國天街系項目，重慶龍湖愛加兩江星悅薈、北京龍湖藍海引擎、蘇州龍湖中心、重慶龍湖禮嘉辦公樓等多業(yè)態(tài)項目中落地應用。

在科技之外，龍湖智創(chuàng)生活也通過多年沉淀的運營管理策略，助力項目踐行低碳節(jié)能綠色理念、合理降低運營成本。

具體來看，通過IBMS系統(tǒng)對設備植入標準化運行策略，可實現(xiàn)空間內照明、空調等系統(tǒng)的分區(qū)、分層精細化管理。

以空調系統(tǒng)為例，IBMS可通過傳感器實時讀取設備的運行數(shù)據(jù)，并依據(jù)運行策略，自動調節(jié)空調水閥、風閥、風機頻率等參數(shù)。達到精準控溫，以保障客戶的舒適體感，既確保項目運營管理品質，又實現(xiàn)節(jié)能降耗。

數(shù)據(jù)如果出現(xiàn)異常怎么辦？設備會自動發(fā)送報事工單至移動端管理界面，提醒相關工作人員及時進行維修，并于線上同步修復進程與修復時長，實現(xiàn)線上全面管控。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)，截至2022年6月底，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理板塊在管面積約2.8億平方米。

商業(yè)運營服務板塊，截至2022年6月30日，龍湖智創(chuàng)生活運營服務65個購物中心，合計在管面積約620萬平方米；此外，截至2022年6月30日，龍湖智創(chuàng)生活已與135個購物中心項目訂立商業(yè)運營服務合約，意味著還有更多購物中心，將在未來的五年內開業(yè)落地。

業(yè)績說明會上，龍湖CEO陳序平表示，將力爭保持物業(yè)服務、商業(yè)投資、長租公寓三大板塊每年經(jīng)營性收入30%—40%的年化增長，在行業(yè)下行的背景下，經(jīng)營性物業(yè)收入的增長將對龍湖穿越周期起到非常重要的穩(wěn)壓器作用。

3、基于核心擴張

2017年在接受《財經(jīng)》專訪時，美團董事長、CEO王興用一番邊界論談論了美團的可能性。

他說，太多人關注邊界，而不關注核心。邊界是萬有引力，每個物體因為質量的存在產(chǎn)生引力，影響其它所有物質。差別在于離核心越遠，影響力越小，或者是質量越小，影響力就越小。

和王興的邊界擴張論類似，基于自己的核心能力，龍湖智創(chuàng)生活服務也已經(jīng)拓展至越來越多的物業(yè)類型，涵蓋了辦公、產(chǎn)業(yè)、公共及其他設施，如政府設施、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、學校、醫(yī)院及公園等等。

日益豐富的空間和物業(yè)類型，有效增強了龍湖智創(chuàng)生活服務的深度和廣度，亦同時強化了其客戶洞察能力。

基于龍湖的“空間即服務”戰(zhàn)略，過去幾年，龍湖智創(chuàng)生活通過探索“城市空間”，用服務連接更多人與空間。在這一戰(zhàn)略引導下，龍湖智創(chuàng)生活試圖讓未來城市生活中的每一位普通市民，都有可能在不經(jīng)意間感受到“滿意+驚喜”的龍湖式幸福，每一種生活，都有龍湖智創(chuàng)生活。

此外，憑借物業(yè)管理專業(yè)知識及品牌知名度，龍湖智創(chuàng)生活還提供了豐富的案場管理服務、交付前保養(yǎng)和維修服務等非業(yè)主增值服務，甚至包含到家保潔和衛(wèi)生、搬家、全方位的家裝解決方案，為家庭提供多項業(yè)主增值服務。

社區(qū)增值服務，包含生活服務、空間運營和小區(qū)媒體服務、美居服務、到家服務等。

基于業(yè)主的真實需求，龍湖智創(chuàng)生活推出煥代大師、瓏龍點睛、愚公搬家、田螺美家等多品類的增值服務，覆蓋裝修、搬家、保潔等生活的方方面面，在空間里疊加更多優(yōu)質的服務。

總的來看，龍湖的布局，不禁讓人聯(lián)想到管理學中的重要概念——公司戰(zhàn)略。不同于管理學大師邁克爾·波特提出的競爭戰(zhàn)略，公司戰(zhàn)略討論的核心議題，是企業(yè)如何進行多元化。在不少管理學家看來，多元化，尤其是龍湖這種各業(yè)務可以發(fā)生強聯(lián)動的“相關多元化”，不但可以幫助企業(yè)抓住機會，構建第二、第三增長曲線，還可以分散風險、形成板塊間互相扶持的協(xié)同效應。

2021年下半年以來，全國房地產(chǎn)市場全面下行，如今行業(yè)仍在底部徘徊、包括龍湖在內的很多企業(yè)仍在行業(yè)寒冬堅韌前行。不過龍湖近些年的多元化業(yè)務嘗試，不但幫助積極分攤了部分風險，也給身在困境中的中的企業(yè)，提供了一些新思路。