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往年這個(gè)時(shí)候，貓姐穿梭在香港的各大酒店，參加各家房企的中期業(yè)績(jī)會(huì)。

那時(shí)候，房企業(yè)績(jī)會(huì)想法比較多：規(guī)模、轉(zhuǎn)型和多元化。

今年，房企思想比較統(tǒng)一：裁員、降薪和活下去。

今天下午，曾經(jīng)的兩千億房企中南建設(shè)，舉行了2022年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

但在投資者和媒體提問環(huán)節(jié)，畫風(fēng)是這樣的：

聽說公司有商票違約的情況，請(qǐng)解釋一下！

聽說公司裁員又降薪了，請(qǐng)解釋一下！

聽說公司部分項(xiàng)目有農(nóng)民工討薪的情況，請(qǐng)解釋一下！

雖然貓姐十分佩服中南管理層的實(shí)誠(chéng)，竟然沒有對(duì)這些問題進(jìn)行任何的過濾和處理，照直念了出來。

但，多少有點(diǎn)尷尬就是了。

而中南建設(shè)的處境，折射的實(shí)際上也是大部分民企在過去這段時(shí)間的生存處境——

雖然勉強(qiáng)撐住，沒有發(fā)生任何實(shí)質(zhì)性違約（境內(nèi)債無一違約，美元債交換要約）。

但，也是艱難求存。

困局求存

中南建設(shè)董事兼總經(jīng)理陳昱含，用“困局求生”來形容公司的上半年。

首先，公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模顯著收縮。

中南的收縮幅度有多劇烈，幾組數(shù)據(jù)就能看清楚：

1、2022 年上半年，中南實(shí)現(xiàn)合同銷售金額 330.1 億元，同比減少69.7%。

2021年銷售規(guī)模還有1974億的，今年上半年只剩下330億元，全年大概率千億都不會(huì)有了。

2、受疫情和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整影響，中南建筑業(yè)務(wù) 2022 年上半年新承接（中標(biāo)）項(xiàng)目合同總金額 25.4 億元，同比減83.4%。

繼踩雷恒大之后，建筑業(yè)務(wù)也全線收縮。

3、針對(duì)市場(chǎng)情況，中南有針對(duì)性調(diào)整了不同項(xiàng)目的施工進(jìn)度。

2022 年上半年公司新開工面積114.6 萬平方米，同比減少 78.8%，竣工面積346.1 萬平方米，同比減少 12.4%。

4、支付給員工的工資降到了14億元，而去年同期是39億元，足足少了25億。

這是裁了多少員工的結(jié)果？

市場(chǎng)寒冬，業(yè)務(wù)收縮，開源節(jié)流，把錢留在手上，成了企業(yè)的必然選擇。

但業(yè)務(wù)劇烈收縮，甚至不惜大規(guī)模打折降價(jià)去庫存以換取現(xiàn)金，中南的業(yè)績(jī)自然也不會(huì)好看。

上半年，中南實(shí)現(xiàn)營(yíng)收241.3 億元，同比下降 37.3%。

綜合毛利率只剩下 9.72%，同比下降6.59 個(gè)百分點(diǎn)。

在去年出現(xiàn)公司發(fā)展史上首度虧損，巨虧34個(gè)億之后；上半年，中南繼續(xù)出現(xiàn)虧損，且虧損幅度達(dá)到14個(gè)億。

當(dāng)然，也不是沒有好消息。

在融資急劇收縮的背景下，中南的降負(fù)債倒是卓有成效。

截至 2022 年 6 月末，公司有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）進(jìn)一步下降到了511.7 億元，比 2021 年末又減少了109.4 億元，但資產(chǎn)負(fù)債率依然高達(dá)率 88.05%。

可不，還債還了一百多億，借錢只借到4個(gè)億。

當(dāng)中，短期借款和一年以內(nèi)的有息負(fù)債合計(jì) 194.9 億元；同期，公司貨幣資金 163.2 億元。

在手現(xiàn)金依然無法覆蓋短期負(fù)債，但資金缺口比2021年底的近百億，還是稍微改善了那么一點(diǎn)點(diǎn)。

同時(shí)，據(jù)公司管理層透露，公司下半年即將到期的債務(wù)，只有2個(gè)億。

也就是說，大部分的短期債務(wù)，將集中在半年后到期，算給了中南一點(diǎn)喘息的時(shí)間。

三大難點(diǎn)

顯然，相對(duì)于半年前，2021年度業(yè)績(jī)會(huì)上，中南管理層因?yàn)闃I(yè)績(jī)大變臉、盈利變巨虧而不得不公開道歉的艱難處境，這一次的中期業(yè)績(jī)會(huì)，中南的處境，還是好了那么一點(diǎn)點(diǎn)。

但，還是很難。

陳昱含在業(yè)績(jī)會(huì)上坦誠(chéng)，當(dāng)前行業(yè)存在三大突出難點(diǎn)：

第一，風(fēng)險(xiǎn)從供給傳導(dǎo)至需求，消費(fèi)能力、意愿和信心嚴(yán)重受挫，各類政策市場(chǎng)響應(yīng)還有限；

房企爆雷、停貸風(fēng)波疊加疫情對(duì)日常生產(chǎn)生活所帶來的影響，大家都沒有信心，不愿或者說不敢買房了。

第二，壓力從融資擴(kuò)展到經(jīng)營(yíng)，企業(yè)生存狀況還沒有根本改變；

保交樓的壓力下，特別是“停貸風(fēng)波”之后，監(jiān)管對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管非但沒有放松，反而加強(qiáng)了，箍在房企脖子上的資金緊箍咒，依然沒有絲毫放松。

第三，“救行業(yè)、不救企業(yè)，救項(xiàng)目、不救企業(yè)”的導(dǎo)向下，企業(yè)獲得的有效支持還不夠。

要知道，中南建設(shè)已經(jīng)是資金鏈斷裂的房企中，相對(duì)幸運(yùn)的一個(gè)。

今年5月份，中南建就曾公告宣布，與華融資產(chǎn)、南通政府單位簽了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

針對(duì)公司及中南控股其他主體在建工程復(fù)工復(fù)產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目并購(gòu)、社會(huì)與資本合作項(xiàng)目盤活等開展業(yè)務(wù)，共同支持中南控股轉(zhuǎn)型發(fā)展。

有關(guān)支持項(xiàng)目總規(guī)模不超過50億元，也可引入其他投資機(jī)構(gòu)。

今年8月份，中南建設(shè)又公告宣布，公司控股股東中南控股與江蘇資產(chǎn)管理有限公司簽署了合作框架協(xié)議。

根據(jù)有關(guān)協(xié)議，江蘇資產(chǎn)或其指定主體擬與中南控股或其指定主體共同設(shè)立規(guī)模20億元、存續(xù)期3年的基金，用于中南控股及關(guān)聯(lián)方投資的項(xiàng)目合作，包括不限于存量債務(wù)重組、現(xiàn)有項(xiàng)目續(xù)建等。

有地方政府馳援，又有AMC入場(chǎng)，中南也算是背景強(qiáng)大了。

但依然感覺如此艱難，其他爆雷房企，就更不必說了。

中南建設(shè)董事長(zhǎng)陳錦石在業(yè)績(jī)會(huì)上甚至直言：

“看一家房企以3線4檔標(biāo)準(zhǔn)來看，已經(jīng)沒用了，能保證活下去才是最重要的，因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)壓力下行。

對(duì)房企而言，目前排名靠前及拿地靠前，并不是好事情?！?/p>

銷售端低迷，融資端沒有任何改善，任何的房企，都只是勉力支撐。

中南撐過了上半年，可能也能勉力撐過下半年。

但更多的其他房企，又還能撐多久呢？

二十大就要來了，房地產(chǎn)會(huì)有變數(shù)嗎？

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