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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“利潤、合同保有，市場占有率和品牌?！弊吭缴唐蠓?wù)首席運(yùn)營官楊志東表示，在后疫情時(shí)代、市場經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下行的大環(huán)境下，這四大指標(biāo)將是卓越商企服務(wù)繼續(xù)生存發(fā)展下去的基點(diǎn)。

8月29日，卓越商企服務(wù)舉辦2022年中期線上業(yè)績發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席執(zhí)行董事李曉平、執(zhí)行董事總經(jīng)理郭瑩、首席運(yùn)營官楊志東、財(cái)務(wù)總監(jiān)公司秘書呂力出席會(huì)議。

管理層介紹，2022年上半年，卓越商企服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入18.63億元，同比2021年同期的16.53億元增長13%；毛利潤5.3億元，同比增長8.4%；歸屬于母公司所有者凈利潤3.11億元，同比增長15%。

盡管營收、利潤雙雙增長，卓越商企服務(wù)仍感受到了市場的寒意。卓越商企服務(wù)集團(tuán)董事總經(jīng)理郭瑩直言，“相信大家都比較明顯的感受到了這一波周期性的經(jīng)濟(jì)放緩，在這樣的大環(huán)境下，我們?cè)诒３止緲I(yè)務(wù)持續(xù)穩(wěn)健經(jīng)營的同時(shí)，更加需要沉下心來夯實(shí)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)?！?/p>

談規(guī)模：在管面積5008萬平方

和一些住宅切入物業(yè)賽道的物企不同，卓越商企服務(wù)為卓越集團(tuán)旗下子公司，業(yè)務(wù)重心集中于商務(wù)物業(yè)，在業(yè)內(nèi)素有“高端商務(wù)物業(yè)第一股”的美譽(yù)。

期內(nèi)，卓越商企服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入18.6億元，其中商務(wù)物業(yè)、公共與工業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)、增值服務(wù)分別收入10.61億元、0.94億元、2.03億元、4.75億元，分別占總營業(yè)收入57%、5%、11%、26%。

截至2022年6月30日，卓越商企服務(wù)總合約面積6894萬平方米，同比增長35.1%，合約項(xiàng)目數(shù)量627個(gè)；總在管全委物業(yè)面積5008萬平方米，同比增長42%，在管項(xiàng)目數(shù)量530個(gè)。

其中，商務(wù)物業(yè)在管面積2302.7萬平方米，占總在管面積的46%；公共及工業(yè)物業(yè)在管面積858.8萬平方米，占總在管面積的17.1%；住宅物業(yè)1847.2萬平方米，占總在管面積的36.9%。

從區(qū)域來看，卓越商企服務(wù)在管項(xiàng)目中，位于中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的一線城市及新一線城市在管面積為3705.92萬平方米，占比達(dá)74%%；位于大灣區(qū)及長三角區(qū)域在管面積分別為2202萬平方米和995.1萬平方米，占比分別為44%和19.9%。

為保持穩(wěn)定的面積增長，卓越商企服務(wù)雖有意加入收并購的隊(duì)伍，但對(duì)標(biāo)的本身要求并不低。卓越商企服務(wù)表示，“第一，希望通過對(duì)收并購公司的歷史業(yè)績以及未來成長性的預(yù)判，能夠更好估值；第二，希望收購一些平臺(tái)公司，進(jìn)入一些新的賽道，尤其是醫(yī)療和城市服務(wù)；第三，希望在新一線和一線城市有一些布局，可以在業(yè)務(wù)規(guī)模性上面有一些互通互利互補(bǔ)，打造一定的核心競爭力。”

談利潤：歸母凈利潤三年復(fù)合年增長率為35.7%

眾所周知，非住宅物業(yè)收費(fèi)單價(jià)高于住宅收費(fèi)，疊加增值服務(wù)的不斷發(fā)力，卓越商企服務(wù)期內(nèi)毛利率和毛利潤水平保持增長。

毛利率方面，2018年至2021年，卓越商企服務(wù)銷售毛利率為24.06%、23.61%、26.29%和27.68%，自2019年起穩(wěn)步上漲，截至2022年上半年毛利率為28.44%，較2021年底增加0.76個(gè)百分點(diǎn)。

從業(yè)務(wù)類型來看，增值服務(wù)和其他業(yè)務(wù)毛利率是拉高整體毛利率的主要原因。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年卓越商企服增值業(yè)務(wù)毛利率是40%，其他業(yè)務(wù)毛利率為73%，均高于基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的23.4%。

“上半年在增值業(yè)務(wù)多元化持續(xù)增長的基礎(chǔ)上，我們著力于建筑機(jī)電服務(wù)和卓品商務(wù)服務(wù)不斷延伸業(yè)務(wù)邊界和跑通模式，在主營業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，利用我們對(duì)商務(wù)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的專業(yè)能力和B端優(yōu)質(zhì)客戶資源，持續(xù)構(gòu)建增值業(yè)務(wù)雙增長曲線?！惫撜f道。

毛利潤方面，半年報(bào)顯示，卓越商企服務(wù)上半年凈利潤3.28億元，歸母凈利潤實(shí)現(xiàn)3.11億元，歸母凈利潤三年復(fù)合年增長率為35.7%，凈利率17.6%保持良好水平。2022年上半年毛利潤5.30億元，相比于2021年、2020年分別為4.89、3.12億元的毛利潤水平實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長。

值得一提的是，在部分物企盲目收并購導(dǎo)致毛利率下滑的同時(shí)，卓越商企服務(wù)在2021年底出售了兩家收并購公司，并收回投資款3.5億元。若剔除這個(gè)影響，今年上半年的業(yè)績對(duì)比去年同期，收入增長率是33%，歸母凈利潤增長率是23%。

對(duì)此，楊志東表示，卓越商企今年非常關(guān)注利潤率，所以主動(dòng)清掉了利潤率比較低的一些盤，另外在新拓的盤上把利潤率調(diào)高，整體希望實(shí)現(xiàn)比較好的水平。

談外拓：第三方業(yè)務(wù)占比約6成

如果說卓越集團(tuán)開發(fā)商務(wù)物業(yè)項(xiàng)目，已經(jīng)成為卓越商企服務(wù)穿越周期的壓艙石，那么，第三方非住宅項(xiàng)目無疑是卓越商企服務(wù)業(yè)績?cè)鏊俚闹破鳌?/p>

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日止六個(gè)月，卓越商企服務(wù)商務(wù)物業(yè)收入10.61億元，較2021年同期的9.4億元增加12.87%，其中，來自來自卓越集團(tuán)開發(fā)收入同比增加5.4%，來自第三方市場拓展收入同比增長17.4%。

也就是說，第三方市場拓展收入的增加，直接拉高了卓越商企服務(wù)商務(wù)物業(yè)的整體收入。得益于此，期內(nèi)卓越商企服務(wù)基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入為13.58億元，較2021年同期的12.69億元增加7.0%。

總的來看，卓越商企服務(wù)來自第三方的基本物業(yè)服務(wù)收入10.79億元，占總營業(yè)收入的58%；新拓第三方非住宅項(xiàng)目87個(gè)，年化合同金額3.61億元，總合同金額達(dá)到13.06億元，其中來自卓越商企自有平臺(tái)的拓展貢獻(xiàn)比高達(dá)97%。

觀察者網(wǎng)了解到，大客戶戰(zhàn)略、收并購、合資公司平臺(tái)，是卓越商企服務(wù)常見的第三方項(xiàng)目來源。

以大客戶阿里、騰訊舉例，期內(nèi)，卓越商企服務(wù)從阿里方拿下了總建筑面積近100萬方的阿里全球總部－西溪五期項(xiàng)目，合計(jì)取得增量業(yè)務(wù)年化合同金額1.03億元，項(xiàng)目總合同額3.8億元；卓越商企服在騰訊大客戶的業(yè)務(wù)增量也同樣可觀，總合同額達(dá)到了2.54億元。

截至目前，PM高端商務(wù)寫字樓方面，卓越商企服務(wù)新拓展東莞OPPO總部、杭州網(wǎng)易一園區(qū)、廣州小鵬汽車、武漢藥明康德華中基地等項(xiàng)目；FM綜合業(yè)務(wù)園區(qū)方面，卓越商企服務(wù)拓展兆鑫匯金廣場、杰美特大廈、招聯(lián)大廈、增城粵港澳大健康產(chǎn)業(yè)園、深圳奧比中光科技大廈、深圳奧比中光科技大廈、世方里商業(yè)等代表項(xiàng)目。

在兼顧住宅、商業(yè)物業(yè)之余，卓越商企服務(wù)早已將觸角伸至政府、國資平臺(tái)。郭瑩表示，“公司與多個(gè)政府、國資平臺(tái)成立了合資公司，借助政府資源優(yōu)勢(shì)，并發(fā)揮我們?cè)谏虅?wù)物業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和資產(chǎn)經(jīng)營、企業(yè)服務(wù)能力，共同開拓業(yè)務(wù)市場?！?/p>

以山東地區(qū)舉例，卓越商企服務(wù)在該區(qū)域與多家國資平臺(tái)合作，獲得超過160萬平方米的商辦、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等存增量項(xiàng)目。

值得一提的是，自2021年進(jìn)入醫(yī)療賽道后，卓越商企服務(wù)有意深耕醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年通過市場化拓展獲取城市軌道交通、醫(yī)療物業(yè)等新賽道業(yè)務(wù)年化合同金額超過4000萬。

楊志東表示，“上半年我們也簽了多個(gè)醫(yī)療項(xiàng)目。除了上半年市場化，我們也開發(fā)了以醫(yī)療為背景的標(biāo)的，我們會(huì)持續(xù)加大布局，下半年我們會(huì)考慮這個(gè)市場的延伸和深化?！?/p>

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