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2023-01-31
房企如何穿越周期
更新時間：2022-08-31 22:38:41作者：未知
（文/張玉 編輯/馬媛媛）行業(yè)出清的大環(huán)境下，市場也在動蕩洗牌。
第三方機構克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~6月，百強房企累計權益銷售的同比降幅達到51%。
深度調整的大背景下，活下去成為房企的唯一目標，這就要求房企精準把控銷售回款和現(xiàn)金流，保持財務穩(wěn)健性。其中，央國企和少數(shù)具有實力的民營房企無疑具有更強的抵御寒冬的實力。
8月30日，碧桂園披露中期業(yè)績報告。上半年，碧桂園共實現(xiàn)收入1623.6億元，凈利潤約19.1億元，股東應占核心凈利潤約為49.1億元。公司權益銷售回款率92%，已連續(xù)7年保持90%以上的高位。此外，上半年，碧桂園繼續(xù)實現(xiàn)凈經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，凈流入約53億元。
“行業(yè)仍會在健康的機制下，活下來的企業(yè)會有更多的機會。”8月30日，在上半年業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園集團總裁莫斌如是說。
上半年高質量交付超25萬套
今年7月底，中央政治局會議強調要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保交付是地方政府的首要任務。
從企業(yè)的角度來講，在監(jiān)管趨嚴、融資困難、資金鏈緊張的大背景下，唯有不斷提升交付力，才能真正促進資金回流，保證企業(yè)生存發(fā)展和行業(yè)良性循環(huán)。
上半年，碧桂園積極調動資金和資源，推動項目進度，累計如期交付1070個批次超25萬套房屋，覆蓋全國30個省份214個城市780個區(qū)縣。
碧桂園上半年交付的體量之大和交付面的分散，在行業(yè)內遙遙領先。根據(jù)第三方不完全統(tǒng)計，碧桂園交付量超過已披露交付量前五的其他房企的總和。
此外，上半年碧桂園還有165個項目批次實現(xiàn)“交房即交證”，這在當前市場環(huán)境下殊為不易，用實際行動顯示了公司突出的運營實力和頭部房企的責任與擔當，也為行業(yè)持續(xù)注入信心。莫斌表示，碧桂園有能力亦有實力保交付、保證所有債權剛性兌付，對未來仍然充滿信心。
項目的高質量交付讓市場見證了碧桂園作為頭部民營企業(yè)的實力，這反過來也為在售項目的銷售注入信心。
2022年前6個月，碧桂園實現(xiàn)權益合同銷售金額為1851億元，權益合同銷售面積為2348萬平方米。
相對而言，上半年碧桂園權益銷售金額跌幅為39%，低于百強房企平均51%的跌幅水平。這也凸顯出，市場低迷的時候，穩(wěn)健型房企仍能跑贏大勢。
莫斌談到，2022年碧桂園將按照“以銷定供”方式進行閉環(huán)管理，在不考慮新增投資的情況下，預計2022年全年權益可售貨量將不低于5300億元，且該部分貨量預計全年去化率不低于68%。
高質量的交付也獲得了市場的認可。在今年8月公布的2022年《財富》世界500強榜單上，碧桂園位列第138位，連續(xù)六年上榜并且累計提升329位。
“中國經(jīng)濟的韌性極強，新型城鎮(zhèn)化還有很長的路要走，追求美好生活的人們一直在路上。地產(chǎn)行業(yè)永遠都會存在，而具備競爭力的優(yōu)秀企業(yè)始終會有一席之地。公司將保持戰(zhàn)略定力，持續(xù)提升全周期綜合競爭力，科學謀劃以銷定產(chǎn)，全力以赴確保企業(yè)安全?！蹦蟊硎尽?/p>
現(xiàn)金充足短債無憂
在銷售疲軟、融資環(huán)境收緊、行業(yè)資金面持續(xù)承壓的背景下，充裕的現(xiàn)金流是房企抵御風險的“生命線”。
在此背景下，碧桂園把重心放在了保證現(xiàn)金流、資產(chǎn)負債表及利潤的平衡上。2022年上半年，公司累計實現(xiàn)權益現(xiàn)金回款約為1702.9億，權益回款率已連續(xù)7年回款率保持90%以上。
銷售回款率越高，代表資金周轉速度越快，財務管控能力越強，越有利于提高公司現(xiàn)金流的安全性。期內，碧桂園實現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，流入凈額約53億元。
在行業(yè)流動性壓力加劇，眾多房企出現(xiàn)債務違約、工程停工等背景下，碧桂園仍能連續(xù)實現(xiàn)凈經(jīng)營現(xiàn)金流為正，這意味著公司不需借助外部融資，僅通過經(jīng)營性回款就能覆蓋對應的經(jīng)營性支出。
除了可動用現(xiàn)金充足，作為行業(yè)中評級最高的民營房企之一，碧桂園被列為監(jiān)管部門支持的示范民營房企，是行業(yè)內為數(shù)不多的能夠進行全品種融資的民營房企。
8月中旬，碧桂園管理層在投資者電話會上透露，在今年境外資本市場幾乎停滯的狀態(tài)下，公司已發(fā)行可轉債折合33.68億元、配售新股折合24.1億元；自2021年下半年至今，公司境內發(fā)行公司債及中票合計61億、供應鏈ABS及ABN合計87億。
今年5月，碧桂園成為國內首批發(fā)行附帶信用保護工具公司債的示范民營房企，成功發(fā)行5億元公司債。公開資料顯示，碧桂園在銀行間市場交易商協(xié)會的50億元中票也已經(jīng)獲批，待擇機發(fā)行。
穩(wěn)定的現(xiàn)金回流、暢通的融資渠道，報告期內，碧桂園的債務規(guī)模也在持續(xù)下降。截至今年6月底，公司總借貸余額從去年底3179.2億元進一步降至2936.8億元，較去年底下降7.6%，其中短期有息負債約729億元，占總有息負債比例約24.8%；公司凈負債率48.1%，連續(xù)多年維持在60%以下，繼續(xù)穩(wěn)定在民企最低區(qū)間。
期末，集團可動用現(xiàn)金余額約人民1479.8億元，現(xiàn)金短債比約2倍，可動用現(xiàn)金儲備充足，短期償債無憂。
截至目前，本年內公司已無境外美元優(yōu)先票據(jù)到期，僅騰越兩筆可回售公司債共計40億元人民幣。碧桂園方面表示，公司已經(jīng)做好了還款計劃和安排，并將根據(jù)市場情況考慮再融資等安排，進一步調整負債結構。
上半年，碧桂園凈負債率與現(xiàn)金短債比表現(xiàn)遠優(yōu)于監(jiān)管要求，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率也從2020年中期的81%連續(xù)下降至2022年中期的72%，距“不超過70%”的監(jiān)管要求僅一步之遙。管理層在業(yè)績發(fā)布會上表示，公司將在2023年中期之前自然實現(xiàn)從黃檔到綠檔的調整。
一到五線城市均衡布局
如果將現(xiàn)金流看做是企業(yè)的“生命線”，那土地儲備就是決定企業(yè)能否長遠發(fā)展的關鍵。在哪里布局，如何布局對企業(yè)的發(fā)展來說至關重要。
截至今年6月底，碧桂園開發(fā)項目遍布中國內地31個省、298個地級行政區(qū)劃1412個區(qū)縣，項目總數(shù)為3179個。集團位于中國內地的權益可售資源約1.22萬億，另有潛在權益可售資源約2917億，合計約1.51萬億。
在碧桂園現(xiàn)有權益的可售資源中，96%位于常住人口50萬以上的區(qū)域；77%位于人口流入?yún)^(qū)域；75%位于長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈。
在各能級市場的均衡布局，幫助碧桂園有效對沖了局部地區(qū)疫情對銷售的階段性影響，同時豐富的可售資源可以應勢快速調整推盤節(jié)奏、保證供貨需求。
按照城市能級劃分，碧桂園上半年銷售金額中，有31%位于一二線城市，69%位于三四線城市。在公司所布局的城市中，有155個城市的市占率超過5%，其中17個城市的市占率高于20%。
碧桂園集團常務副總裁程光煜表示：“碧桂園強調一到五線城市均衡的布局，這是大的宏觀策略。微觀的策略是哪里有市場，或者是哪里的市場當期比較確定性，自己經(jīng)營的效率比較高，就向哪里配置。公司已經(jīng)根據(jù)市場機會呈現(xiàn)的情況和投資策略進行調節(jié)，下半年將堅持合理的方向，向著更加確定性的市場和人口流入的市場進行相應的投資。”
莫斌表示，未來公司將繼續(xù)聚焦核心區(qū)位，布局供需關系良好的城市，獲取優(yōu)質的土儲資源，更好應對市場的不確定性，支撐公司未來業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展。
中信證券分析師認為，雖然市場普遍認為低線城市的項目銷售去化有難度，但低線也有土地款補繳規(guī)模要求很低、建安節(jié)奏調整靈活、后期建安開支占總成本比例大、預售門檻可能較低等優(yōu)勢。對公司而言，如能以最精益化的尺度規(guī)劃各項目現(xiàn)金流，確實較一二線城市項目更容易壓縮現(xiàn)金開支。
“從去年6月份至今，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入底部盤整階段。現(xiàn)在最重要的就是市場信心的恢復，我相信包括壓實地方政府責任，保交樓、穩(wěn)民生等舉措會讓我們的市場信心逐步恢復，我們對未來市場有信心?！蹦筇寡?，碧桂園把集團的預算從今年的6月份做到了明年的6月份，“預計到時候市場應該能恢復到健康發(fā)展的階段”。
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