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上半年凈利同比增長(zhǎng)超過10%，手握現(xiàn)金超過1400億元……日前，地產(chǎn)龍頭萬科交出了一份超出市場(chǎng)預(yù)期的中期業(yè)績(jī)，受到市場(chǎng)關(guān)注。

8月31日，萬科舉行2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)。會(huì)上，面對(duì)外界最關(guān)心的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)問題，萬科董事會(huì)主席郁亮再次表達(dá)其對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷：“從短期來看，市場(chǎng)已經(jīng)筑底，但恢復(fù)是一個(gè)緩慢而溫和的過程?！?/p>

來源：萬科供圖

對(duì)未來企穩(wěn)回升有信心

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)近期表現(xiàn)，郁亮認(rèn)為，“住房的剛性需求仍然很強(qiáng)，依然是個(gè)十萬億量級(jí)的巨大市場(chǎng)，常做常有，常做常新?！庇袅僚e例稱，目前市場(chǎng)中的存量住房，按照自然更新速度，每年要淘汰10億至11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。按照當(dāng)前新開工的降幅，新建住宅還達(dá)不到自然更新所需要的水平，這還沒有考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，因此當(dāng)前市場(chǎng)是偏低了，不會(huì)一直維持在這個(gè)水平。

郁亮認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的三大目標(biāo)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”中的前兩者已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，“穩(wěn)預(yù)期”還存在較大挑戰(zhàn)。相比短期政策，萬科更關(guān)注與未來行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展有關(guān)的政策。

他表示，房地產(chǎn)進(jìn)入了新的階段，為城市提供的配套服務(wù)業(yè)態(tài)越來越豐富，新的業(yè)務(wù)發(fā)展起來，同樣能給市場(chǎng)提供一定支撐。但這些業(yè)務(wù)大多是保本微利的長(zhǎng)周期業(yè)務(wù)，需要有獨(dú)立的政策制度。舉例而言，要素成本需要和收益匹配，地價(jià)不能太貴，稅費(fèi)、利息不能太高；現(xiàn)金流入需要和流出匹配，地價(jià)是否能分期付，投資的回籠周期如果是十年、二十年，相應(yīng)融資期限是否能拉長(zhǎng)，以及需要建立類似REITs的權(quán)益性渠道。這些新領(lǐng)域的成長(zhǎng)，需要行業(yè)各方的共同關(guān)心、探討和呼吁。

8月30日晚，萬科發(fā)布的2022年半年度報(bào)告顯示，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2069.2億元，同比增長(zhǎng)23.8%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)122.2億元，同比增長(zhǎng)10.6%。

上半年，萬科保持“綠檔”，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入82.9億元，同比增長(zhǎng)22.2%；持有貨幣資金1410.7億元，高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和626.4億元，覆蓋倍數(shù)為2.3倍，凈負(fù)債率35.5%。

向開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

郁亮介紹，萬科在規(guī)模和債務(wù)方面一直比較克制，所以經(jīng)營(yíng)層面有一定的安全邊際。去年以來，萬科應(yīng)對(duì)工作也做得比較早、比較扎實(shí)，銷售回款效率一直保持在比較高的水平，債務(wù)結(jié)構(gòu)、成本等方面都有進(jìn)一步的優(yōu)化和提升。因此，盡管今年上半年市場(chǎng)波動(dòng)超出了所有人的預(yù)期，萬科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流仍然實(shí)現(xiàn)了凈流入，比去年同期表現(xiàn)更好。

談到近期熱點(diǎn)“保交付“問題，郁亮表示：“請(qǐng)客戶放心，萬科不僅是保證交付，還要保證質(zhì)量，上半年已經(jīng)平穩(wěn)交付了11.5萬套住宅?！?/p>

郁亮稱，萬科邀請(qǐng)客戶共建家園，讓客戶能看見萬科在建項(xiàng)目進(jìn)展情況。目前為止，70%的準(zhǔn)業(yè)主在正式交付前都至少去過一次現(xiàn)場(chǎng)查看自己的房屋。今年萬科開始推進(jìn)交房即交證工作，目前已實(shí)現(xiàn)35%的項(xiàng)目在交付的同時(shí)，將房產(chǎn)證交到業(yè)主手里。

在談到疫情影響時(shí)，萬科總裁祝九勝表示，疫情和整體經(jīng)濟(jì)增速放緩給萬科帶來很多挑戰(zhàn)，萬科也接受這種檢驗(yàn)。

“好學(xué)生喜歡難題目，萬科立足當(dāng)好學(xué)生，就應(yīng)該去克服宏觀經(jīng)濟(jì)以及不可抗力等等因素的影響。同時(shí)，作為一個(gè)好學(xué)生，必須喜歡難題目，必須去做難而正確的事情?！弊＞艅俦硎?，萬科從房地產(chǎn)的開發(fā)，轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的戰(zhàn)略效果，已經(jīng)初見成效。

郁亮舉例，在以浙江為代表的競(jìng)爭(zhēng)特別激烈的市場(chǎng)，即使受到疫情影響，萬科在浙江的兩個(gè)綜合商場(chǎng)杭州奧體印象城和溫州印象城MEGA，首年經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流（NOI）率也達(dá)到了6%，泊寓在浙江今年以來整體出租率達(dá)95%，萬緯物流寧波物流園區(qū)為全浙江35%的進(jìn)口食品提供了倉儲(chǔ)服務(wù)。萬科的城市綜合配套能力在高強(qiáng)度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)當(dāng)中經(jīng)受住了檢驗(yàn)，也說明開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的戰(zhàn)略已成為萬科在新發(fā)展階段的重要優(yōu)勢(shì)。

郁亮坦言，在當(dāng)前的外部環(huán)境下，萬科也有壓力，也有部分經(jīng)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)不盡如人意。但萬科一直很努力地保持身體機(jī)能的基本平衡和健康，保持不斷跑下去的狀態(tài)，對(duì)未來止跌企穩(wěn)、穩(wěn)中有升有信心。

編輯：于紅波