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2023-01-31
地產(chǎn)寒冬，誰還在盈利？
更新時(shí)間：2022-09-02 08:12:50作者：佚名
「核心提示」
“每一個(gè)偉大的企業(yè)，都是冬天的孩子”。面對嚴(yán)酷的環(huán)境，總有一批企業(yè)能抵御嚴(yán)冬，最終能脫穎而出。他們做對了什么？
作者｜李鑫
編輯｜劉楊
有關(guān)企業(yè)該如何直面行業(yè)不景氣？前幾日剛?cè)ナ赖娜毡尽敖?jīng)營之神”稻盛和夫曾說：“企業(yè)就是應(yīng)該通過蕭條這種逆境，來謀取更大的發(fā)展。”
在《活法》中，他進(jìn)一步闡述道：“回顧半個(gè)多世紀(jì)的歷史過程，京瓷曾遭遇多次嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)蕭條。每次面臨蕭條，作為經(jīng)營者的我，總是憂心忡忡，夜不能寐。但是，為克服蕭條不懈努力，每一次闖過蕭條期后，京瓷的規(guī)模都會擴(kuò)大一圈、兩圈。從這些經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中，我堅(jiān)定了‘應(yīng)當(dāng)把蕭條視為成長的機(jī)會’這樣的信念?！?/p>
說起蕭條，近兩年房地產(chǎn)從業(yè)者應(yīng)該感觸頗深。尤其是2021年下半年以來，市場陷入低迷，一批地產(chǎn)公司出現(xiàn)債務(wù)違約，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)迅速集聚。
年初，萬科集團(tuán)董事會主席郁亮在年會發(fā)言中，甚至跨過黃金、白銀之后的“青銅時(shí)代”，將當(dāng)下的地產(chǎn)業(yè)，直接定義為最冰冷的“黑鐵時(shí)代”，強(qiáng)調(diào)不要再心存幻想。
然而，正如最近管理界流行的那句話——“每一個(gè)偉大的企業(yè)，都是冬天的孩子”。面對嚴(yán)酷的環(huán)境，總有一批企業(yè)能抵御嚴(yán)冬，最終能脫穎而出。他們做對了什么？
1、凜冽寒冬，誰還在盈利？
“行情之差，壓力之重，期望之深，失望之重，無力又無奈?！鼻榫w如此濃烈文字，來自一份地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告的開頭。
雖然這段話可能只是為了尋求共鳴，但這歇斯底里確實(shí)能反映一些行業(yè)現(xiàn)狀。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，上半年百強(qiáng)房企累計(jì)銷售規(guī)模的同比降幅達(dá)到51%，房企的發(fā)展重心已從規(guī)模增長轉(zhuǎn)變?yōu)榱恕盎钕氯ァ薄?/strong>
具體到7月，重點(diǎn)30城成交環(huán)比6月下降16%，同比更是下降33%。其中，一線城市市場堅(jiān)挺，成交同比轉(zhuǎn)增4%，上海、成都成交更是創(chuàng)年內(nèi)新高。二手房置業(yè)偏好上升，重點(diǎn) 15城成交環(huán)比增長3%，同比跌幅收窄至11%。
土地市場也持續(xù)低迷，300城成交總建面環(huán)比下降41%，溢價(jià)率回落至3.5%，集中土拍城市南京、重慶、長沙溢價(jià)率均不及上輪，流拍率回升至12.5%。
從財(cái)報(bào)來看，上半年房企普遍業(yè)績下滑嚴(yán)重。中銀證券此前在研究報(bào)告顯示，截至8月24日，80家房企公布了中報(bào)或中報(bào)業(yè)績預(yù)告，48%的房企業(yè)績預(yù)虧；已經(jīng)公布了中報(bào)或中報(bào)業(yè)績預(yù)告的39家民企中，56%出現(xiàn)利潤虧損，51%的央企國企雖然盈利，但凈利潤同比負(fù)增長。
導(dǎo)致不少房企“考低分”的原因多種多樣。比如，受外部因素影響結(jié)算收入大幅減少、結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利低；再比如資產(chǎn)減值計(jì)提規(guī)模增加，利息資本化減少、財(cái)務(wù)費(fèi)用上升，合作項(xiàng)目增多致使少數(shù)股東損益占比提升，以及外匯波動造成凈匯兌損失等。
對此，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌認(rèn)為，房地產(chǎn)市場從去年下半年下行到今天，已經(jīng)在底部盤整，目前最重要的是市場信心的恢復(fù)，但應(yīng)該不會這么快。
雖然身處眾多企業(yè)虧損的極寒天氣，但部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)業(yè)績依然穩(wěn)健。
央企方面，2022年上半年，中海發(fā)展?fàn)I收1038億元，凈利潤仍達(dá)到175.9億元、凈利率為16.95%；保利發(fā)展今年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入1107.63億元，同比增長23.1%。凈利潤149.24億元，同比增長1.6%。
混合制企業(yè)方面，萬科上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2069.2億元，同比增長23.8%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤122.2億元，同比增長10.6%，營收凈利雙雙實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。
民企方面，龍湖地產(chǎn)上半年?duì)I業(yè)額同比增長56.4%至948.0億元，歸屬于股東的凈利潤則為78.4億元。核心稅后利潤率為10.3%，核心權(quán)益后利潤率為6.9%。
作為民企代表，碧桂園同樣實(shí)現(xiàn)了盈利。在8月30日的2022中期業(yè)績報(bào)告中，碧桂園總營業(yè)收入約1623.6億元，毛利約172.1億元，歸屬股東的核心凈利潤約49.1億元。
值得注意的是，今年前7個(gè)月百強(qiáng)房企銷售額同比下降幅度為49.3%，接近腰斬，但碧桂園權(quán)益合同銷售額2152億元，同比下降39.8%。可以看出，碧桂園銷售情況優(yōu)于百強(qiáng)房企，且與另外幾家績優(yōu)房企的下降幅度保持一致。這顯示出市場低迷時(shí)，穩(wěn)健型房企仍能跑贏大勢。而從全口徑銷售金額排名來看，碧桂園仍然處于行業(yè)銷冠地位。
數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，碧桂園在214個(gè)城市，如約交付1070批次，超25萬套房屋；下半年計(jì)劃交付50萬套，公司賬面已售未結(jié)轉(zhuǎn)資源（合同負(fù)債）高達(dá)7319億元，這將在一定程度上保障公司下半年經(jīng)營績效的提升。
2、苦練內(nèi)功，相信房地產(chǎn)有十萬億以上規(guī)模
有關(guān)地產(chǎn)市場的空間，地產(chǎn)大佬們普遍認(rèn)為，這依然是一塊巨大的蛋糕。
比如郁亮在萬科年報(bào)業(yè)績推介會的發(fā)言中就談到，房地產(chǎn)是規(guī)模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。
碧桂園總裁莫斌也表示，盡管行業(yè)信心的恢復(fù)仍需要一段時(shí)間，未來發(fā)展會逐步制造業(yè)化，對公司和產(chǎn)品提出更高的要求，但房地產(chǎn)仍然會是一個(gè)在長效機(jī)制下健康、規(guī)模體量超十萬億元規(guī)模的市場，活下來的企業(yè)將會有更大的機(jī)會。
而要享受大蛋糕，需要良好的現(xiàn)金流支持。
典型如中國海外發(fā)展，堅(jiān)持抓簽約、促回款、加快資金回籠的速度，降費(fèi)用、控支出，強(qiáng)化資源保障能力。在加強(qiáng)銷售回款方面，中國海外發(fā)展上半年銷售回款率達(dá)88.0%。其中，北京、深圳、廣州、廈門、南京、杭州、濟(jì)南及天津的銷售回款均超過30億元。
民企方面，龍湖始堅(jiān)決控制短債比例及外債敞口、堅(jiān)決保持低成本及標(biāo)準(zhǔn)融資渠道。受益于此，龍湖集團(tuán)平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%，再創(chuàng)新低；負(fù)債結(jié)構(gòu)亦保持合理，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，至年底已基本無償債壓力；現(xiàn)金短債比4.07，連續(xù)六年滿足“三道紅線”要求。
而從碧桂園的成績單來看，上半年的整體表現(xiàn)中也有不少亮點(diǎn)。上半年，碧桂園累計(jì)權(quán)益銷售1851億元，權(quán)益現(xiàn)金回款1702.9億元，權(quán)益回款率92%，已連續(xù)7年回款率超過90%，經(jīng)營性現(xiàn)金流繼續(xù)為正；截至報(bào)告期末，公司賬面可動用現(xiàn)金余額1479.8億元，可動用現(xiàn)金是短期債務(wù)的2倍。
更重要的是，公司通過經(jīng)營性現(xiàn)金流償還高成本、期限短的融資，進(jìn)一步優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，截至6月30日，集團(tuán)總借貸余額為2936.8億元，較2021年同期下降7.6個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率也從2020年中期的81%下降至72%，凈借貸比率僅為48.1%，連續(xù)多年保持在60%以下。
截至報(bào)告期末，碧桂園賬面可動用現(xiàn)金余額1479.8億元，而未來一年內(nèi)到期需兌付短期債務(wù)為729億元，公司流動性充足，融資渠道豐富，經(jīng)營狀況良好，有能力應(yīng)對市場筑底周期。
此外，公司董監(jiān)事承諾以市場化方式在境內(nèi)二級市場購買不超過1億元公司債券，目前已實(shí)施購買5999萬元，可見核心管理層對公司未來持續(xù)經(jīng)營能力和償債能力信心堅(jiān)定。
3、復(fù)蘇在路上
雖然當(dāng)前一二線城市，特別是核心區(qū)的政策仍相對克制，但地方政策寬松仍逐步出臺。
具有較強(qiáng)指向性的是廣州在 2021年10月上旬降低房貸利率，隨后佛山、蘇州、深圳、杭州等城市在10月到12月陸續(xù)跟進(jìn)。
2022年2月下旬疫情再度抬頭，政策逐步向四限放松方向加碼，由多點(diǎn)開花的三四線逐步向二線城市傳導(dǎo)。4月29日中央政治局會議之后，天津、蘇州、沈陽、杭州、南京、長春等二線城市出臺了進(jìn)一步的四限寬松政策。
浙商證券在一份深度報(bào)告中提到，商品房銷售均價(jià)同比增速在4月基本見底，6月收窄至-3.1%，下半年隨著核 心城市銷售企穩(wěn)疊加低基數(shù)效應(yīng)顯現(xiàn)，銷售均價(jià)有望企穩(wěn)回升，預(yù)計(jì)2022H2銷售均價(jià)回升至1%，則2022年全年商品房銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為9756元/平方米，同比下降3.8%。
總的來看，目前處于需求端“政策寬松+供給端政策紓困+銷售逐步復(fù)蘇”的階段，寒冬正接近尾聲。
有關(guān)如何面對行業(yè)下行期，稻盛和夫還打過一個(gè)非常精彩的比喻，他說：企業(yè)就像竹子，克服蕭條，就好比長了一個(gè)竹節(jié)。這個(gè)“節(jié)”能讓企業(yè)變得更強(qiáng)壯。如果企業(yè)不經(jīng)歷蕭條，只一味成長，沒有“節(jié)”，就會脆弱沒有韌性。
尼采曾說，凡殺不死你的，都會使你更強(qiáng)大。相信冬天終會過去，春暖終會花開。