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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）長期以來，新城控股的憂患意識一直十分強(qiáng)烈。

在2022年中業(yè)績發(fā)布前，新城控股如期償還旗下一筆于2022年8月8日到期的2億規(guī)模美元債，結(jié)合其提前贖回3月20日到期的2億境外美元債等舉動，已累計償付3筆、總計金額為7億美元債。

對照新城控股債券明細(xì)表來看，新城控股已清償2022年全部美元債。

年內(nèi)沒有美元債還債壓力的新城控股，年內(nèi)剩余債務(wù)的規(guī)模也不大。數(shù)據(jù)顯示，新城控股2022年公開市場債務(wù)到期總規(guī)模126億元，1至8月已償還103億元，剩下只需按時償還23億元。

可對比的是，截至報告2022年6月底，新城控股在手現(xiàn)金余額447.82億元。

商業(yè)開業(yè)項目位居上市公司首位

不可否認(rèn)的是，2022年于房企而言，注定是個艱難的年月。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年上半年，全國商品房銷售面積為68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售金額為66072億元，同比下降28.9%；其中，住宅銷售額同比下降31.8%。

受大環(huán)境影響，期內(nèi)新城控股開發(fā)業(yè)務(wù)完成合同銷售金額651.60億元，實(shí)現(xiàn)合同銷售面積657.20萬平方米。住宅銷售表現(xiàn)相對平穩(wěn)的同時，為新城控股持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流入的商管業(yè)務(wù)表現(xiàn)優(yōu)異。

報告顯示，新城控股布局商業(yè)地產(chǎn)始于2012年，常州武進(jìn)吾悅廣場、常州吾悅國際廣場的開業(yè)正式拉開新城“吾悅”發(fā)展版圖的擴(kuò)展，在這十年的時間里，新城控股在135個大中城市布局189個綜合體項目，已開業(yè)及委托管理的吾悅廣場高達(dá)131座，商場開業(yè)數(shù)量位居我國境內(nèi)外上市公司首位。

“根據(jù)企業(yè)年初制定的計劃，全年計劃新開業(yè)吾悅廣場25座，下半年吾悅廣場將迎來集中開業(yè)期?！眱|翰智庫研究報告表示，盡管面臨著疫情等諸多挑戰(zhàn)，但在規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)張和經(jīng)營質(zhì)量提升下，企業(yè)實(shí)現(xiàn)“商業(yè)運(yùn)營總收入105億元”的全年目標(biāo)可期。

更難得的是，新城控股實(shí)現(xiàn)了數(shù)量和質(zhì)量兩者的統(tǒng)一，憑借地段、配套、服務(wù)等優(yōu)勢，新城控股旗下商管業(yè)務(wù)出租率高達(dá)96.01%。

較高的出租率對應(yīng)的自然是較好的租金收入。期內(nèi)，新城控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤30.1億元，其中，物業(yè)出租及管理收入43.79億元，較2021年同期的36.4億元上漲20.29%。

據(jù)此計算，新城控股物業(yè)出租及管理收入占整體營收的10.23%，相較于2021年同期的4.6%增加了5.63個百分點(diǎn)。

不止增加了營收的貢獻(xiàn)占比，商管業(yè)務(wù)還拉高了新城控股整體毛利率。數(shù)據(jù)顯示，新城控股整體毛利率為21.90%，同比增加2.29個百分點(diǎn)，其中，物業(yè)出租及管理收入毛利率72.22%，較2021年同期增加1.64個百分點(diǎn)。

這意味著，商管業(yè)務(wù)現(xiàn)已經(jīng)成為新城控股新的業(yè)績增長點(diǎn)。

新城控股也表示，2022年下半年，公司“房地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)運(yùn)營”的雙輪驅(qū)動將繼續(xù)維穩(wěn)精進(jìn)，把“有回籠的銷售，有利潤的增長、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”貫徹到經(jīng)營動作和管理思路之中。

手握現(xiàn)金447.82億元

守住現(xiàn)金流安全底線，已成為業(yè)內(nèi)共識，新城控股也不例外。

“在行業(yè)運(yùn)行不暢的背景下，公司住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在立足于長三角地區(qū)基本點(diǎn)的同時，持續(xù)聚焦深耕區(qū)域和優(yōu)勢板塊，不斷優(yōu)化公司產(chǎn)品與服務(wù)，不盲目拿地，從投資端把控風(fēng)險。”新城控股在業(yè)績報告中說道。

截至2022年6月末，新城控股總土地儲備達(dá)到1.31億平方米，其中一、二線城市約占公司總土地儲備的37.05%，長三角區(qū)域三、四線城市約占公司總土地儲備的29.46%，可滿足未來2至3年開發(fā)運(yùn)營。

與此同時，新城控股積極響應(yīng)中央“保交樓、穩(wěn)民 生”的要求。期內(nèi)，新城控股一共組織交付了近4萬套物業(yè)，依賴緊抓銷售和資金回籠，實(shí)現(xiàn)760.30億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為117%。

得益于上述指標(biāo)向好，期內(nèi)新城控股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，新城控股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為115.03億元，而2021年同期為-75.72億元。

截至報告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額447.82億元，按照監(jiān)管口徑非受限現(xiàn)金短債比1.06倍，若直接按照貨幣資金除以短期金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，現(xiàn)金短債比則為1.75倍，足夠覆蓋短期債務(wù)。

除了緊抓回款，新城控股抓住融資環(huán)境改善機(jī)會發(fā)行債券。5月30日，新城控股完成10億元中期票據(jù)的發(fā)行，中債信用增進(jìn)公司和上海銀行聯(lián)合為本期中期票據(jù)創(chuàng)設(shè)了銀行間首單房企信用風(fēng)險緩釋憑證（CRMW）。次日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行1億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，成為今年4月份以來第一筆民企地產(chǎn)境外新發(fā)，也是2月份以來第一筆純公司信用高級無抵押普通美元債。

截至報告期末，新城控股整體平均融資成本為6.50%，較2021年底的6.57%減少0.07個百分點(diǎn)。這也是新城控股自2020年以來第三次出現(xiàn)融資成本下降，數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年其融資成本分別為6.73%、6.72%、6.57%。

截至2022年6月底，新城控股有息負(fù)債822.4億元，較2021年末減少8.5%，合聯(lián)營公司權(quán)益有息負(fù)債91.44億元，較2021年末減少20.5%，企業(yè)凈負(fù)債率48.4%，處于行業(yè)較低水平，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率67.1%，非受限現(xiàn)金短債比1.07倍，均滿足監(jiān)管要求。

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